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荣万家踩点过关,形势却急转直下!物业股的冬天到了吗?

杠杆游戏张银银 2020-12-25 22:30:19

摘要:负债率偏高、现金流下降(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|杆姐&编辑|雯雯

距离招股书过期还有2天,拟上市公司荣万家生活服务股份有限公司(荣万家)收到了好消息:通过聆讯!

这或将是本年度最后一个过关的物业股,或也是2021年港交所物业股。

在经过上半年狂热、下半年冷静之后,相信杆友们也明显感觉到,市场对物业股的态度发生转变。

今天借着从数据中研究“准股”的成色,杠杆地产也想盘点下房企进击物业的现状、未来。欢迎文末留言拍砖。

1、增速平稳,完全靠母公司“吃饭”

可能很多杆友还不了解荣万家,其注册于2000年,为荣盛发展旗下物业公司,曾用名廊坊荣盛物业服务有限公司廊坊荣盛物业管理有限公司、廊坊开发区荣盛物业管理有限公司。

据聆讯资料显示,从2012年开始,荣万家为中指院根据综合实力排名的中国物业服务百强企业之一,且排名从2012年的第86位快速攀升至2020年的第19位。

与此平行的是业绩的增长。在管面积2017年-2019年分别为34.3百万平米、39.7百万平米,48.4百万平米;

合约建筑面积55.0百万平米、61.6百万平米、75.6百万平米;

收入7.095亿元、8.789亿元、12.506亿元;增速平稳。

截至2019年12月31日,荣万家共管理251个物业管理项目,订约管理351个物业管理项目。主要业务为:物业管理服务、非业主增值服务及小区增值服务。

收入占比方面,和其他拆分自地产公司的物业公司一样,荣万家的物业管理服务收入占据了总收入的大半壁江山,2017-2019年分别占比61.5%、61.0%、54.4%。

值得注意的是,荣万家的业务分部集中于环渤海经济圈。2017-2019该区域占中项目比分别达到63.4%、59.8%、59.8%。

另外,杠杆地产还注意到,和其他物业公司大部分项目靠母公司输血,少部分外拓不同的是,荣万家的项目几乎完全依赖于母公司荣盛发展开发的物业。

比如2017年,收入的100%来源于母公司项目物业;2018年情况稍有好转,外拓项目来源6000平米,母公司收入占到99.9%;2019年外拓项目25.3万平米,母公司收入占到99.8%。可以看到荣万家向外生长的脚步,但这个速度……

2、负债率偏高、现金流下降

由此杠杆地产推测,上市之后,最近几年,荣万家大概率还是要靠荣盛发展的项目来贡献营收。

荣盛发展如今情况如何?从的三季报来看,增速似乎一般。

2020年前三季度,其营收436.62亿元,同比增长12.42%;归母净利润44.05亿元,同比下降9.9%。

按“三道红线”的标准,三季末其剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为75.26%、100.53%、1.06倍,大概踩中1、2条,其中一条涉险过关。

2020年前三季度,荣盛发展累计新增土地面积269.27万平米,同比下降35.23%。

于荣万家自身而言,有两个情况值得注意。一是现金流。

上图看到,荣万家2019年经营活动所得现金净额急剧下滑,从2018年的8731.5万元降至2019年的3475.8万元。

融资活动所得现金净额则从2018年的-1.489亿元扩大至2019年的-7.391亿元。

2019年末现金及现金等价物,比2018年腰斩2亿多元。

杠杆方面,荣万家的杠杆比率近两年下滑明显,从2017年的13降至0.4,主要由于业绩纪录期内偿还了借款。

荣万家的资产负债比率2017、2018年均达到90%以上,2019年虽然大幅下降至77.5%,但这一水平在物业公司里也并不算低。

3、钱景如何?

宏观环境上,杠杆地产的感觉是:物业股的风似乎没那么猛烈了。就在荣万家通过聆讯的前几天,另一家大佬房企的物业公司:远洋服务正式在港交所挂牌。

遗憾的是,远洋服务上市首日遭遇了破发:开盘价为每股5.86港元,收盘报每股5.85港元,略微跌破5.88港元的发行价。

远洋服务并不是在今年破发物业公司。早一些的10月,服务上市首日开盘即破发,当天收报1.76港元/股,较发行价下跌28.46%;同样在10月挂牌上市的卓越商企服务,也在四天后跌破了首日收盘价。

在此之前的上半年,物业公司的风光无俩,大佬们纷纷摩拳擦掌,拆分上市。克而瑞物管数据显示,2020年上半年,物业板块逆势上涨47.29%,同期恒生指数下跌13.07%。

然而,8、9月份开始,情况发生了变化。以9月为例,当月恒生指数跌幅为6.82%,同期物管板块跌幅为10.21%。

资本市场回归冷静背后的现状是,目前分拆上市的物业股,大部分都靠自己母公司“输血”,拓展业务少得可怜。且部分房企“红线”压顶,鸭梨山大。

依赖母公司,虽然能提供稳定性,但却不能支撑高速发展的预期。资本市场需要故事。

另一方面,如有业内人士担忧的:上市的企业多了,资本市场也会怀疑,这个行业是不是都着急圈钱?

理论上,物业公司掌握着那么多业主资源以及小区范围内的部分话语权,整合起来提供增值服务应该是钱景无限。但目前受困于各种原因,物业公司在这方面似乎难有作为。

以最近火热的社区团购为例,美团们打得火热,然而,这不是物业公司早应该想到要做的事吗……

如此来看,物业公司的发展,任重道远。

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