我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐好，目前有北苑家园满五自住一套，拟600左右挂牌出售，有两个方案，一是基本全款置换永安里一带的小区，如美华世纪，嘉华世纪，东方瑞景，拟自住;二是在上述位置贷款买一套，剩余资金在石景山或者炫特买一套40平左右开间或一居；不知思路是否正确，对永安里一带的盘您有没有更好的推荐，谢谢。

回答：东方瑞景建国门外永安里，这边有部分楼盘可以淘笋，优点是地段非常不错，＋日坛使馆区配套老牌高端，一些鬼牌有暴击机会，东方瑞景也是这种，缺点是交通道路规划烂，进出非常不便。我建议直接全款入一套，这样有几率抢到高性价比的标的，再做抵押投资一套小户型。

提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300+，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！

回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不标的全款入，压价+省税费。再抵押 全款入一套600的标地 用同样的策略

提问：房姐好，刚接触到咱们资料，感觉很有收获，还望得到您的指导 买房目的，投资，可长期持有，长远可打算在北四环偏西（里外都可）改善。海淀富润家园90，昌平富泉花园160，还有一套北沙滩经济房自用，贷款已还清。曾经lp名义买房申请过公积金贷款，本人也用该合同提取过公积金。目前lp名下2套，我名下1套，手头300，年入50，2人都北京户口，父母已办理完投靠落户。 我看主推东三四和望京，也建议全款抵押。我这种情况有什么投资建议？如用抵押是买一套大还是二套小？具体买哪里的，多少合适？我没有公司，是经营贷还是消费贷？整个买房流程下来涉及到哪些步骤和成本，如何计算？助手不回信，还有啥办法对接？

回答：抵押后推荐一套大面积，脱离竞争红海是关键 7000-1000 投资 推荐 望京和双井板块以老破大和次新的两居为主 房产抵押都走经营贷，找相关机构帮助办理，可以精华帖或圈内搜索下，有过详细介绍。有时信息过多回复会慢一点，耐心等待下

提问：房姐好！都说今年是换房的好时候，所以也想搭上今天换房的这趟车，改善一下居住条件。 背景：北京人，已婚，现住四惠力源里小区77平两居室（老公房），房子在父亲名下，自己是sfsd。换房的目的是想过更好一点的生活品质，考虑3\/4居，也为以后要孩子考虑。因此想置换掉四惠的房子换一套大户型自住。房子大概能卖460w左右，买房首付的话能接受300-350w，月供3-4w左右。家里两辆车，能接受远一点的盘。这次换房做为跳板，下次是想够一下1000w+的房子。 目前情况和问题： ①新盘看了后沙峪公园十七区144平精装大四居，户型比较吸引我们，找了开发商的人要到了还算不错的优惠，已交10w定金。后沙峪是否符合我们需求，可否购买？该项目是限价房，9年之后好出手吗？是否有空间呢？ ②媳妇儿是中铁体制内编制，丰台科技园的中铁诺德逸府项目我们也许能拿到不错的折扣，还没去看，但从网上介绍来看得房率不高，才78%，是否值得考虑？ ③亚奥板块即将开盘的项目奥森one也有关系拿到折扣，值得购买吗？ ④看到您说tty二区三区满五总价650w以内的顶层复式，适合我们吗？我是互联网行业从业者，销售属性，非码农。媳妇儿现在在后沙峪中铁项目上工作，未来3年内极大可能会丰台总部工作。 ⑤望京区域看您也是提过多次，是否有适合我们的盘呢？ 麻烦房姐百忙之中帮忙解答，实在感谢～

回答：公园十七区长持没问题，可以入。 中铁诺德逸府价格偏贵 性价比一般 ，不推荐 奥森ONE要看折扣后的单价才能看是否入 你们的首付相比天通苑更建议看下望京 例如 宝星国际、季景沁园 等

提问：房姐总，社保在北京缴纳5年以上，个税不是在北京，咱们这还能办理工作居住证吗？

回答：工作居住证和北京社保缴纳5年无关。 需要办工作居住证，就需要把社保个税公积金等转出到我们这边缴纳。 目前办理时间15个月，如果要等买房会来不及，最快的办法是操作结婚。

提问：房姐您好，新人小白首问，感谢解答。 本人96年未婚，目前工作满一年，刚拿到京户，具备sfsd资格，首付子弹230-250，月供可承受2w以内。工作地点在金融街，购房需求为自住保值，暂不考虑学区。希望离地铁近，通勤时间不超过1。目前新房和老房都有看，情况如下： 1. 新房：长安九里86平小两居，中铁春风和院、臻御府89平三居 2. 二手：安慧里二区、怡海花园、万年花城（由于二手房目前仍在大量看房阶段，还未有目标房源） 存在问题如下： 1. 请问房姐，目前的看房思路是否正确？看580w左右的标是否合适？ 2. 看二手的过程中，中介说只能贷款303w，这样的话，首付就无法贷满，请问有什么方式可以贷足？ 3. 自己不在意二手房，但父母老一辈更喜欢新房，如果要买新房，请问哪个盘比较合适？如果长安九里单价能到6.6w是否仍会跑输大盘，能否入手？ 4. 请问二手次新能否圈定一些小区以及可以入手的单价范围？ 非常感谢

回答：1. 金融街上班可以重点在 马家堡、草桥、角门板块选筹 2. 想拉高杠杆要么做高评高贷 但要多缴税费，要么垫资全款抵押。 3. 长安九里6.6的单价可以长持 4. 像 怡海花园 万年花城 星河城 保利百合 草桥恋日家园 都可以淘

提问：房姐你说看房的时候要不动声色，要怎么个不懂声色呢？难道有问题也不问房东吗？

回答：如果房东不在，带看的中介又是小白，你可以随便看，随便操作。 如果房东在，你也是真心准备买房处于找房看房的过程，不动声色是一种必须的策略。 首先控制每一处停留的时间，不要让人“感觉你有兴趣”，观察，不一定是凑上去看，不一定是开头提问。 观察，是有目的的查看，这样可以用最短时间，没有犹豫的查看。 没有犹豫，没有停留，房东和中介就不好拿捏判断。 即使开口提问问题，也不用直来直去，比如：你想知道税费多少，想知道房东对砍价的容忍度 你可以问：您这房子买来时候多少钱啊？ 大部分房屋买来可能单价几千一万多，原值很低，遇上文明的业主，开口就不自觉羞涩了。 想知道为什么卖房？ 您房子哪年买的?-2017 怎么才两年就卖了呢？ 你相中一套顶复，两人气喘吁吁上来房东开门，一人穿鞋套摔一跤，另一人埋怨数落“说了不要买顶楼，每天爬楼要死人”

提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！

回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小

提问：新人首问。美丽动人的房姐，您好。本人持工作居住证，未婚，首套首贷，子弹200～250，预计买90平米左右两居（小三居），总价500～550w左右的房子。由于常年出差，偶尔自住，更多的是希望有投资属性。由于没有工作区域限制（本人比较倾向于东边或东北边）现在已经挑花眼了，有以下几个选择，期待房姐指点迷津：1.东小口限竞房：奥森one；2.后沙峪限竞房：公园十七区；3.常营次新房：北京新天地，柏林爱乐。4.东坝次新房：待选；5.通州：融御，玉兰湾，京贸国际城。实在不知道怎么选择。求房姐先帮忙排个名次。如果这些都不好，辛苦您推荐一个适合自住兼具投资属性的楼盘。

回答：提醒下限竞房有两个缺点，一个是8-9年才能卖，一个不能抵押。能接受这两个可以看看奥森one 二手盘优先看通州 京贸国际城融御 玉兰湾。常营这两个盘都差不多可以做为备选

提问：房姐好 ！新人刚加入。夫妻在东坝工作，一家四口（两孩还小），现居住东坝170平层四居，有公积金贷款70。现在手里有300现金，想买第二套纯投资 。1，资产怎样配置更合理，2，哪里是洼地？能增值保值。3，买哪个区域，哪个楼盘更好，期待您的指导！

回答：如果二套标准能看个400+的标的，建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区。如果你现金流不错可以试试垫资全款抵押看600+的标的 主淘朝青和百子湾

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