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利率降了,明年房价涨幅怎么样,年初入手还是再等等?

北京房姐 2021-01-09 07:02:32

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐你好,新人首问。个人情况:曾在燕郊有房且有贷款记录,10年前就已卖掉,现在湖北名下有房无贷款,有燕郊房票。去年刚结婚,老公名下无房无贷,我们家庭是否在北京已无sfsd资格?我与我老公自己做事且在上升阶段,但是经常需要垫付资金加上疫情多少会有些影响,可以凑50子弹。宝宝不到一岁,有老人同住,且我担心未来5-10年置换的时候两居不容易出手所以想选个三居。目前价格符合心理预期且户型合理的楼盘只有上上城三季和嘉都国际,个人特别喜欢嘉都。我认为首尔甜城是燕郊地段小区只是价格超出了我们的预期且首尔的户型我们认为不合理较为影响居住感受,因为毕竟我们大部分时间都在家里(我老公需要从事艺术创作)。我现在困惑,我是应该现在嘉都上车长期持有,还是再等1-2年我们再上一个台阶后再在北京上车?

回答:1. 查下你们征信上有无贷款记录,以上面为准。 2. “5-10年置换的时候两居不容易出手” 这个是不成立的,2居一直都是主力户型。如果你们2年左右能积累子弹在北京上车,现在就不要动了。置换不是为了改善就没必要折腾

 

提问:房姐您好,新人首问: 北京社保刚满五年,16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套,18购入太原一套小三居,今年年底交房暂时不能出售,我和老公税后30,非京籍,孩子两岁,计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手,加点钱只有100子弹,凑钱可以到120吧.有关系二改首,所以想换一个小两居,我在大兴天宫院地铁站附近上班,老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗,换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换,忽略学区这个思路对吗? 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑,金融街融汇踮起脚可能可以,保利春天里和住总万科也看了够不着,还有一个联港嘉园的价钱比较合适,离我单位近点,但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂,鸿顺园,碧波园,中昂邑上公馆,首创新悦都,长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园(同事买的这个盘,比较新,离地铁远),还看了石榴庄南北理(也是同事买了我去看了看),还有西红门附近的兴海家园也看了一下,觉得够不着,我看的这些有合适的吗,或者您帮忙推荐一下其它的也可以,谢谢

回答:1. 思路没问题,家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ,丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看

 

提问:房姐,上次提问可能过滤没有回答,本人在天津,江西房子都在贷款,在北京算二套,手上有240个,想找有幼儿园,小学配套小区,1.看过青龙湖那边,房型格局开发商物业都不错,就是期房得等到2023年,还有交通欠缺,2.也看了沙河保利罗兰,看上了户型和幼儿园,小学配套,但周边没有其他配套设施。3,也想买个城六区石景山的,苹果园一带都是老破小塔楼,生活配套都很成熟,现在就得看怎么考虑,如果想要小区环境得舍去位置,想要位置就会丢失环境。您觉得怎么选呢?

回答:如果未来会考虑换房,我建议选择位置更好的地段,以投资为主,资产增值未来换房也会更轻松。如果准备长住更在意居住环境就只能选择郊区一点的地段。投资我建议看看 亦庄或者常营板块或者大兴的旧宫和西红门

 

提问:大佬,想请教下:1)目前手上有1套东城忠实里70平米的2居(86年左右建筑,房本已是商品房)对标学区划片是文汇9年一贯制,因在西城有房,故不考虑该学区,请问从未来保值和角度是否需要留存还是现在将其出售?2)如将其出售后,手上有750万现金,(不再考虑商贷),请问从改善型居住兼顾保值和角度可以看下哪个板块儿的哪些小区?3)之前看了下南三环内的方庄6号,文成建筑和晶城秀府,因为南城一直没有准确定位,故看不太清,因此这三个小区从保值或角度您更建议入手哪个?非常感谢!

回答:如果已经有多套学区,可以考虑出售。 西城的房产没有信息。 北京尽量保留90年以后的房产。 750万现金,预留50万月供,做好选筹全套流程正常可以买到1500-1700左右的标的,望京,双井。 方庄区域回避,都不适合。

 

提问:房姐好,新人首问小白一枚。目前情况:夫妻非京籍具有买房资格(在京无房),一人名下有一套非京房产市值约350W,有50W贷款还未还清。家庭年收入税后约60W,目前手上可支配金额约200W。工作地在双井 劲松附近,考虑到小孩明年要上幼儿园及未来在京上小学,近期想在京购房,因为有贷款在京购房按照二套标准执行,商贷感觉首付比例太大,是否有方法能降低首付比例?另外是否有合适的小区推荐?感谢指导!

回答:1. 想降低首付拉高杠杆一律垫资全款抵押买,也可以将非京房产做加按揭 盘活资金 2. 你们是要考虑学区因素吧?非京籍建议看朝阳 例如 芍药居的人大附,慧忠里的朝外。

 

提问:房姐,您好,新人首问。男,34岁,未婚,非京籍,刚满五年社保,首套首贷,纯刚需,准备结婚,但也求保值增值,想一步到位,子弹1100到1200(如果特别中意的房子,可以再往上调100,因为手里还准备留有300的流动资金),准备全款买南北通透三居,在朝阳门上班,平时地铁上班居多。 由于没有北京户口,也没有结婚,所以没有考虑东西城及海淀的;又不想上班通勤时间太长,所以主要看的朝阳区的房子;现在有如下的问题,请帮忙分析: (1)从居住角度看,未来3-4年,2居也足够住了,但是目前现金足够多,也没有好的投资项目,然后再从投资角度考虑,有没有必要一步到位买三居?(5年社保只能买一套北京的房子) (2)由于有通勤时间40以内的考虑,以及次新盘的青睐,我主看的朝青,双井,四惠,常营区域,这个策略是否正确?有没有必要再看其他区域,比如望京等? (3)我目前有意向的是润枫水尚的184平米南北通透大三居,上套成交价格在1185,还有十几到20万的增值税;对于大户型,我比较担心的是未来房产税会不会征到大户型头上,导致价格大幅下跌?这个小区的三居出房率很低,目前没有合适的挂牌房源,我有没有必要一直等下去?对于刚需的我来说,是最近就要下手好,还是等下半年下手比较划算?2020年后面的房价走势会是什么样的?润枫水尚三居值不值得买? (4)我最近几天在关注华纺易城的166左右的大三居,价格在950-1060,是否值得购买?天鹅湾的房子是否值得购买? (5)对于我这样的情况,您有推荐的小区和户型吗? (6)对于房产中介的选择,中介服务点数2.7,能往下谈的空间很少,但是服务有保障;我爱我家由于20,1200万以上的交易,可以打59折,我爱我家也是上市公司;找我爱我家签约可以节省至少10万的中介费、有没有什么问题?您在中介选择方面有什么建议吗? (7)在子弹比较充裕的情况下,还有没有必要去贷款? (8)我从去年12月初就开始看房子了,除掉疫情期间没有看外,大概看了近3个月时间了,主看朝阳区,除掉望京,东坝,酒仙桥区块没有看外,朝阳其他区域,这个价位的房源,基本都有所涉猎。所以还想请您,从居住的舒适度,增值方面,以及生活和交通的便利性,给出建议。 静盼您的回复

回答:你属于刚需首套,有合适的就买,不用等,房价普跌的可能性不大。房产税看下精华帖,不用过度担心 润枫水尚是青年路那边比较不错的一个楼盘了,但别买挨着铁路那几个楼就行,小区环境还可以, 那附近还有逸翠园你可以看看,位置稍微偏一点点,但是更安静,密度低,自住也不错。天鹅湾也可以考虑。 中介服务水平差不多,选择有优惠的没问题 sfsd建议贷款,你的收入能覆盖两倍月供即可,提高总价有利于你选筹 另外推荐看下 双井富力城,望京橄榄城、东湖湾,三元桥凤凰城。

 

提问:房姐您好,目前手上150左右,想买一套总价控制在350左右的房子,对教育资源没有要求,希望交通便利一些。目前看了大兴瀛海的中海寰宇时代,南苑附近的阳光星苑与南庭新苑,双井附近的百环家园,常营附近的首开畅新园,宋家庄附近的政馨园与慧时欣园,以上提到的房子大部分是经济适用房,交易时还需要交一笔不菲的税,最后算下价格跟相同位置的商品房也差不多。问题1:请问买经济适用房值不值?问题2:以上提到的房子房姐有没有认为不错的,另外希望房姐能根据我的情况给我推荐一下值得上车的盘。万分感谢。

回答:经适房相当于变相提高了你的首付,经适房正确的方法是全款,能省下不少税费,否则商品房更合适 上面几个区域 双井、常营、宋家庄可以看,其他都不推荐 350万就买核心地段两居老破小,太偏都不考虑

 

提问:美丽房姐好!新人小白首问:非京籍,无工作居住证,现在北京长期定居,目前国贸工作。孩子在北边上小学,未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套,估价900左右。现有银子1200个,纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅,还是不卖别墅,以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅,感觉居住体验还不如现在的老破小联排,而且都更远,没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房,现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅,为了孩子上学方便,继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐?方案2、继续住北七家的别墅,公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层,未来孩子出国后自己住,把北七家别墅租出去。问题:亦庄哪个盘您推荐?方案3、不卖北七家的别墅,入手亮马水晶的两居,再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题:亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手?三种方案哪种适合家庭现在情况,又能资产保值,请美丽房姐给个方向。 另外:公司购房后承担税费高,但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。

回答:建议方案三,亮马水晶6.5以内,丽水嘉园7.5以内 公司购房是下策,简单说下公司购房的优劣 好处:不限购,不限贷,买多少套都可以 坏处:三年限售,出售的时候税费高,公司的房子都是公司包所有的税,一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点,每年要交一点房产税

 

提问:房姐好,目前子弹300,要全款买一个小两居或一居,不自主,以房养租,投资8-10年。目前备选的有三个地方: (1)团结湖北二条,面积37,三楼,一居,内部破旧,如果装修需要大改,有小区环境,离东三环近,到团结湖地铁400米,80年公房,总价275; (2)甜水园北街小区,面积41,二楼,一居,内部装修不错,可以直接出租,有小区环境,离朝阳公园800米,离地铁金台路400米,80年公房,总价275; (3)蒲黄榆路50号,面积53,三楼,小两居,没有小区,独栋,需要简单装修才能出租,离地铁刘家窑300米,80年公房,总价280; 以上房子户型图见附件,请问房姐,这三个哪个潜力更好,更适合上车?谢谢。

回答:老破小产品涨幅一般 能跟上大盘就不错,所以长期投资中会看重租金,这三个中团结湖的地理位置是比较好的,如果愿意倒腾一下 把租金提升起来,这里 ,备选甜水园北街

 

提问:房姐您好,我和妻子在芍药居地铁站附近工作,刚怀孕准备买房,有准备五年后置换。可以一次性付款900万不准备贷款(个人原因),之前准备下手买裘马都950W的两居室,但是听朋友说小区不好没有下手。现在主要考虑的小区是UHN国际村的两居复式,臻园的两居,融科橄榄城的两居。看过保利中央公园和东湖湾,很喜欢小区但是超出预算。请问以上小区有什么是合适我们的,或者您有什么小区推荐?

回答:裘马都的问题是租金不错但潜力一般。 UNH的房子品质还可以,缺点是周围有点荒凉 臻园品质也不错,缺点是密度偏高,部分南北户型比较别扭。 推荐 融科橄榄城UHN国际村臻园

 

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