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专家解释:10年后北京房价涨幅惊人

房姐谈楼市 2020-12-24 08:02:30

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐您好,浏览了好久帖子以后,付费加入到圈子。现在想说说我的情况,我和老婆都是外地户籍,十几年的北漂,有自己小公司,年收入去年70W左右,2010年婚前河北老家SFSD一套三居106平我的名字,现在估计80W,2016年老婆名字固安英国宫全款95万买入一套3+1,116+12市值180-200W,2019年11月用老婆名字富力桃园C区买入91平两居,首付400,贷150,老大6岁,孩子能在海淀上小学,好学区我们也没戏,富力桃园环境好,稀里糊涂就买了,能上清河四小。手里有现金150W,二胎刚出生,希望从房产上让自己以后生活更好一些,想卖英国宫在北京买一套投资,请您帮着规划规划

回答:固安可以出掉,长期看跑速大势 出掉后200+手中150,350首付按二套能买入600内的标的 天通苑和百子湾 常营都是不错选择,全款抵押能上800+的标的 选择 双井、望京、朝青片区

 

提问:房姐好!北京户籍,自住房1套。自己感觉风险承受能力不太强,所以不打算做抵押操作。手中资金100万左右,燕郊,天津,还有您多次提到的沈阳,哪个更适合?燕郊限购好像只能买新房。麻烦从区域,可入手的价位等因素给些建议。非常感谢!

回答:先考虑燕郊,其次沈阳,时间上今年底明年上半年有合适的都可以上车 关于燕郊的问题 简单来说: 1.燕郊有价值,和北京挂钩 2.燕郊优势在不限购限贷(或者轻易破限购) 3.燕郊买小不买大,买刚需屌丝房 4.燕郊的价值基础,来自于北京的溢出需求 4. 主要沿燕郊主干道买,其他区域有人口的很少。没有人口聚集,就没有价值,主干道上的价值肯定超过2万,在下一轮释放后,3万不难。

 

提问:房姐,你好。家里上有两位老人,下有子女一对,加上我们夫妻,一共6口之家。老大现在开学上5年纪,老二明年幼儿园。居住在海淀,学籍海淀。公司在奥运村。因为孩子越来越大,现在居住环境也一般。我和爱人在北京每人手里一套房,无购房名额了,需要卖了现在房产,我的在海淀清河小营价值800万左右,爱人的在朝阳价值300万左右。想问问您看看还有什么推荐的地方吗?一方面想解决两个孩子上学问题,方便可靠,另外就是改善居住环境,四居居住。之前也看了观承别墅的合院,稍微有点偏贵,学校比较远。期望是有个合院这样的房子。有院子,空间还比较舒服。,或者您看看还有什么别的参考推荐的。 另外就是看看资产配置怎么更加合适 谢谢

回答:观承的分为几个组团,最早的是商品房,现在主推的是限价商品房,总价1500-1700为主力区间的小合院,一层是无柱全挑空。偷了比较多的面积。主要看家里人的需求,自住还可以,缺点是楼间距和私密性,要实地多看几次,交通主要是自驾。西侧京沈高铁噪音的话,距离600米以上,自住可以入。如果家庭流水不错,可以全款抵押的方式入一套自住盘,再购入一套投资标的,寻找高租金的位置,看看 团结湖、劲松等地。

 

提问:房姐你好,北京买房小白我现在的基本情况:16年买的深圳一套两居,用我的名字买的贷款我老婆也签字了贷款未还完,我老婆在北京5年社保,我们想在北京买套房子主要是做投资+自住(不过10年内不会来北京住,小孩在深圳上学)能拿出来首府在260左右,房姐帮忙推荐下哪里的合适?(之前中介带看过西三旗富力桃园一居,看过限竞房北七家的金辰府还有亦庄的招商臻珑)我没有区域限制,房姐帮忙看看我现在的情况推荐哪里?万分感谢!

回答:西三旗富力桃园一居不适合,北七家的限竞房不建议买,位置不行。亦庄的招商臻珑溢价产品。260的首付按二贷能看400左右的标的。如果你们月供能力不错,可以垫资全款抵押看500+的标的。推荐看 炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 ,丽景馨居,晨光家园

 

提问:房姐您好,慕名而来,新人首问!我是一个准妈妈,目前打算换房,手头有团结湖顶层两室一厅老公房,朝南向,小区环境不错,刚精装一年,最近看的人还挺多,但是看房人报价距离我们心理价位还差个小几万(我们单价在团结湖地区算高的),且目前我们还没有看好下一套房,不知道该不该出手。现在考虑换房,主要是改善生活条件,下一步考虑入手一个550w左右的房子,满足夫妻居住及未来老人来京照顾的功能性需求,主要考虑长安街以北的五环内,暂不需要考虑学区,前期看房,初步看中的有团结湖80平的老公房、国美第一城3号院95平商品房、望京新城片区和亚运村附近商品房,五年以后很有可能还会换房,不知道该如何选择,或者房姐有什么其他的推荐么?十分信任房姐,拜托房姐看到我❤❤️❤️️

回答:5年左右 可以考虑望京和朝青板块,亚运村学区溢价较多不是最好的选择。团结湖公房多,大多房龄偏老,租金还行但居住环境一般,看你们的选择了 选筹上建议 望京 大西洋新城 望京新城 ,朝青 国美、青年汇家园、炫特嘉园、晨光家园 置换的时候建议买卖同时进行,谨防踏空。 置换时,通常会先把想买的房源大致看一下,觉得能买到的概率比较大,那么就启动置换流程,开始卖房。卖房的同时,也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时,只要确定大概率能买到房子,就可以果断签字收定,绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你,才收定,那样的话卖房环节反而会很被动。

 

提问:房姐好,看完华清的回答,我发现老破小有不同,城区内也有不同,比如朝阳东城可能最便宜,因为学区弱或上车盘,总价限制尤其是朝阳。西海尤其不同,西城还好点,面积小部委多学区还好。海淀真是绝了,五道口的和五颗松的都是非常低的,五颗松紫金丽亭对面的,好像才六万,去年末和同学刚谈到过,而且商圈很一般。论方便吃往,我觉得连大屯都比不过东边,仔细想想,双井到太阳宫一段非常繁华,但感觉走路从凤凰汇到太阳宫又一般了,之前在太阳公元打车,半小时却没打到!!

回答:你好,你的问题是什么呢? 东城区的价格相对西城低,一是因为本身学校排名较西城低,二是东城已进行学区划片。 海淀区买房是非常困难的,首先是全部带学区,虽然少,一套房子单价贵2万来换一个鸡肋,房子的流动性基本废掉了。 五道口和五棵松周边,基本是老破小,五棵松老破小单价在9万多,没有学区单价7万左右,紫金长安基本在11万起步。 东三环以三元桥为界,三元桥的交通隔离了地段。 太阳宫是半个孤岛

 

提问:新人首问:房姐好!首套二贷,ZD400,预计500-600。考虑自住➕保值,请帮忙分析,谢谢! 1、万科云庐135大平层,户型好,万科物业好,缺点限竞房,2023年交房。 2、山语城二手,2013年建,中铁建小区环境好,138平带阁楼实得200平,缺点交通不便。 3、长阳半岛二手120三居,近地铁,周边配套好。 4、天恒水岸一号,120-130新房,环境好,小区密度低,有地铁,附近有龙湖天街在建。 或者丰台附近学区房,目前孩子已经上小学,能转学过来的房子也可以,请房姐推荐,十分感谢!

回答:山语城密度低,商圈算南宫和云岗的交界处,更主要算云岗。云岗主要是军工企业和居民区多,没有太强消费力。 万科云庐和天恒水岸属于性价比一般,看你的接受程度 长阳半岛附近标志盘,可以重点关注

 

提问:房姐好。帝都人,96年24读研。两套公房东城,一套商住,一套燕部,偷偷XG一亩。 前俩天才从家里长辈那知道,94年家里姥姥姥爷存款就一百万了。这么多年一直不买房。我爸也是傻空,03年月薪3500美元,我记得非常清楚,那时候的汇率是8.6。这么说不是抱怨。爸爸很爱我,答应过我找到工作就付SF。姥姥也很爱我,从小带我大,老人也从不重男轻女。我要怎么才能回到他们当初的阶级呢。那个年代如果买,可以买多少平米呢? 本来还挺开心的,觉得入水库起码比同龄人好,现在不了。 谢房姐。

回答:首先有哪些资产在你名下或者归你控制,这一点最重要。 24岁如果是女生,优先找好对象>工作>读研。 如果是东城90年以后的老公房,可以考虑抵押出来,明年再卖; 如果是90年以前,处理相对麻烦一些,能抵押抵押,不能抵押考虑出售。 燕郊建议出售,商住看情况,出售\/抵押优先。 XG可以先放着。 买房方面 第一步合计,经过以上操作,目前的首付资金可以拿出来多少钱? 根据首付资金情况进一步操作。 尽量一次性凑足首付,贷足买大标的,你的家庭现金储备过多,尽量提高贷款和月供。 找到工作给首付,结婚前给首付买房,都是你可以利用的点。 爬阶升级,一种是靠个人的努力,一种借力对象共同努力。

 

提问:房姐双节愉快! 准备北京第三套,手上有老人首房首贷(接力贷)票,年龄关系还有一年左右过期了;也可以抵押目前自住的房子(目前房子没有抵押)获得资金。纠结应该优先使用哪种资金?准备出手法拍

回答:接力贷理论上老人79往下,实际要看老人+子女征信、流水、社保情况,评估贷款情况 抵押现有房产-凑首付-全款买入下一套-再抵押,目前抵押贷的利率是最近十几年来最低时期,比首房首贷按揭更低,且接力贷基本都会上浮利率,导致按揭利率更高。 全款资金可以亲友拆解,目前就挨个笼络起来。 北京法拍基本没有套利空间 本身的流程风险和额外的处理费用加起来,战略上的选择性就很低了

 

提问:房姐你好,新人首问。我想最近换房子,卖掉原有的小两居之后首付能有370左右,考虑到老人和孩子居住需要换三居,主要是居住兼顾孩子上学和保值,家庭年收入60,孩子明年上小学。有几个问题想咨询下: 1.我们这个情况应该算二套了,走正常的按揭和先全款再抵押分别能买多大标的?那种更合适? 2.中介说全款按揭最大贷款年限是10年,是这样的吗? 3.夫妻双方分别在金融街和车公庄上班,考虑到通勤要求初选了三个片区角门西-草桥一带>宋家庄-成寿寺一带>西红门-高米店一带,不知道这个选房顺序有没有问题,有没有其他区域或者小区推荐? 4.个人更认为角门西一带老旧的性价比更高,但是中介推荐带电梯的新点的,靠谱吗?

回答:1. 二套二贷看600左右标的,垫资全款抵押看900左右标的。 2. jydyd一般做到20年没问题 3. 区域没问题,也是我常推荐的板块 4. 角门还是以次新为主

 

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