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地产内参|房地产融资“闸门”再拧紧!金融监管严控“灰犀牛”

易云房产 2021-01-08 11:21:34

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房地产融资“闸门”再拧紧!金融监管严控“灰犀牛”

金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度,对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等,后者从32.5%到7.5%不等。

“目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”

此次制定的“两条红线”,主要是从资金供给端入手,对房地产贷款整体占比和个人住房贷款占比同时进行约束,覆盖面更广。

02

深圳去年卖出了近5年最多的房子宅地供应量超过往三年总和

2020年7月15日调控新政前,深圳二手成交创新高,达21317套,但调控政策颁布后的8月,二手房成交量大幅下滑。

如果说2020年上半年是二手房的主战场,“715调控”后,深圳楼市的热度无缝衔接至新房。据深圳市住建局数据,2020年深圳新房共成交45384套,相比2019年成交套数上涨19.8%,创2016年以来的新高。

03

房贷新规调查:小银行受影响较大个人住房按揭贷款政策暂未变化

近日,房地产贷款市场迎来重磅新规。央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称《通知》),分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限,为各类银行机构的房地产贷款占比划定了“红线”。该《通知》自2021年1月1日起实施。

据多数银行的个贷经理反馈,截至目前还没接到行里通知有政策变化,年初贷款额度比较充足,并未对个人购房有影响。

多数中介透露,从往年经验来看,年底银行的按揭额度确实会出现比较紧张的情况,有购房需求的还是尽快入手。

04

2020年武汉新房成交突破20万套土地出让金1901亿元稳居全国前十

从年初的暂停到年末的狂飙突进,武汉楼市经历了过山车行情。年初市场预期悲观,下半年开始加速,年末冲刺放量,全年成交总量超出预期,土地市场全面爆发,成为全国最活跃的城市之一。

1月6日,中国指数研究院发布《2020武汉楼市报告》,报告显示,2020年,武汉新建商品房成交20.12万套,面积2214万平方米,分别较2019年下滑17%和16%,其中,新建商品住房成交17.54万套,面积1961万平米,均为2019年总量的84%,位居全国城市住房销量第一位。如按照楼市正常交易时间(288天)计算,日均住房成交678套,大大超过2019年日均572套的水平。

从时间上来看,4月8日武汉重启,楼市逐步复苏,在降低预售门槛、社保补缴等一系列精准纾困政策推动下,从5月开始,市场成交量连续破万套,积压的需求开始释放。

05

2020年北京限竞房迎最大挑战65%待市场消化需5-10年去化完毕

限竞房是指土地出让前挂牌文件中就已经明确规定了该项目的最高和平均限价,即“限房价、竞地价”,加之限竞房通常会一并执行“70/90”政策,也即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需在70%以上,所以普遍认为限竞房带有拯救刚需的使命。

2020年的北京市场中,限竞房供应充足,2017年以来拿地的项目都在面世销售。

贝壳报告显示,北京全年全市二手住宅成交16.9万套,同比增长16%,成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。但是全年北京二手住宅成交均价60485元/平方米,同比微跌0.5%,连续三年保持相对平稳态势。

大批限竞房上市,项目之间不可避免地开始了价格战。专家表示,企业无利可图,给限竞房项目留下不小的质量隐患。

目前,北京仍有一大批限竞房项目正在等待市场消化。“仍有65%的限竞房产品等待去化,按照当前去化速度计算,限竞房产品至少需要5~10年才能去化完毕。”贝壳研究院报告如此表示。

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272轮竞价、溢价76%保利15.92亿摘得金华一宗宅地

1月7日,经过272轮竞价,保利全资子公司金华保骏置业有限公司以15.92亿元竞得浙江金华一宗住宅用地,溢价率76.1%。

据土地出让公告,上述地块编号为金市土让告字[2020]32号,用途为居住、零售商业,出让面积5.17万平方米,容积率1.8-2.1,建筑面积10.85万平方米,起始价9.05亿元,楼面起始价为8333元/平方米。

土地出让条件规定,上述地块西南角配建一座6班幼儿园,用地面积不少于3300平方米,建筑面积不少于2300平方米。

07

广州楼市有点疯!多个二手房小区业主学深圳“抱团涨价”

近日,广州多个小区业主群发出倡议书,呼吁齐心协力抬高房价至目标水平。抱团涨价的风气由豪宅区珠江新城蔓延至天河东、黄埔的多个热门楼盘,大有一路向东,至黄埔科学城的趋势。

广州中原项目部总经理黄韬认为,抱团涨价的行为实际操作起来较难,因为每个业主的心态都不一样,有人有条件捂盘,但也有人急着抛售。

广州地产业内人士邓浩志认为,业主联合控盘的行为(如有)属于妄想,房价走势最终还是由更宏观的市场规律决定。

值得注意的是,尽管业内人士认为“抱团涨价”的行为不足惧,但也有专家指出广州楼市在2020年底已有明显的升温,行情在2021年还会继续反弹。

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