我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好，新人首问： 北京社保刚满五年，16年购入良乡大学城地铁站附近商住一套，18购入太原一套小三居，今年年底交房暂时不能出售，我和老公税后30，非京籍，孩子两岁，计划在北京读完小学再看是去天津还是回太原读初中. 1.目前计划把商住出手，加点钱只有100子弹，凑钱可以到120吧.有关系二改首，所以想换一个小两居，我在大兴天宫院地铁站附近上班，老公在苏州街附近.依您的建议目前适合换房吗，换房的话是优先考虑地铁附近和以后好置换，忽略学区这个思路对吗？ 2.目前看了大兴天宫院附近的明发雅苑，金融街融汇踮起脚可能可以，保利春天里和住总万科也看了够不着，还有一个联港嘉园的价钱比较合适，离我单位近点，但是附近地铁公交都不太方便. 房山这边看了瑞雪春堂，鸿顺园，碧波园，中昂邑上公馆，首创新悦都，长阳国际城. 丰台五里店那块看了彩虹家园（同事买的这个盘，比较新，离地铁远），还看了石榴庄南北理（也是同事买了我去看了看），还有西红门附近的兴海家园也看了一下，觉得够不着，我看的这些有合适的吗，或者您帮忙推荐一下其它的也可以，谢谢

回答：1. 思路没问题，家去一定要靠近地铁。学区就看你们是不是刚性需要。纯自住和投资是不建议看学区 2. 建议看 大兴 保利春天里 金融街融汇 ，丰台 中海御鑫阁。房山不推荐看

提问：房姐您好！关注了您好久。想让给出出主意（已付费）本人公职三年退休。拿死工资月收入一共3万。来广营有两套小产权房现出租南湖渠西里一套50平米有房本现出租。因想离单位近些，电梯方便些在望京租房子住每月3000。三年后会有400个入账。想在望京改善住房，那些小产权房怎么办？是该继续租还是卖掉，好像也没法卖吧。您帮我规划一下。谢谢啦。

回答：我对小产权的房子实在不太熟悉，正规大中介不卖小产权的房子，我估计只能找找小区周围的小中介，绝大多数小产权房应该都是这么成交的。小产权房很不好卖，价格也不透明，你应该早点挂出去看看。 小产权的房子，涨幅比不过大产权，而且小产权的房子只能全款交易，无法使用杠杆，从资金配置的角度，肯定是把小产权卖掉尽量卖个好点的大产权合适

提问：房姐，您好，星球会员新人首问：目前名下一套通州海棠湾房产，市场预估价800万（100万公积金贷款未还），夫妻双方共有产权，而且都没有SFSD资格了。1-2年内可以通过积分落户解决户口问题，孩子还有5年左右上小学，所以打算近期提前准备。 目前子弹500，年收入50左右，月公积金9K左右，如果卖掉通州房产一共凑齐1200。是否可以考虑买一套+一套投资，如果这样的话，在综合考虑学区，自住和保值的基础上朝阳有哪些地区和小区推荐，海淀或西城是否可以考虑？另外在市里保有一套的基础上是否可以考虑通州保留一套长期拥有，毕竟有环球影城和市中心的概念加持。 还请您帮助，如何能实现资源的优化配置，谢谢。

回答：我的建议是海棠湾可以保留，直接抵押盘活资金，大概获得400左右，加手中一共900+的资金，全款入一套自住投资盘 先不要考虑学区。 3-4年后再买，有两个方案 1. 抵押掉后入手的这个标的，加手中资金入一套学区标的。 2. 如果再抵押月供可能跟不上或者压力太大，就直接出掉海棠湾入学去标的 这样手中的资产增值最快，风险。后期再入学区选择权也更多 投资盘建议看望京和双井板块

提问：孩子四年级，户籍朝阳。望京有一套120平的三居，门头沟有一套100平的三居，现想卖了门头沟的房换到海淀永定路学区摇号上初中（看中了十一晋元分校），离我爱人工作单位也近，不知道是否合适，永定路学区主要看中了晋元庄，离我爱人单位和十一晋元都比较近，请帮忙分析一下投资价值和其他建议

回答：你好，门头勾属于养老区，从投资角度涨幅也很差，你有学区需求换筹到海淀完全可以，晋元庄属于比较好的上车盘，但永定路的中学其实一般，也看你们的需求。投资价值上换筹肯定是更好

提问：房姐好～新人求助，本人目前自住市值1000两局，剩余贷款300。工资睡后月入六万，多年省吃俭用攒下子弹200，想趁近期利率低，北京房价多年未涨进行二套房产投资，时机和选筹真诚求房姐指导，感谢!房姐最美!

回答：如果以二套要求，200首付可看的标的性价比都不高。 建议将资金充分利用起来，抵押现有房产获取400左右的资金+200首付。 以全款优势进行淘笋，主要看天通苑、青年路、常营、望京等区域 你的总月供会在3万+，也不会对生活质量影响太大。

提问：房姐好。单身女，一套西城58，卖后zd600-800。目前租住世茂奥临花园128，近期想改善+投资，看了未来金茂府145、观承望溪138，后沙峪公园17区90下跃，刚订十七区，760，觉得有配套人流， 5.7挑高面积可到230.放到二手也算有竞争力。订房后才关注到您，略犹豫，昨去签约被告知霸王条款无法改。想请教： 1、补充协议划线部分可协商吗？违约金比例至少双方等同吧？是否买新房就只能接受，或哪些条款可争取？ 2若放弃，在望京、朝阳、双井，能否推荐几个值得入的品质+投资均不错的新房或次新房？ 3、好小区好户型总价高用不了，不好出手；老破小居住品质又太差，房姐能否帮忙梳理改善或投资思路

回答：新房都是开发商霸王条款，基本没有商量余地 望京 看看宝星华庭 ，双井 首城国际 天骄 有政策的不确定性，你短期也没有使用需求的话，建议出手掉。 自住投资 核心地段次新是比较好的选择

提问：新人首问，房姐您好。本人回龙观三居室一套，紧邻地铁八号线和积水潭医院回龙观分院旁边。一家户口在海淀，孩子现读初一在育英学校，租住在紫金长安，月租金一万二。我本人在西单附近上班，现在手里有100个，夫妻住房公积金有90个，现在想买房。目前看过大成郡小两居，京铁家园，今日家园。犹豫不定是卖掉回龙观换在这边，还是凑首付买个郊区房投资。

回答：大成郡这个小区不错，算是金隅建的的小区之一了，低密度，住着挺舒服 京铁家园挨着铁路，这是一个巨大硬伤，北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 。 今日家园业态丰富，经适房、商品房、单位分房都有。现在价格有点高，主要是万寿路学区大家越来越认可 我认为你考虑自住可以换，推荐看大成郡。

提问：关注房姐好久了，我们有一套东直门的东城区的倆居，能卖700万左右，家里有2个孩子，老大上3年级了，老二还小，想给孩子换一个学区，考虑西城，或者海淀，方案1想买西城小户型，抵押经营贷荣丰2008，方案2卖掉东直门去上地买一个三居，去海淀上学，同时考虑有没有必要这样折腾，目前的房子也是东城区的了请房姐指点。另一套方案保留东直门，还在东城上学，抵押经营贷买一套立水桥或者常营附近的2居，300多万，还能收房租，请专业人士指点迷津

回答：1. 置换学区的话，再抵押入一套荣丰不推荐，两套风险更大,不如置换一套上地三居，还能提高居住品质， 2. 假设还是在东城上学，300+做投资，可以入一套租售比高的老破小，建议看团结湖和劲松板块，这两个板块的租金都不错

提问：房姐您好，新人首问，已婚夫妻均是sfsd，手持120，可以操作到180，最近三个月有房出售资金亦可增加到450，月供2w 以内可接受。目前自住岳母名下平乐园一居，妻子在朝阳公园附近上班，我在大兴机场（会出差不用太考虑），刚交定金台湖金茂悦小3居，看中17号线首站利好故入，新盘还看了电建洺悦湾，但考虑亦庄换乘不方便放弃（媳妇不会开车）。1，考虑自住+保值，金茂悦适合我吗？2，如不合适，二手房哪里可入？看过十号线石榴园至寺05年后两居和三居，后来算距离和金茂悦通勤时间相同，且不太能接受老破小自住，（现在住的就是）。3，首套金茂悦手里预计子弹还有300左右，二套二手房优先考虑投资选哪？

回答：1. 台湖金茂悦自住可以，保值属性略差。 2. 二手房建议看 青年路那边的润枫水尚，双井 首城国际、华纺易城 还有四惠的东恒时代二期 ，自住+保值都不错（此方案最推荐） 3. 可以淘下丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

提问：房姐您好！新人首问。目前家庭状况为：丈夫京户，妻子沪户。北京两套房产，分别在望京西八间北里顶层复式（面积：146平），金融街百万庄1号院（面积42.8平）。上海一套，在松江三湘四季花城（面积100平）。另外济南两套房产。目前以上五套房产均为投资，没有自住。现在我们的问题是：1.北京两套房分别是顶层复式老破大和老破小，上海是远郊房，都有硬伤，影响，需要重新做房产配置吗？分别什么时间点出掉合适呢？2. 购入新房麻烦给推荐一下小区和面积（目前自住的是家中老人的房产，在四、五年之后老人可能从国外搬回来住，所以到时需要购买一套200平左右的自住房，夫妻二人均在国贸工作，没有孩子，不需要考虑学区）问题较多，非常感谢房姐解答

回答：北京这两套优先可以出掉，其他的慢慢处理，能在春节前置换会比较好 朝阳公园到亮马桥这一带，还有双井板块 例如 珠江帝景（8）、 棕榈泉（9）、观湖国际（9）

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