上个月，我给大家讲了房山窦店、燕山、韩村河、琉璃河这几个房价只有一万多的片区，。坦白讲，当时我自己都觉得挺不可思议的。如果不是亲自调研过，真的很难相信大北京的近郊区，居然还有比燕郊更便宜的地方。然而，事实的确如此。更可怕的是：如今这些片区的二手房仍然像一潭死水，看不到任何止跌回暖的迹象。并且，“单价一万多”的范围正逐步扩大。房价下跌就像灰指甲，一个传染俩。
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房山房山城关，是原来房山区政府所在地，真正的老城区。可是这里交通不便、发展严重受限。鉴于这种情况，2000年，区政府由城关搬至良乡。搬迁后，城关更显落寞了。很多人说：如果地铁能够通到城关，这里还是会有较大潜力的。可如今，燕房线都开通两年多了，城关还是老样子，没有什么大的变化，除了一路走低的房价“房山城关”地铁口，基本都是七八十年代的老破小，价格在1.7-2万左右。青年南路7号楼，目前均价1.8万；万宁小区，价格在1.8-2.1万，总价一百五六十万就能买个90平三居。福胜家园，价格区间和“万宁小区”一样，但位置更好，就在地铁口，而且年代更新一些。从城关站向东，饶乐府、马各庄一带2010年后的次新，均价只有两万出头，比如“中冶蓝城”、“中国铁建原乡漫谷”。这俩都是2014年左右建成的盘，品质比老破小强了N倍，但价格只比老破小高出两千多。最根本原因就是：一、位置太偏远；二、配套不齐全；所以，在房山，不要指望次新就能保值。前两年买了周口店“万科七橡墅”与“天恒摩墅”的，要小心了。目前，整个房山区，以“京港澳高速”和“南六环路”为界，外围蓝色区域如断了气的死狗一般，感受不到一点生机；里面黄色的区域，由于更靠近主城区且有地铁加持、配套也更完善，近期成交还相对好一些。另外，房山线北延线很快就要通车了。通车之后，黄色的区域到主城会更方便一些，算是房山的“勉强保值区”吧。不过，千万不要指望蓝色的区域也能沾上利好，不存在的，这些板块未来三年内会继续下跌至1字头（现在也基本都是1字头了，除了个别2010年后的次新房）。
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昌平昌平区和房山一样，整个区看似很大，但发展成熟的也就是那一小点儿区域。如下图：南边黄色的部分是昌平发展相对较好的区域，北边是规划的昌平未来科学城；六环路往北，是沙河镇以及老城区。除了这几个片区之外，北部、西北、西南都是山。在老城区与西部山沟沟之间，有这么一个板块，就是“昌平南口”。这里交通不便，城貌落后，房价只有2-2.3万左右，且大多都是70-90年代老破小。居民平时出行，基本都靠私家车或公交（这里有到地铁站的各路公交车）。上周去了一趟南口，整体感觉和房山窦店差不多。不同的是，在这里没有看到大片大片的农田，只有大范围的村庄南口镇的商品房小区，大多分布在镇政府和南口火车站周边，比如：水厂路小区、鹿牌家园、新西广街、华安小区、南口镇南大街、兴隆小区、南厂住宅西区、南农家园等等，价格在2-2.4万之间。这一带的房子大多都很破。然而，比破更严重的是，它们几乎无人问津，挂出去三四个月没有一组客户是很常见的现象。海淀的那些码农们，就算是端的，置业范围也会选天通苑和回龙观，再不济，也是昌平老城、西关环岛一带，谁会跑到鸟不拉屎的南口买房呢？房子破旧、无学区、交通不便，持续下跌将是它们无法逃脱的命运。
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门头沟门头沟的定位虽是“生态涵养区”，不过房价却不低，尤其是新盘。不少项目价格都达到了5-6W；二手房虽然相对便宜一些，但均价也在3.4万左右，比房山高了好几千呢。不过，你千万不要被均价骗了。虽然房山均价3.1万，但价格两万出头的房子一抓一大把。门头沟自然也是一样。门头沟分为大峪、冯村、滨河西、石门营这几个板块。其中，冯村靠近地铁、配套全且房子较新，价格基本在4-4.2万左右。而石门营由于房子老旧，2字头较多。9月、11月份我曾分别去门头沟调研过两天，这个区的新盘还可以，二手房有些冷。因为和石景山的老破小相比，门头沟二手房价格并没有低多少，但石景山通勤明显比门头沟方便多了。而那些只为养老或纯改善的家庭，只会选择新盘。所以，置业门头沟，只能买地铁S1号线旁边，而且一定要是次新。下图中，黄色区域以外的部分，一律不碰就对了。
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北京房价早已告别了一涨俱涨一跌俱跌的时代，未来分化只会越来越剧烈。就像现在，在大多数区域都在阴跌之时，海淀中关村、万柳、上地、望京、西城月坛在上涨，某些低总价的小户型从9月到现在，总价涨了100多万。这跟股市是一样的道理。消费、医药、白酒、电器、果链、电动车这些行业屡创新高，可环保、钢铁、煤炭、有色这些传统板块却一跌再跌。所以，无论是买房，还是买股，都不能贪图便宜。未来价高的会越来越高，而低的会越来越低。不要觉得北京一万多不可思议，未来三年，在六环外会相当普遍。
房产指南2020-12-24 08:21:11
