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5年涨幅120%,好房子都有这些特点,看完恍然大悟

房姐谈楼市 2020-12-15 09:02:32

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:您好,房姐,我在左家庄南里有一套63平南北通透小两居,是96年建的,现在在出租,每月7500租金,购买已满五年是名下唯一住房,现在我住在东四胡同公租房,所以联网的只有这一个,想咨询一下您,要不要把左家庄这个卖了,在其他地方再买一个楼龄新一些的,主要是为了投资保值,不知道现在是不是好的时间点,我的情况适不适合换,如果换在什么地段那些小区合适,总价控制在470以内的,谢谢您

回答:这样置换价值不打,建议资金可以向上提一下到 500+ 再置换,可以看看 青年汇佳园的小两居,大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际,国美第一城 .望京可以看看澳洲康都、季景沁园

 

提问:房姐,你好,新人首问, 先大致说一下我的情况: 1. 西安工作,社保公积金都在西安缴纳; 2. 西安有住房一套,婚前我先生名下购入,二手价格200w(尚有商贷40w),可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录;老家县级市有商铺一套,父母做生意经营在使用,市场价350w(开发商产权证一直没办下来);手头能凑到150左右;家庭年收入税后33w(流水需要的话可以养一养) 3. 我是北京集体户,孩子6岁,出生时随我户口落在Fesco,先生Jun人暂时没有户口; 我的需求: 因现工作单位与fesco已无服务协议,fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出,我们暂时在西安生活,但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上,所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低,2放户口的同时兼作投资,否则代价有点大,3希望能收部分租金养贷 我的提问: 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型,毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手,若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸,感激不尽!!!

回答:建议看朝阳的公房,板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 这几个都不错,都好租也都带电梯

 

提问:房姐你好,新人首问,盼回复。 我目前住豆各庄,房子是自住商品房,4年前买的,小区环境不错。父母在左家庄有一套90年公房三居室,也算是个学区吧,有清华附中朝阳分校,小学一般,主要还是看中清华附。两年前生了孩子,父母把城里的房子租出去,在豆各庄同小区租了房子,帮着我一起看孩子。 现在的情况是,父母在豆各庄住了两秒,喜欢郊区人少,小区环境好,想把城里的三居室卖了置换小区环境好,面积大的新一点的房子。我们现在手里有子弹150左右,加上左家庄房子可能能卖600。置换的话,可以凑750左右,而且可以算sfsd,请问有什么好的盘,符合爸妈的要求,同时能兼顾孩子的上学需求吗?另外一种想法就是,可以考虑不卖城里左家庄的房子,占着学区,用子弹150,再想想办法,贷款什么的在豆各庄附近买个两居室,但是算二套了。不知道豆各庄附近的盘是否值得入?以上两个方案哪个更好?或者房姐有什么更好的解决方法?急盼回复。谢谢。 但是我又考虑到孩子上学的问题,我非常犹豫。目前手里有资金约150万,如果置换的话,可以考虑在卖出公房的基础上(600万)

回答:置换一套城内的更合适,远郊养老房产没什么保值属性。 建议看下嘉铭桐城的三居室,陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区,很不错 还可以看看澳林春天的三居室,对口的朝阳北师大附属实验,虽然不如陈经纶那个但也还行

 

提问:房姐你好,请问甘露园都市经典家园这个小区怎么样?西南向两居,稍有点遮挡,88平两居,多少钱能入?谢房姐

回答:小区没有问题,价格合适就可以入手。 和户型,功能率,朝向,楼层,楼栋都有关系, 你说的这套就是链家推销的歪户型,塔楼这一栋,本身有折价,5.2万不算多便宜。

 

提问:我在杭州,不过我好像没有找到杭州的房姐,所以来问问。是这样的,杭州滨江区有个写字楼,叫长河商厦,40年产权,10年前建成,想买来装修自住,滨江房价一般在4万左右,但是长河商厦的房价2w不到,小白想了解一下,是否会有坑,10年前的写字楼是否值得购买,如果去看房,有哪些需要留意的观察点?

回答:买写字楼和住宅是两套逻辑,两个的价格没有对比性。 写字楼首先是不通煤气天然气的,而且很多也都没有上下水,然后就是商业用电,物业费也比较高,这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的,一般不允许住人的。 如果首付低,建议要么郊区地铁盘或市内老破小,自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼

 

提问:房姐你好。目前情况是大娃后年上学,想卖了郊区房,再添置些约350+贷150,总不超500想在西城广外买个房子,不是必须牛小,主要考虑教育均衡。731后买西城的房子会不会有下降?是现在买(731有点紧了)还是可以等年底或明年会是更合适的点呢?另外,广外的房子有什么推荐的小区吗?觉得可能500内也就买个小的占个西城学位,是另外租一个方便还是将就着住合适?

回答:西城广外荣丰2008 和 信和嘉园 这两个小区可以淘。广外比较均衡 ,731后买没问题。如果月供能力不错 对自住品质有要求就选择租房,否则节省资金将就住,更多要看你自己的实际情况。

 

提问:亲爱的房姐,新人首问。年近半百临近退休,收入不稳定,还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居,央产无贷款,可卖1000左右。思路是卖了大三居,换成二套,其中之一全款换成附近的小两居,保值加出租,留给儿子,如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格,其二在回龙观买进大三居,家人自住,用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗?1、保值+出租的小两居看了:铁科院塔楼,94年的有电梯,59平米,650万,环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万,皂君东里的次顶楼56平米,520万,环境差单价低一些。哪个可以买进?2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三,田园风光,龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光,顶楼和次顶楼、没电梯,您更推荐哪个?期待您的回复,谢谢!

回答:思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师,素质高,离平西府只有300多米,板楼户型很方正,内部配套比较完善,居住角度还是很舒适,缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯,比较适合养老居住,户型比较多。缺点就是 楼间距有点小,采光受影响。综合看这两个盘,居住都不错,按你们的喜好选择即可

 

提问:房姐您好。新人首问。我的情况是:我和我老公刚结婚,今年打算要小孩。有北京户口,两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求:刚需自住且要保值,上班距离近,因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居,南北通透,有电梯,90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1⃣️蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区?这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值?2⃣️除南二环这边您还有别的地区推荐没?3⃣️看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区,想确认下我们这种情况是否需要现在入手学区房? ❤️望回复,谢谢。

回答:1. 蒲黄榆那边的房子,一楼带院子是个优点。,保值是没啥问题,能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆,上车盘比较多,这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块,做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房,如果没问题,现在就别考虑学区,关注升值和自住属性。否则就提前考虑学区属性

 

提问:我跟老公住在亦庄,想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚,密云的一些小区,昨天去看了首创新北京半岛,觉得距离和配套上会更好一些,离我们住的地方开车30分钟车程,未来还要通高铁,到亦庄7分钟。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱?

回答:1.张家口的价值很低,二手房基本没有接盘侠。 我们买房,其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点,这就决定一个城市的有效范围其实是有限的,对于怀柔密云崇礼这些地方来说,至少在5年内不可能成为北京城的一部分,也就不具备真实的需求,不具备大城市土地的价值,只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博,也是一个很不好的价格,北京5环边还有低单价的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答,查看精华内容。 2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要,远郊区都要搬到城区范围。 自住是消费,自住可以是租房,投资是投资,而且是一个循环的链条,一步走错,后面全错。 3.不知道你们子弹多少?70以上建议继续入手北京上车盘,30-50左右天津海教园是更好的选择。 实在想跟老人住的近,租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离,子弹只用升值潜力最大的地方。

 

提问:请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的,感觉一直发展不起来

回答:丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望,但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈,新地铁,新机场,丽泽是南部的核心,但建设时间太长,广告太多,「储值客户」收益率很低。 但核心仍然在于,产业的链接地区,居住人群有限,丽泽天然不是很好的新基地,分矿点。 关于丽泽,之前也有回答 丰台科技园,相对朴实一些,现在人口也有所增加。 缺点在于,位于边缘终点地段,产业人口仍然来自其他地区通勤,本身也没有过路人群,价格不算便宜。 最终落实到买房上,这两个地区都存在一定不确定性,加上价格吸引力不强,可以先回避,选择潜力和确定性更强的板块。

 

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