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新型骗局:商铺返租1年,租金抵月供!专家:又人间蒸发的老套路

房姐谈楼市 2020-12-18 08:02:35

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:您好姐,求教一个问题:计划在沈阳投资一套房,首付30W内,总价80W内,求推荐几个小区,单价分别多少合适?预计持有几年合适?感谢姐,添麻烦了。

回答:沈阳纯投资,建议买沈北低价盘,关注新湖仙林金谷,汇置尚郡,富力,雅居乐。 二手房淘笋比较难,除了沈北低价区之外,也可以关注奥体,于洪新城,东湖片区。涨幅50%以上在考虑出售

 

提问:房姐好, 新人首问,目前考虑置换房产,重点考虑以下几个盘,比较纠结,不考虑通勤,最好在国际和优质民办学校周边,主要是自住加保值,望您指点一二: 1、壹亮马170的三居,加装修单价10.5,优点是大开发商后期品质和物业有保障,周边配套非常完善,缺点是小区内有公租房,不知道能不能隔离管理,如果混居估计品质大打折扣,东侧有高铁,噪音和震动未可知。 2、海淀府170的三居,单价11.5,优点是品质和园林已可见,房子本身低密也没配建,品质不错,周边就是阜石路,离6号线地铁也近,交通便利,缺点是小开发商不太了解,请了高力国际做顾问,不知物业后期能不能跟得上,另外地段在海淀算冷僻,周边配套非常普通,没法和东边比。 3、太阳公元140左右三居,单价13.5,优点是区位地段和小区本身都不错,交通和配套都很好,还带学区属性。缺点是因为带了学区属性单价高,二手贷不了多少款,需要重新装修,房子本身品质比上面两个新房略差。

回答:壹亮马属于高端盘,问题主要在于东边有京沈高铁,还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心,这个价格在分割上出问题,业主肯定会集体维权。 海淀府位置一般,在西边也没有竞品,小区周边有部分安置房,里面租户会多一些,加上定价偏高,保值效果较弱 太阳公园知名神盘,虽然有学区溢价,不过做为高端盘还是可以入的 壹亮马\/太阳公园>海淀府

 

提问:房姐,你好本人在珠江绿洲有一套3居室,现出租中,目前成交价在600万左右。我在海淀上班,在西三旗和父母住。问珠江绿洲的房子可否长期持有,还是置换到西三旗,或者哪个小区可以长期持有。谢谢

回答:你好,珠江绿洲家园北面紧贴京通快速路,南面紧贴通惠河,小区本身的容积率和楼栋的容积率比较高,有一种在孤岛上的感觉,比较拥挤,缺少居住的舒适和安全感。 主要的住户来自国贸白领,传媒大学周边产业和学生。 一般不建议入手。 这个小区的涨幅整体看跑输大盘,尤其09-15年涨的很慢,15年以后这波还凑合。 考虑自住可以关注西三旗 西二旗 上地 清河板块,具体选筹需要结合你的房票 月供情况再做详细推荐

 

提问:房姐您好,新人首问: 【一、基本条件】 京籍首套,自住刚需,本人工作于知春路,爱人即将工作调整,大概率在西城区,有一定可能在东城区;预计2-3年要一胎,后续大概率要二胎。 【二、房产要求】 1、位置:鉴于二人工作地点,聚焦于西北片区(北五环内,西四环内); 2、小区:对学区无明确要求,对小区整体环境有一定要求,不考虑老破小,要求新盘或次新盘; 3、价位:自住刚需,根据孩子情况,既考虑直接容纳两个孩子一步到位的豪宅,也考虑后续再改善的经济舒适房产,对投资属性无很高要求,不过对保值率(升值率)有基本要求; 4、其他:周边配套等无极明确要求,平均水平即可。 【三、目标项目】 高强度看了一个来月,新盘、二手都看了不少,目前比较倾向几个新盘,具体排序如下: 1、西钓鱼台御玺:【优势】位置好、环境好、西三环孤品【劣势】价位高(2200W左右),户型一般(目前主要考虑G户型,东西向,已无南北的,其他户型要不然户型不方正,要不然客厅朝西看不到玉渊潭); 2、九龙仓西城天铸:【优势】性价比高,升值空间大(1100W左右)【劣势】位置一般,只有一层下越户型; 3、状元村北京书院:【优势】位置好,性价比不错(1600W左右)【劣势】无小区,高层塔楼、四梯十二户,居住质量较差。 【四、具体问题】 结合以上情况,具体请问房姐: 1、结合目前的大环境及未来走势,我这种京籍首套,自住刚需的情况,应优先考虑新房还是二手房? 2、除了上述三个新房,我们目前还看了四季青(颐和金茂府、融创西山一号院)国奥村(上林世家、美伦堡等)、亚运村(嘉铭桐城、远洋万和城等)、西直门时代之苑、学院路附近(逸城东苑、冠军城等),请问是否有其他推荐的楼盘或区域? 3、根据目前情况,应优先直接容纳两个孩子一步到位的豪宅(西钓鱼台御玺),还是后续再改善、灵活性更高的经济舒适房产(西城天铸)

回答:1. 现在的情况,这些地段的新盘基本都是溢价,你看重居住质量可以选择新盘 2. 奥森板块可以看看,澳林春天的板楼大三居还不错,还有 永定门 中海紫御公馆自住品质也不错 3. 你未来几年才要孩子,现在入豪宅没有保值属性,能带来的体验也有限,建议先看西城天铸或者二手次新盘 自住+保值,未来家庭要做改善时再选豪宅,可进可退更好

 

提问:房姐,您好!这次买房计划纯投资为主。目前手中现金有1000万左右,在北京海淀有自住三房。希望孩子7年后上大学,有机会再买一套小区环境和位置好的改善自住房。现在在深圳和北京都有房票。目前深圳疯长,北京不涨让我很纠结,做不了决定。您能给我一些具体建议吗?1、这些资金现在在北京买一套中国玺一楼加下跃的房子留着7年后住?目前中国玺能买到价格8.2万一平米。2、资金拆成2份,分别在北京和深圳各买一套?3、如果资金拆成两份,北京哪个区域或者小区的房子升值空间高,我该买多大的房子未来好出手?目前深圳还可以下手吗?还是等等看再下手深圳?因为疫情原因,家庭收入不稳定,不太敢用高杠杆买房了。谢谢

回答:中国玺被限价,若无其他中间成本。适合享受型居住,长持投资价值还不错,有确定收益。 深圳短期看肯定横盘的,但从资产配置角度 深圳值得投资长持,深圳值得看的板块在 宝中 蛇口 前海,基本总价800+才有性价比,北京以望京为主 橄榄城、大西洋新城 等 1 > 2

 

提问:智慧的房姐,您好! 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园,投资+自住差距大么?都有哪些差距呢? 2、您在其他回答中提到,天通苑东三区斜角复式2.46万,拆骨法约等于单价3万。我想问一下,这个是咋拆的?我实地踩盘,看到南部法式园顶复基本都是平层,而北部中式园基本都是斜角,但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的,谢谢。

回答:没有什么差距,北区性价比高的盘出的量很少,大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ,这样对比更可观 东三区大部分为平顶,赠送露台最大,东一区最便宜也最旧。

 

提问:房姐,你好!新人首问。 (1)现状:西单附近有一套04年小一居,小区环境不好,但位置很好。价格600左右。在老人(66岁)名下。目前在出租。 (2)需求:纯投资,打算卖掉西单一居,作为首付,再以老人名义进行接力贷,贷款100~200左右。 (3)问题: ①目前市场下进行这种操作是否合适? ②如果投资新房,限竞房和常规商品房,哪个更适合投资? ③限竞房中华樾北京,西山锦绣府,万橡悦府几个盘怎么排序?我们和老人户口都在西城,工作也在西城,能有渠道获得华樾北京的购房资格吗?其他新商品房您有什么推荐的吗? ④二手房方面我看您推荐朝阳,能推荐几个适合我的小区吗?还有海淀的二手房怎么样?多谢啦!

回答:操作没问题 性价比上 万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京 华樾北京如果长持可以买,其卖点就是大望京科创区,阿里是重要产业来源,注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适,学区属性太重

 

提问:房姐你好,之前提问过户口的问题,这套梧桐人家正常5万左右,这套房有户口成交价只有3.9万,是否说明价格足够便宜还是有人成交?

回答:这就是我之前说的,户口的风险敞口巨大。 这套房业主有多个户口纠纷,且无法迁走,所以产生巨大折价。 并且折价也不能完全抹平风险。 为了的对冲是,你可以持有很长时间,且户口人年龄较大,10年后自然死亡销户,房屋户籍清干净。

 

提问:房姐您好!关注您很久了!这是我的首次提问,先谢谢您!我们一家五口(两个老人、夫妻两,一个孩子)都是北京户口。我们夫妻两在京有两套房,一套是东坝75平的两限房,一套是亚运村阳光广场的137平的商品房,贷款200万。两个老人在京无房,但在长春有一套价值150万左右商品房。我们想优化一下房产布局,一是我们夫妻两是否需要优化,如何优化?二是老人在长春的房子是否需要卖掉,在北京购房,总价最好控制在180~260万之间,选哪个位置哪个小区合适?

回答:如果东坝的两限房还在限售期内,动不了也抵押不了的。阳光广场的可以截断抵押出来,没有新的子弹不需要大动。老人票尽早用,长春出掉入北京。截断抵押出的子弹一起用在老人票上,做投资也是一个选择。 260 看下 丰台的 中海御鑫阁、三环新城,朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

 

提问:新人首问: 房姐您好,小白求指点 1. 杭州 or 北京,sfsd, 180万左右子弹 (手里一套商住考虑套现)已有北京购房资格,公积金可贷80左右,薪资流水3-4万,换完房再辞职出国,所以纯投资,求保值,增值。纠结北京勉强上车还是去杭州落户,买房等长线升值 2)如果是北京,按子弹,理解能买到总价450左右的房子,纯保值、投资角度,求房姐推荐地块,小区。希望相对好租(出国后希望有一部分租金抵月供) 3)如有其它增加预算办法,求指点文章,但因为出国还要买房,其实不打算压力太大 超级感谢!!!

回答:肯定优先北京上车,推荐看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里,这几个出租都会不错。想买更高的标的就是做 垫资全款抵押的路线。按照你的流水情况建议月供在2W内,避免压力过大

 

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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