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开发商说漏嘴:现在买房能多赚20%,可惜大部分人都选错了

房姐谈楼市 2021-01-13 09:02:30

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:美丽的房姐您好 我现在在北京顺义有一套住房 (不满五)如果满五再卖 孩子转学 我不了解北京这边 好操作吗?孩子明年九月份上小学,想换个其他区的学区房,卖完房加上存款 首付250万 。我老公不想住太小的房子 最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的学区房?我之前考虑通州 但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子 也想问问是持有还是卖掉 支援在北京这边的换房的费用?

回答:转学问题看下精华主题有详细介绍,要看学校有没有空余“学位”,另外一年级和6年级无法转学。 沈阳苏家屯可以出掉,沈阳现在购买力被限制住了,这几年不会涨了。 看下望京的南湖东园二区,安贞板块 安贞里,亚运村板块 安慧北里、安苑北里、安慧里

 

提问:房姐好,新人首问:非京籍,我们目前想买一套投资,同时积分,首付80万内,全国无贷款。孩子老大4岁,老二3个月。 1、看中的亦庄旧宫的亦庄北岸38平米开间,月还6千多,每月公积金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手?是否还有升值空间? 2、顺义蓝星花园30多平米小开间,与亦庄北岸相比,哪一个好出手? 3、我们在青岛有一套房子,220万买的,目前跌至170万,是否有必要卖了在北京解决刚需?目前老公创业阶段

回答:1. 亦庄北岸做为上车盘很合适,5年来看有升值空间,2年太短,北京市场不适合搏短期。蓝星花园也还行,但是后沙峪最近一年有点涨过了(涨了10个点),现阶段性价比不高,旧宫价格更合适 2. 青岛如果不自主就出掉吧,没长持价值

 

提问:房姐好,西二环广外片区,总价差不多1400,三室两厅。两个小区纠结中:朗琴园和易水莲花。朗琴园130+,优点小区环境好,缺点,没有标准南北通透的户型,每层户数多。易水莲花,150,优点户型方正,单价比朗琴园便宜10%,两梯两户。缺点:小区环境和周边交通差,离孩子学校步行远5,6分种。 您建议选哪个小区?谢谢

回答:朗琴园主要塔板结合,所以大部分户型不方正,密度偏高,另外可以看下5号楼和6号楼的板楼,户型会好点 易水莲花品质低一点, 其它还好 如果自住在意品质就选 朗琴园 ,户型影响没那么大

 

提问:星主,觉得最近望京投资价值怎么样?看你好久不说这个地段了。比起你一直推的CBD东延长线呢?

回答:望京很好,未来价格发展空间有一定概率比CBD双井更高 CBD东段延长线是阶梯区域,朝青接近双井,常营和朝青差1.5个等级。 现在的行情是,价格合适,有好房源就可以买。 好房源很快消化掉。

 

提问:感谢房姐,新人首问。SFSD,工作在国贸,之前一直住爸妈家在西城,未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹,一直考虑不清楚买房需求,前阵子以“上班近”+“买得起”筛选,看了阳光100盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐,连刷多篇后逻辑被洗礼,现在的疑惑是: 1. soho现代城,搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的,是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况?只要清退了就是好的,但如果不清干净办公租户,这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨? 2. 放弃soho现代城,国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗?虽然主要自住,还是想要保值增值,自己很难看准,比如蓝堡,之前算品质比较好的楼盘,但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好? 3. 如果也不划定cbd,整个东三四环您最推荐哪里呢?我翻问答的感受是您最推荐双井,不知道是不是理解正确,如果可能,也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助,但自己还贷能力并不强,所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款,也觉得放弃了首房首贷可能有点傻,考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是:我如果留一部分现金在手里去贷款,但自己并没有更好的高收益投资渠道,也不敢过多进入股市,是不是多贷款对我来说并没有什么意义?那么还是把手头的钱都交首付,只适当贷款100-200万左右? 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优,压着1000万的边,买什么样的最好呢

回答:1. soho现代城一直是不建议新手碰的,除非底仓非常充足,可以小赌一把。 soho这类产品,虽然部分产权是住宅性质,但是设计和使用大部分都是办公,虽清退办公可能补涨,但后市依然不看好,首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹,双井也是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块,双井弥补了东三环国贸以北缺少次新,东面板块断层等缺陷,成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小,百环家园经适房为底层人士提供了住所,首城,乐成,珠江,再加西面富力城小区等也满足了品质需求,富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业,给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心,商场和高端写字楼一体化,又给双井弥补了产业的不足,从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分,同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟,近年随着地铁开通和城市扩张,人气也逐渐旺盛,给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万,老破大六万,增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段,也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大,还不如想办法全款,保留首贷资格为未来留空间 。 首城,乐成,珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

 

提问:房姐好,首次提问。本人沪籍,在沪名下有一套住房430万左右,月供14000,目前公积金➕租金已经够还月供。和女朋友在京工作,女朋友京籍,她是首房首贷。计划婚前在京买套住房。本人年收入约70万,女朋友30万。双方都是it从业者,工作地选择就是中关村和望京。首付预算约200万,求推荐合适购入的小区或区域?目前自己看了北苑一带的两居。

回答:你们的情况不推荐看北苑,老北苑是跑输大盘的,新北苑学区溢价。 重点关注回龙观板块,首付200 这边几个新盘可以淘 比如公园悦府或者华润的万象悦府买个新房三居室。二手关注下新龙城、智慧社、国风美唐

 

提问:新人首问,坐标重庆,家人住的两套房都太差太老,准备置换新房,两家人改善自住兼保值投资。看房姐之前的推荐,一套准备买在北滨路,像你之前说的融景城也在关注,另一套房姐有推荐的区域吗?每套首付子弹在80到100。冉家坝,大石坝这两个区域房姐怎么看?龙湖源著,华润中央公园这两个小区值得考虑吗?

回答:建议看看冉家坝,郑家院子,民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错,本地人选择的多,增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘,这次回调中跌幅也非常厉害,单价能在1.5左右性价比会很高

 

提问:房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车?

回答:东坝虽然有天然优越的区位,但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界,路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多,价位不高,目前二手单价不过4-5万元,虽然品质和配套一般,但对刚需来说算是一个不错的选择。

 

提问:房姐好,本人北京户籍,孩子三岁,现住在朝阳区美景东方。现因子女教育兼顾生活及保值,想换个三居室,预算750万-800万。原房产可以卖580万,计划贷款200万。家庭年入30万。我的问题如下: 1)之前看过亦庄金茂悦133平米三居,环境房型都很好。中介说人大附12年一贯制,但是因为要从朝阳换到亦庄,请问是否值得?亦庄未来发展如何? 2)如果在现有小区购买一套三居(北向 760万) ,美景东方的小区对口学校(垂杨柳中心小学,汇文垂杨柳分校)师资如何? 3) 之前看房姐推荐望京地块,请问在预算范围内,是否能有推荐? 4)我们之前在北戴河富力和园有套房产,当时考虑父母养老兼顾投资,是否需要出掉? 5)预算范围内是否有其他房产可以推荐? 问题比较多,请房姐指教

回答:1. 亦庄发展没问题可以入 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类,比较一般 3. 可以考虑北纬40度,可以买100P左右的南北两居,餐厅可改书房,准三居,景山朝阳九年一贯制不错,品质尚可 4. 投资就出掉,长持就是亏损 5. 还可以看看金域华府的115P南北三居,双卫,品质好,也有学区,育翔+161分校

 

提问:房姐,你好,350w,北京上车盘,带投资属性,不自住,能否给一个方向或推荐?另,公积金贷款需要流水吗?

回答:350万现金,假设贷款能贷满,算进交易成本,估计能买到700+的房产。 根据总价反推单价乘以面积,7*100的双井,望京,6*115的望京老小区 公积金需要流水

 

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