我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：您好，房姐，我在左家庄南里有一套63平南北通透小两居，是96年建的，现在在出租，每月7500租金，购买已满五年是名下住房，现在我住在东四胡同公租房，所以联网的只有这一个，想咨询一下您，要不要把左家庄这个卖了，在其他地方再买一个楼龄新一些的，主要是为了投资保值，不知道现在是不是好的时间点，我的情况适不适合换，如果换在什么地段那些小区合适，总价控制在470以内的，谢谢您

回答：这样置换价值不打，建议资金可以向上提一下到 500+ 再置换，可以看看 青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际，国美城 .望京可以看看澳洲康都、季景沁园

提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯

提问：房姐你好，新人首问，盼回复。 我目前住豆各庄，房子是自住商品房，4年前买的，小区环境不错。父母在左家庄有一套90年公房三居室，也算是个学区吧，有清华附中朝阳分校，小学一般，主要还是看中清华附。两年前生了孩子，父母把城里的房子租出去，在豆各庄同小区租了房子，帮着我一起看孩子。 现在的情况是，父母在豆各庄住了两秒，喜欢郊区人少，小区环境好，想把城里的三居室卖了置换小区环境好，面积大的新一点的房子。我们现在手里有子弹150左右，加上左家庄房子可能能卖600。置换的话，可以凑750左右，而且可以算sfsd，请问有什么好的盘，符合爸妈的要求，同时能兼顾孩子的上学需求吗？另外一种想法就是，可以考虑不卖城里左家庄的房子，占着学区，用子弹150，再想想办法，贷款什么的在豆各庄附近买个两居室，但是算二套了。不知道豆各庄附近的盘是否值得入？以上两个方案哪个更好？或者房姐有什么更好的解决方法？急盼回复。谢谢。 但是我又考虑到孩子上学的问题，我非常犹豫。目前手里有资金约150万，如果置换的话，可以考虑在卖出公房的基础上(600万)

回答：置换一套城内的更合适，远郊养老房产没什么保值属性。 建议看下嘉铭桐城的三居室，陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，很不错 还可以看看澳林春天的三居室，对口的朝阳北师大附属实验，虽然不如陈经纶那个但也还行

提问：房姐你好，请问甘露园都市经典家园这个小区怎么样？西南向两居，稍有点遮挡，88平两居，多少钱能入？谢房姐

回答：小区没有问题，价格合适就可以入手。 和户型，功能率，朝向，楼层，楼栋都有关系， 你说的这套就是链家推销的歪户型，塔楼这一栋，本身有折价，5.2万不算多便宜。

提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？

回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。 写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。 如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼

提问：房姐你好。目前情况是大娃后年上学，想卖了郊区房，再添置些约350+贷150，总不超500想在西城广外买个房子，不是必须牛小，主要考虑教育均衡。731后买西城的房子会不会有下降？是现在买（731有点紧了）还是可以等年底或明年会是更合适的点呢？另外，广外的房子有什么推荐的小区吗？觉得可能500内也就买个小的占个西城学位，是另外租一个方便还是将就着住合适？

回答：西城广外荣丰2008 和 信和嘉园 这两个小区可以淘。广外比较均衡 ，731后买没问题。如果月供能力不错 对自住品质有要求就选择租房，否则节省资金将就住，更多要看你自己的实际情况。

提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！

回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里学院南路60号铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可

提问：房姐您好。新人首问。我的情况是：我和我老公刚结婚，今年打算要小孩。有北京户口，两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求：刚需自住且要保值，上班距离近，因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居，南北通透，有电梯，90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1⃣️蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区？这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值？2⃣️除南二环这边您还有别的地区推荐没？3⃣️看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区，想确认下我们这种情况是否需要现在入手？ ❤️望回复，谢谢。

回答：1. 蒲黄榆那边的房子，一楼带院子是个优点。，保值是没啥问题，能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆，上车盘比较多，这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块，做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房，如果没问题，现在就别考虑学区，关注和自住属性。否则就提前考虑学区属性

提问：我跟老公住在亦庄，想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚，密云的一些小区，昨天去看了首创新北京半岛，觉得距离和配套上会更好一些，离我们住的地方开车30，未来还要通高铁，到亦庄7。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱？

回答：1.张家口的价值很低，二手房基本没有接盘侠。 我们买房，其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为北京城的一部分，也就不具备真实的需求，不具备大城市土地的价值，只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博，也是一个很不好的价格，北京5环边还有低单价的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答，查看精华内容。 2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要，远郊区都要搬到城区范围。 自住是消费，自住可以是租房，投资是投资，而且是一个循环的链条，一步走错，后面全错。 3.不知道你们子弹多少？70以上建议继续入手北京上车盘，30-50左右天津海教园是更好的选择。 实在想跟老人住的近，租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离，子弹只用潜力的地方。

提问：请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的，感觉一直发展不起来

回答：丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」率很低。 但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。 关于丽泽，之前也有回答 丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。 缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 最终落实到买房上，这两个地区都存在一定不确定性，加上价格吸引力不强，可以先回避，选择潜力和确定性更强的板块。

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