我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：帝都最资深的房姐您好，新人首问，请不吝赐教！ 已婚，先生京籍，小孩21年9月上小学，但名下房产对应学区太差，且需4大人1小孩住一起， 想卖二换一，朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值，预计常住6-10年。 家庭名下2套房，北七家老小区143平（21年6月满五）、亚运村安慧北里一居（21年3月满2）。 计划如下： 1.即刻挂出去看市场反应，如能在20年12月顺利卖二交易完（先亚运村再北七家），则置换中铁国际城（新北苑）或汇园公园（截止到20.7月暂无出房） 您看这两个地方是否OK？ 2.如不能保证21年1月前置换，则只能先卖北七家，孩子21年9月用亚运村房票上小学，上学后再卖亚运村一居，就近置换， 这个逻辑是否合理？ 3.我们有一点冒险，当初卖亚运村时没有考虑好，这个学区很鸡肋，一家人也住不下，考虑孩子2年级学期再转学，也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作？ 4.按现在市场价格和我们的时间成本，预计卖二可获420，走垫资全款买入750左右房产（预留50中介费+装修款）再做抵押经营贷400，目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作？ 我们这是环环相扣，卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷，从8月起算，21年3月底完成，是否可行合理？ 谢谢您！ 来京10年，资产没有做到保值，孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路！ 配图一张，家里猫大爷，祝房姐生活愉快！

回答：1.中铁国际城带学区 次新，价格偏贵，自住品质还行。汇园公园周边配套不错，离鸟巢很久，户型好不过偏大，要注意 1.板楼3层以上，北边是小窗户 2.房龄老，小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话，好的小学很难转学进去，你得找人，另外你得查教委出的转学政策，每个区不一样，但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的， 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长，时间有点紧

提问：房姐你好！我想陆续卖掉两处房产，为变尽快出手，需要先过户到孩子名下，卖掉一套再过户一套再卖，这样操作有问题吗？会有其他不好的影响吗？还有，请问这个过程办赠予合适吗？

回答：操作没问题，但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税， 个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）*20% 或者走对敲的方式（亲人间买卖），成本更低

提问：新人首问。关注很久，房姐的专业最终吸引我加入了星球，现有难题，请房姐指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子弹100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满五不，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？

回答：1. 卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以，另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充子弹。

提问：芳姐您好，请问一下苹果社区61.3平方352万价格怎么样？儿子在京集体户口，现在外地工作，5年后可能回京，现有子弹180-200，sfsd，请指导。

回答：如果是苹果社区南区可以入。如果是北区就不建议看了，北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，长期跑输大盘。 还建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

提问：新人首问： 房姐您好，小白求指点 1. 杭州 or 北京，sfsd, 180万左右子弹 （手里一套商住考虑套现）已有北京购房资格，公积金可贷80左右，薪资流水3-4万，换完房再辞职出国，所以纯投资，求保值，增值。纠结北京勉强上车还是去杭州落户，买房等长线 2）如果是北京，按子弹，理解能买到总价450左右的房子，纯保值、投资角度，求房姐推荐地块，小区。希望相对好租（出国后希望有一部分租金抵月供） 3）如有其它增加预算办法，求指点文章，但因为出国还要买房，其实不打算压力太大 超级感谢！！！

回答：肯定优先北京上车，推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里，这几个出租都会不错。想买更高的标的就是做 垫资全款抵押的路线。按照你的流水情况建议月供在2W内，避免压力过大

提问：房姐好，现金350，首房首贷，中央财政拨款单位，公积金可贷120，自己不住，纯投资。目前的思路是贷120买400左右两居老公房，剩余资金做理财。问题1.该思路是否正确？还是尽努力买更优质房？近几年内无大额现金支出。2.若买上述老公房，有无合适地段和小区推荐（能具体到小区），盼指导。

回答：如果只贷120太保守了sfsd这样用太浪费，房产的稳定性远超过其它资产 在你的承受能力内，建议买大，400内的标的都是红海市场，想找到性价比高的很难，只能追求跟随大盘 公房主要看 甘露园、北工大、潘家园、劲松、十里堡等区域

提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元\/平米）、有24热水（30元\/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。

回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。 如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响； 如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。

提问：房姐好，新人首问。 本人情况如下：京户，老家河北，独生子女，母亲已退休，父亲几年后退休，计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套，房贷压力还是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小，花了大价钱精心装修了老破小，但感觉居住体验仍然不佳，还是想住大房子。关于以后的改善有两种想法：一是常持老破小，在孩子上高中之后（目前还在备孕…以后孩子的学校在老破小附近）再搬到目前上庄的大房子，将已有的上庄房子作为改善之用，寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来，这样办的话省事不折腾，而且资金压力小；二是以后卖出老破小，在海淀四环五环另找改善置换，目前已有的上庄房作为以后父母之用。需要咨询您的是：一是因为目前没有房票了，再买房需要办理父母投靠，按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了？因为父亲还有几年才退休，母亲甚至为了早点获得房票想办离婚，然后她先投靠过来，这种情况下是否也能获得房票？二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些？三是您觉得故宫北院，上庄，中关村壹号这个u地区以后的发展前景如何，上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来？第四，也是最重要的，上庄的房子性质不是商品房，目前产权证还未办下来，不清楚以后的交易政策和属于哪类经适。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型，和我现在的房子一栋，真正是“一碗汤的距离”，价格也很让利，但就是属于先付70%，然后等房本办下来再过户，这种交易是不是风险太大，自己签的这种交易合同有法律约束力吗？

回答：你好，海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨，需要慢慢养。目前来看，还是地理位置太远了，上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。 有两个问题： （1）引入的企业定位还是有问题。那边牌企业就是用友了、还有一堆银行软开，缺乏有活力的新晋网红企业 （2）和西北旺之间没有连续发展，形成了断层，中间隔了几公里，突然又规划了永丰。 反观上地西二旗西北旺，基本是无缝连接一点点发展过去的。 上地西二旗西北旺这一片已经连起来，无论产业还是小区；但跑到山后温泉这片，无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”，客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好，但发展10多年目前还是不如预期。 投资比较弱，如果考虑父母自住可以买，如果是考虑潜力，不建议继续加仓这里，同小区租房是的选择。把子弹投资到更大的板块。 父母离婚后投靠可以获得房票，你们夫妻离婚，把房子都过户到老婆名下，再用你的房票买，也可以获得房票。 上庄要看具体哪个楼盘，不是商品房，可以合同交易，但是业主需要提供相同价值的抵押物 做公证。

提问：孩子四年级，户籍朝阳。望京有一套120平的三居，门头沟有一套100平的三居，现想卖了门头沟的房换到海淀永定路学区摇号上初中（看中了十一晋元分校），离我爱人工作单位也近，不知道是否合适，永定路学区主要看中了晋元庄，离我爱人单位和十一晋元都比较近，请帮忙分析一下投资价值和其他建议

回答：你好，门头勾属于养老区，从投资角度涨幅也很差，你有学区需求换筹到海淀完全可以，晋元庄属于比较好的上车盘，但永定路的中学其实一般，也看你们的需求。投资价值上换筹肯定是更好

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