我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：美丽的房姐您好 我现在在北京顺义有一套住房 （不满五）如果满五再卖 孩子转学 我不了解北京这边 好操作吗？孩子明年九月份上小学，想换个其他区的，卖完房加上存款 首付250万 。我老公不想住太小的房子 最起码要80平的两居。请问有没有推荐的合适的？我之前考虑通州 但是貌似也没发现好的学校。另外在沈阳苏家屯有一套贷款买的房子 也想问问是持有还是卖掉 支援在北京这边的换房的费用？

回答：转学问题看下精华主题有详细介绍，要看学校有没有空余“学位”，另外一年级和6年级无法转学。 沈阳苏家屯可以出掉，沈阳现在购买力被限制住了，这几年不会涨了。 看下望京的南湖东园二区，安贞板块 安贞里，亚运村板块 安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐好，新人首问:非京籍，我们目前想买一套投资，同时积分，首付80万内，无贷款。孩子老大4岁，老二3个月。 1、看中的亦庄旧宫的亦庄北岸38平米开间，月还6千多，每月公积金和月租金可以持平。5年或者2年后是否好出手？是否还有空间？ 2、顺义蓝星花园30多平米小开间，与亦庄北岸相比，哪一个好出手？ 3、我们在青岛有一套房子，220万买的，目前跌至170万，是否有必要卖了在北京解决刚需？目前老公创业阶段

回答：1. 亦庄北岸做为上车盘很合适，5年来看有空间，2年太短，北京市场不适合搏短期。蓝星花园也还行，但是后沙峪最近一年有点涨过了（涨了10个点），现阶段性价比不高，旧宫价格更合适 2. 青岛如果不自主就出掉吧，没长持价值

提问：房姐好，西二环广外片区，总价差不多1400，三室两厅。两个小区纠结中：朗琴园和易水莲花。朗琴园130+，优点小区环境好，缺点，没有标准南北通透的户型，每层户数多。易水莲花，150，优点户型方正，单价比朗琴园便宜10%，两梯两户。缺点：小区环境和周边交通差，离孩子学校步行远5，6分种。 您建议选哪个小区？谢谢

回答：朗琴园主要塔板结合，所以大部分户型不方正，密度偏高，另外可以看下5号楼和6号楼的板楼，户型会好点 易水莲花品质低一点, 其它还好 如果自住在意品质就选 朗琴园 ，户型影响没那么大

提问：星主，觉得最近望京投资价值怎么样？看你好久不说这个地段了。比起你一直推的CBD东延长线呢？

回答：望京很好，未来价格发展空间有一定概率比CBD双井更高 CBD东段延长线是阶梯区域，朝青接近双井，常营和朝青差1.5个等级。 现在的行情是，价格合适，有好房源就可以买。 好房源很快消化掉。

提问：感谢房姐，新人首问。SFSD，工作在国贸，之前一直住爸妈家在西城，未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹，一直考虑不清楚买房需求，前阵子以“上班近”+“买得起”筛选，看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐，连刷多篇后逻辑被洗礼，现在的疑惑是： 1. soho现代城，搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的，是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况？只要清退了就是好的，但如果不清干净办公租户，这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨？ 2. 放弃soho现代城，国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗？虽然主要自住，还是想要保值增值，自己很难看准，比如蓝堡，之前算品质比较好的楼盘，但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好？ 3. 如果也不划定cbd，整个东三四环您最推荐哪里呢？我翻问答的感受是您最推荐双井，不知道是不是理解正确，如果可能，也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助，但自己还贷能力并不强，所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款，也觉得放弃了首房首贷可能有点傻，考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是：我如果留一部分现金在手里去贷款，但自己并没有更好的高投资渠道，也不敢过多进入股市，是不是多贷款对我来说并没有什么意义？那么还是把手头的钱都交首付，只适当贷款100-200万左右？ 5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优，压着1000万的边，买什么样的呢

回答：1. soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。 soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹，双井也是北京目前的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。 零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。 而新开的乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。 东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。 非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段，也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大，还不如想办法全款，保留首贷资格为未来留空间 。 首城，乐成，珠江、东恒时代二期、风度柏林、天之骄子等都可以淘

提问：房姐好，首次提问。本人沪籍，在沪名下有一套住房430万左右，月供14000，目前公积金➕租金已经够还月供。和女朋友在京工作，女朋友京籍，她是首房首贷。计划婚前在京买套住房。本人年收入约70万，女朋友30万。双方都是it从业者，工作地选择就是中关村和望京。首付预算约200万，求推荐合适购入的小区或区域？目前自己看了北苑一带的两居。

回答：你们的情况不推荐看北苑，老北苑是跑输大盘的，新北苑学区溢价。 重点关注回龙观板块，首付200 这边几个新盘可以淘 比如公园悦府或者华润的万象悦府买个新房三居室。二手关注下新龙城、智慧社、国风美唐

提问：新人首问，坐标重庆，家人住的两套房都太差太老，准备置换新房，两家人改善自住兼保值投资。看房姐之前的推荐，一套准备买在北滨路，像你之前说的融景城也在关注，另一套房姐有推荐的区域吗？每套首付子弹在80到100。冉家坝，大石坝这两个区域房姐怎么看？龙湖源著，华润中央公园这两个小区值得考虑吗？

回答：建议看看冉家坝，郑家院子，民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错，本地人选择的多，增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘，这次回调中跌幅也非常厉害，单价能在1.5左右性价比会很高

提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？

回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。

提问：房姐好，本人北京户籍，孩子三岁，现住在朝阳区美景东方。现因子女教育兼顾生活及保值，想换个三居室，预算750万-800万。原房产可以卖580万，计划贷款200万。家庭年入30万。我的问题如下： 1）之前看过亦庄金茂悦133平米三居，环境房型都很好。中介说人大附12年一贯制，但是因为要从朝阳换到亦庄，请问是否值得？亦庄未来发展如何？ 2）如果在现有小区购买一套三居(北向 760万) ，美景东方的小区对口学校(垂杨柳中心小学，汇文垂杨柳分校)师资如何? 3) 之前看房姐推荐望京地块，请问在预算范围内，是否能有推荐？ 4）我们之前在北戴河富力和园有套房产，当时考虑父母养老兼顾投资，是否需要出掉？ 5）预算范围内是否有其他房产可以推荐？ 问题比较多，请房姐指教

回答：1. 亦庄发展没问题可以入 2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般 3. 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，品质尚可 4. 投资就出掉，长持就是亏损 5. 还可以看看金域华府的115P南北三居，双卫，品质好，也有学区，育翔+161分校

提问：房姐，你好，350w,北京上车盘，带投资属性，不自住，能否给一个方向或推荐？另，公积金贷款需要流水吗？

回答：350万现金，假设贷款能贷满，算进交易成本，估计能买到700+的房产。 根据总价反推单价乘以面积，7*100的双井，望京，6*115的望京老小区 公积金需要流水

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