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售楼小姐说漏嘴:这种房子聪明人都不买,房子到手就“贬值”

房姐谈楼市 2020-12-22 08:02:32

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐您好,我和老公两人,33+一直在朝青附近租房,今年想淘换个小房子自住,预算总价400左右,子弹150,他在昌平上班,我在百子湾,月6w+,公积金两人都满额,sfsd,有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马,一线国际,京棉新城等周边楼盘……一二居都有看,请您给指个方向

回答:建议看看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居,你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换,首套保值为主

 

提问:你好,新人首问,我在沈阳工作和生活,单身月入2W,持沈北融创三居一套(2022.12交房,贷款60万),自住丁香湖万科2居一套(有贷款,持本小区4个地下车位),手头无存款。计划卖掉目前自住万科2居及车位,手里会有现金150万左右,下一步怎么操作比较好呢? 我自己的方案: 1,珠海西区一套,总价170以内,首付50%;然后沈阳同小区二手购入一套,总价160以内,首付30%。 2.沈阳新房一套,同小区二手一套。 希望听听您的想法和建议,包括配置方案,入手顺序,贷款操作,后续出租和出售策略,感谢[抱拳]

回答:珠海不买,人口不够,政策鸡血之类的,有多少确定性也不知道,珠海跟深圳同样经济特区,这么多年下来,天差地别。 沈阳未来依然有上涨空间,而且你本土作战会更好。 不建议选择同小区 配置分散会更合适,关注沈北板块的富力 新湖 恒大 其次沈阳二手房选筹尽量选择10年内的次新盘,二环内沈河区南塔、泉园、万柳、方家栏、北站、老市府、大西、金融中心,三环内的于洪新城,依然是被严重低估的板块,可以重点淘笋。

 

提问:您好,我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手,周边配套环境您认为如何?

回答:新龙城定位刚需盘,其位置地段在回龙观还可以,户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远,东侧就是京藏高速,出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套,附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下

 

提问:房姐,对于北京的房价,我看今年有涨有跌,真的体现出了您说的选筹的关键性。也觉得今年是个机会。如果想脱离老破小,换个次新的二手房,首付300万,二套,有推荐么?比较迷茫

回答:均价、指数有涨有跌 买对了房子,至少是涨的,区别是涨5%还是25%。 首付300万可以买到700万的次新房,如果首付稍微多一些,350可以买到800+的。 二套没有关系,关键是个人的负债率,身份资质等。 选筹之前,准备下个人的征信,流水材料,来面谈具体的方案。

 

提问:房姐好,新人首问: 1.万科翡翠-山晓。1500万下叠(地上两层地下两层,有南北花园),有人大附石景山,但地铁不确定 以及楼上还有6层,影响采光。 2.万科翡翠-公园。1300万下叠,户型不如山晓,但临近17号支线,而且楼上只有中叠和上叠,采光会好。有昌平皇城根和11中学。 3.万科观承-大家。合院,300平的1700万,400平2300万,好处是独门独院,但学校未定,地铁较远。一期卖了一年多,300平的还没卖完(400的卖完了) 4.山屿西山著 - 上叠1400,下叠1800。户型不错,属于海淀,但是限竞房,周围没地铁也没学校,而且是简装交房(万科都是精装) 个人需求是3-5年后自住兼顾保值增值需求,以上四个盘,烦请房姐给点评点评 非常感谢! 如能推荐1000-2000之间,比较有潜力的楼盘,更是不胜感激!

回答:翡翠公园>万科观承-大家>山屿西山著 >万科翡翠-山晓 另外翡翠公园自住兼顾投资,中叠更合适,因为价格低,而且还是别墅性质,中间层,不热,也不漏雨 ,这房子发生过负面新闻,下大雨把一楼的下沉式花园给淹了,所以经量避开下叠吧 新盘的话 中铁诺德 也可以考虑

 

提问:房姐好,最近和几个北京的经纪人聊天发现一个很有意思的情况,明星买房都在扎堆,北京著名的像阳光上东像泛海国际,这是为啥,难道开发商有个超级经纪人专做娱乐圈吗?

回答:明星大都是混圈儿的 不同圈子,不同级别,不同年代,都会影响明星选择物业 阳光上东是10年前部分二三四线明星 泛海因为总价问题,相对买入不多 比较热门的是九龙山金茂府,杨幂等一圈明星 新城国际开盘时,老板送了几套给当时的流量名人

 

提问:非京籍,北京积分80分,理论上5-8年能排上户口,双方均有工作居住证,现有两居一套(市场价450万左右,契税快满5年,房贷还剩120)。手头现金大概400。家庭年收入大概60左右,小孩5岁。每月支出大概2w。现在想把这笔闲钱用起来,计划购房。请教下思路和方向,同时是否有必要学区房,感谢感谢!

回答:具体要看是哪个小区,多少平米? 然后分析是应该卖出,还是抵押出来。 400万现金可以在1000万下市场选择,但你现有资产还有很大可能性,所以空间很大。 非京户,加上朝阳学区倾斜,以及学历的急剧贬值,建议你选择朝阳的优质标的,学区属性可以是普通-朝阳次顶级。 可以把你的具体情况和我们工作人员描述一下,先做个选筹的面谈,分析具体的情况,然后出具方案。

 

提问:新人首问,已有一套自住,想买二套,首付400,目前没小孩,将来会考虑学区房。 1.二套直接买总价低学区房占位,如荣上居荣丰2008 (等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住) 2. 买个具备投资性质的房,四五年后卖掉再买学区。 哪个好一些呢?有区域推荐吗?

回答:1. 学区房投资要注意方法,就是够买学位已被占用的标的,因为你5年后才用,算好时间即可,买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地 这两个方案都可行,有看中的标的即可入

 

提问:房姐好!星球会员首问,盼复。 基本情况: 北京马家堡西路有一套90平小复式,市场价480左右(已还清房贷) 合肥有一套优质洋房,有学区和地铁优势(地铁已落实规划),价值480左右,目前还有250的贷款。大户型毛坯,不好出租所以没有房租收益,今年年底满两年。 目前手上子弹有85个,还款能力一般,大概1.5\/月吧。 因为孩子上学的原因(今年3年级),打算买房落户天津,预算150以内。 问: 合肥的那套房值不值得长期持有,目前有想法把合肥的卖了换套北京的(应该要抵押现在北京这套),不知这种方式合不合适。 如果可行的话,还麻烦给我们一些具体的实操建议,比如我们是应该先买北京还是天津,应该买那个区域的?看什么价位的合适?房产小白,问题可能问的不太好,还请不要见怪

回答:1. 在合肥大户型洋房这类产品基本跑输大盘,流动性不高。长期来看涨幅并不乐观,这个时间节点换到北京是最好的。 2. 合肥的标的出掉后+马家堡抵押的资金,能看总价500左右的标的,选筹建议看 常营 石佛营 百子湾板块

 

提问:房姐,您好! 拜读您的贴子很久了,感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是:1,打算卖掉海淀万柳的学区房大三居,换朝青的润枫三居和华纺两居,这样操作对不对?将来会不会后悔? 2,润枫和华纺以后还有上升空间吗?现在出手可行吗? 谢谢!

回答:1. 学区房不要就出掉,操作么问题 2. 润枫水尚不错,但别买挨着铁路那几个楼就行,小区环境还可以,华纺易城是个不错的小区,仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看,位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘,可以入手 3. 东坝现在偏贵,现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况,都可出掉,没必要拿在手里

 

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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