我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐好！手上刚好有100多，打算把户口迁到杭州建仓。看你说100w在杭州就能买到总价1000w，这是怎么做到的，单核还是多核才行？贷款呢，是怎么做到贷9成的？你们有杭州代购服务吗，可以找你们吗？

回答：杭州的优势在于贷款宽松，以及房屋品质较好。 房产的，取决于城市的价格成长性，微观的选筹，以及贷款的杠杆。 江浙系银行有贷款9成产品，所以才有100买1000万的操作性。 选筹的差别，可以做到50%-100%的差别； 首付1成和首付3成，率是3倍的差别。 这是核心竞争力。 可以找我们，准备工作早点做起来。

提问：房姐好，跟您学习颇多。 再请教一下。 1、天通苑东二、东三区平层眼睛复式265平，东一八大金刚高层230平大四居。价钱650—700万，哪个更好一些？以后卖出是否难度较大？为什么？ 2、我看回龙观龙腾苑五区、龙兴园北区、通达园等2002年左右的老小区，也有不少顶层复式，并且单价也在2800元左右。那和天通苑板楼顶复的情况是不是就类似？以后是否也存在价涨不起来也卖不出去呢？ 3、您推荐东二、东三顶复，是因为单价低和17号线，那么北三也有单价低的顶复，且13号线东三路站就在北区，交通优势和东区也一样，并且北三区环境和楼龄（较新）都比东三要好一些，同样条件价格，北三是否更值得入手

回答：东二、东三相对环境和房屋品质好于东一区，超过650的标的流动性影响较大，和位置与人员结构有关 回龙观一些顶复也是可以淘的，这种在楼市属于鬼牌，面积大流动一定会低，需要以时间来磨平，这才能产生利润。所以大面积投资必须持有时间足够长，耐得住寂寞等的了机会 北区有性价比高的标的也可以入，只是相对东区量少

提问：房姐好，看了昨天购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？

回答：所以没推荐你买老破小。 如果你有5000万，用500万博一把，即是没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。

提问：美丽的房姐你好！北京回龙观房一套，还有一个购房名额。本人在五道口上班，先生在海淀温泉上班。考虑到双方上班便利性，无学区需求，想在五道口或者知春路、知春里买房。手里子弹850，想全款入2-3居小房子，看了东王庄，西王庄，王庄路27号院，知春里，双榆树x里，知春里小区带学区价格且最近一直在涨。请问，自住+保值，哪个小区入手更合适呢？ 回龙观房子想抵押贷款，入手重庆十里长江楼盘，是否合适呢？ 请指点，谢谢！

回答：西王庄小区最近几年价格一直阴跌，没有回暖迹象，成交量也很少不建议碰。知春里价格有些高估，不适合入。东王庄有合适的标的可以入，这个盘还未涨起来，位置也不错，品质相比周边来说属于中等偏上，选择小区西边的几栋楼，户型略好些。 重庆的十里长江位置一般，距离地铁太远，综合配套和人员聚集都不太好，投资回避。重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2\/3房，单价不要超过1.6，重点关注2江4岸

提问：房姐老师好，帝都，刚刚订房。 女儿资质，首房首贷。想请问的是，女儿事业单位，入职前做了一家科技公司的股东，占股20%。请问，是用首房首贷资质买好呢， 还是抵押经营贷更好？谢谢回复！

回答：如果有首房首贷，可以先考虑首房首贷资格。 全款再抵押，是任何情况都适合的方式，原因有几点： 1.全款买房，价格更便宜 2.全款再抵押，选择面更广，可以买不满五的，更便宜的房源 3.全款再抵押，可以指导价过户，省税几十万 4.全款再抵押，有利于抢房，有更多的机会利润（所以有「95%的笋盘是全款再抵押」） 5.抵押贷利率比首套按揭贷款更低 6.抵押贷贷款成数比按揭贷款更高（抵押6-75成，按揭6成普宅65成） ———— 光科技公司不能作为贷款的充分条件，公司需要经营的具体逻辑链。 20%股份多数银行不认可，40%可以 ———— 先做贷款，再买房。 ———— 数据好像有些延迟，刚刷出来

提问：找房中重要的一点是考虑人流，比如像建材城东路金隅翡丽这种又偏又没配套的盘，我怎么才能知道他的目标人群都是来自哪里？还是应该既然不知道，直接回避不要浪费时间就好呢？

回答：金隅是有购买力的，属于区域里比较稀缺的标的，有对比优势。 只是霍营地区本身市场总量，更多的来自于上地到回龙观的人流溢出与小区本身的分流吸引。 最终看的是价格。 从战略上，如果你不是需求回龙观附近标的，可以首先定位在朝阳的地铁次新。

提问：房姐你好，我湖北人北京工作居住证本科在京十年现单身，15年全款常营万象新天125平，18年南六环龙湖天街对面的住总正华时代广场商铺150平全款一个，18年海口华润中心60平商铺全款一个。问：1追求睡后收入，目前只想到买房，是否有其他选择？2如果还是建议买房该买哪种？3还想买北京第二套住宅，怎样才能有第二套的资格？4目前资产只有这三个房子，手上现金150，是你会怎么选择？谢谢

回答：1. 买房就是途径，+租金供血。 2. 商铺全款租金 涨幅很差，不是好选择，投资住宅才高 3. 个人没办法，可以公司名义买 4. 万象新天出掉，因为之前无贷款记录，应该还有sfsd，拉高杠杆入一套大标的。

提问：房姐好，买的房子时，房东告知暂时户口无法牵走，需要等半年后牵走，当时压了15万的保证金。但是半年后得知户口是上上一个房主的户口，对方在北京无房，户口无法迁出。这种情况应该怎么处理？会影响我房子卖出吗？ 另外，房子交易时中介有义务帮忙核实房子户口情况吗？ 是否可以追求中介责任呢？当时自己大意了，没有亲自去派出所核实户口情况。

回答：1.在和卖家合同中约定，由卖家负责解决户口迁出问题，并设户口押金及违约罚息标准。 2.派出所查档，如年龄较大会自然死亡可以等几年，押金不变。 3.影响房屋出售，转手越多越影响。 4.中介无义务，一切以条款为准。 5.买房之前，建议先找专业人士了解下，到底哪里需要注意， 中介套路有哪些，交易风险如何防范。

提问：房姐您好，新人首问，想买二套投资，但资金有限，现金200，算了下二套只能买300～350的房子，比较了在常营或者通州京贸国际能买一居，在通州金地格林格林能买两居，不知道该如何选？之前看您说能买两居不买一居，但这个两居位置偏些，不好出租，不知道怎么选？另看您有的帖子说通州可能进入快车道，是不是投资通州更好些呢，毕竟通州现在投资力度挺大 1.常营位置好，出门有地铁，买了好出租，52000 2.京贸国际，通州核心区，有学校，环境好，52000 3.金地格林格林，位置偏，离地铁远，价格便宜，39000-41000 4.若买通州其他地铁站旁呢，梨园或者土桥附近

回答：你好，总价350，选筹范围太少了，户型越小 溢价越高，利润越少。 如果月供能力不错，北京二套资格建议直接用全款抵押的方式买入，找垫资公司全款买入，过户后迅速抵押，抵押6-7成。可以入手总价450-500左右的楼盘。 通州升幅会略大一些 选筹排序： 2134

提问：房姐大佬，通州万达附近求推荐；500-700w做保值并自住，是选00后的老小区还是富力金禧花园这样的次新房？另外比对通州万达，朝阳范围内是否有更具明显保值优势的区域选择？谢谢！

回答：通州建议次新为主，由于整个区域规划落地还需要较长时间，存在一些变数。次新抗风险能力强一些 通州主要在于前期过热，现在的价格相比商圈及配套都成熟的朝阳没有优势 朝阳可以看 常营次新、东四环石佛营十里堡四惠一带2002后小区，还有望京的老小区。

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。