提问：房姐好：1.我2017年买的角门的老公房当时算是高点时期吧但是我买的价格还相对合适吧，经验不足忽略了查验房屋户口后期办理完手续后朋友提醒去派出所查时最初的业主户口没迁走是不是以后对我的影响大吗？我再出手时价格是不是得要受很大损失呢？2.2012年时买的一个商住东亚三环当时次买房也没经验看地段好就买了出租价格还可以，但是目前不能交易适合长期持有吗？能看好一点的就是地段不错双地铁口紧挨小区出入口这两套房子相当于我花费了高昂的学费学习了一些房产知识真是尴尬
回答：1.原业主没迁走肯定会影响后面接盘的人，大概10％左右的价格，这算是一个教训，你看下之前的合同是否有相关条款约定？2.商住是一直不推荐买的，长期看跑不赢住宅，现在又限购完全无流动性，租金在房产投资中可以忽略。能出售的时候尽快出掉吧大部分人一辈子买不了几套房也没经验，买房的细节非常多，太多人在这中间被坑。好好看看精华帖，下次再换房完全不慌。
提问：房姐好，新人首问。200＋子弹，已婚无孩，北京户口。一个在首都机场附近工作，一个互联网现在奥森附近工作。本来中意望京新城，配套齐全，干啥都挺方便；或者慧忠北里，初中是朝外。但是最近总有亲戚建议一定要考虑学校，学校是最重要的。现在比较迷茫，觉得海淀上学压力太大，东西城房价太高而且我们上班不方便。请您给些建议，感谢。
回答：没必要硬上东西海的学区，你们现在没有小孩。过早买入就是面临市场波动风险。要兼顾学区亚运村的安慧北里、安慧里、慧忠北里这几个盘符合你们的实际情况。望京新城居住体验相比更好点，没有小孩可以入
提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！
回答：可以看1100左右的标的。朝青目前性价比不错，国美城和天鹅湾，可看4＊300或者6＊200的类型，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹
提问：房姐你好，新人首问，求解答，85后，IT民工，首套朝阳区东坝常青藤小三居（市值625W），还有大概150W贷款，目前手上子弹350W，已婚，计划明年要小孩，北京工作居住证，家庭收入150W＋（预计未来还有涨幅，长期看好）。爱人在东城区上班，我公司海淀后厂村（上班时间比较灵活）。目前考虑到货币贬值，想做投资，打算出手，两个大概方向：1）置换靠近爱人单位的大面积，比如朝阳东四环大郊亭附近，考虑自住，环境好一些。2）出手二套（2-3居），投资为主要目的，目前想买东坝首套附近的房源，方便要孩子以后老人来住。求房姐指点哪种情况更具投资潜力，推荐一些小区，利用杠杆的话，摸高多少总价合适。
回答：东坝当前价格已经偏高。建议置换一套1000上下的标的，考虑双井大望路四惠板块，例如首城国际、珠江帝景、风度柏林、爱这城、东恒时代等。未来3-5年你们还需要考虑学区需求，可以将自住抵押＋手中现金入一套小面积。这样的配置会更好
提问：房姐您好，想咨询：首付子弹200-220万，首套首贷，纯投资一个房龄别太旧的两居户型的房子，麻烦推荐的几个区域，能推荐一些目标小区；本人码农，在北边工作（目前在西北），若能兼顾自住更佳，如果自住和投资较难兼顾，那就投资优选。感谢感谢
回答：1.石佛营找单价5内，90年后的老公房，或者老小区。2.京棉新城，甘露园淘02后的老小区，单价5.5内的。3.天通苑淘一套满五商品房2.8以下的
提问：接上一条，我去查了你原来的相关知识，就是“指的那一批不用购房资格，直接和开放商签约，完成交易手续后下二类经适房房本的项目”，不同是不和开发商签约，请问此类项目可以买吗，什么风险？具体在哪里，有点急，添麻烦了，谢谢房姐
回答：有能力参与操作的人不需要提问如果需要提问，说明对这套玩法缺少一个基本的了解，这样的状态和「庄家」对手，自然要被割韭菜。资金套牢，对方善良过几年还你本金，不善良的卷款走人了。
提问：房姐好，本人在西单上班，想沿4号线买3居或大2居（改3居）。希望房子较新，预算1000w以内，最重要的是离地铁越近越好。目前发现2处不错：西直门的舒至嘉园小区以及南边马家堡至公益西桥一带的小区。舒至嘉园148平报价超预算（1100w左右，还贷有一定压力），南边预算应该问题不大。想请教房姐：1.选择舒至嘉园还是南边比较好？哪里保值潜力大？2.马家堡至公益西桥有什么好的小区推荐？3.4号线沿线还有什么其他好房源推荐？（离西单不要太远）
回答：1.舒至嘉园小区一共三栋楼，没有绿化，离马路比较近，开窗户临街的比较多，有噪音污染。南边会更好点2.公益西桥那个位置，属于南边涨幅和交通都还不错的地段可以好好淘下3.推荐看下玺萌公馆、星河城、草桥欣园
提问：房姐好！想咨询下，目前有两套房，一套是光熙门小区，45平米，一套在大兴，三羊里小区，90平米左右。单位在三元桥附近，考虑到孩子上学，想换到西城。有以下问题想咨询下：1、西城房价都是靠学区撑着，从居住角度来看，我想买小户型先弄上学籍，房姐认为是否更合理？2、如果买西城学区小户型，手上的这两套房想保留一套，房姐认为光熙门小区房子是否有继续持有的必要，还是都卖了重新购置一个大的？房姐是否有购置建议？3、关于西城学区，房姐有什么好的建议？比较中意德胜片区，但都很贵。谢谢！
回答：1.买入功能性的，思路没问题2.光熙门小户型增长空间有限，三羊里如果非自住也可以出掉。建议置换到丰台马家堡、角门、草桥，或者朝阳双井、朝青、方庄3.西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，买裕中这种直升的或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区，房子质量不要有什么要求
提问：房姐您好，看了您的文章受益匪浅新人首问，急盼回复，女儿未婚京沪，首房首贷，在五道口附近工作明年单位可分一套老公房，我们非京户，想购买一套两居房自住兼增值，不用考虑学区，首付250一300之间，年收入30.地点以五道口为中心距离不远的，生活交通出行比较便利居住人文环境好点的，之前主要看了海淀的，回笼观的一些盘，有强佑清河新城，水木天成，力度家园等，回龙观有融泽嘉园，金域华府，国风美唐，流星花园三期，公园悦府，还有龙泽苑，龙华园，龙跃苑等之类一系列的小多层，总的看下来，感觉海淀价格比较高，国风美唐公园悦府比较好，但距离稍有点远，金域华府还不错但有点小贵，所以一直在纠结中，请房姐给出个比较好的建议，另外，金域华府的限价房和商品房哪个值得购买？融泽嘉园和金域华府之间做个推荐，还有最后一个诉求，我个人一直比较青睐朝阳的奥森板块，离五道口也不远，但好像符合我们选择的盘太少了，请房姐除了上述之外，还有没有其它的的思路或板块推荐指导一下，劳您费心！盼回复！️
回答：1.交通近点看看清河西三旗板块的上林溪、当代城市家园、燕清源。这几个自住也还不错2.昌平金域华府＞融泽嘉园，买商品房。如果价格能接受就直接入金域华府品质不错，退一步就看公园悦府和国风。
提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题：1.旧房是2个富润家园开间，租售比1.75％，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？2.为了化，您更推荐置换两套小房？还是二合一？3.基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值能力强的楼盘？希望能化房产增值＋租金的综合回报，有具体的小区名称4.听中介说现在综合回报的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？以下是选盘要求：范围：全北京房型：新房二手商住均可资金：总价不高于1100万（800万卖房现金＋300万贷款）感谢！
回答：1.富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换掉2.小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一3.建议看望京和双井板块4.拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低
北京房姐2020-12-16 09:02:35
