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北京二手房成交量小涨,价格上涨!现在是买房好时机吗?

房姐谈楼市 2020-12-13 07:02:28

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐,我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素,那么如果从投资角度考虑,以下这些因素将怎样影响房价呢?假如其他条件不变: 1.朝北但是景观好(大面积的绿地、公园)和朝南朝小区内部(楼栋、小区小花园)哪个更好一些? 2.200平的复式较160平的平层?复式一般折价多少? 3.同一小区,150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比,单价应折价多少? 4.塔楼比板楼应该折价多少? 5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居,单价应该差多少? 6.一般次新是指哪年到哪年的房子?应该比新房折价多少? 7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个?

回答:你这样理出来较乱,很多不能单独比较,其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值? 1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上,能否做低首付。不管用什么贷款产品,首付不要多于40%。 3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段,但是一定要是有增量预期的地块,一般这样的板块有较多空地,多见于近郊。它的决定性因素来自于:产业+通勤,这两个好的话,不会差特别多。 4. 租金回报率。一般在2%上下,好的在3%以上 5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套,包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的,周边都是回迁房,就唯独你一家品质盘?人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的

 

提问:房姐你好,新人首问: 1、基本情况:非京籍(有买二套房的资格),房山有一套120平米的三居洋房,价值约500W(有160W贷款),目前6口人居住,孩子1岁;老婆工作在北清路,我工作在中关村(时间相对灵活);另有可支配资金200-300W。 2、诉求:(优先级按顺序,可重点考虑优先级高的诉求) 1)想再北清路附近买房子,解决上班通勤问题; 2)投资升值; 3)宜居; 4)孩子上学; 3、目前市场了解内容: 初步了解了北清路的永丰嘉园、首开京投岚山; 如上,请问:我看的盘适合选择吗,如何操作?或者请看有什么更好方案?(如果可以选择,房山的房子不是很想出售)

回答:1. 永丰嘉园还不错可以看看,首开京投岚山溢价盘不推荐 2. 回龙观板块的金域华府也不错,学区是育翔+161分校 3. 二套资格看500左右的标的,如果想高杠杆可以全款抵押的方式入700左右的标的

 

提问:房姐您好,根据您的帖子推荐,看了好多房,最后筛选出几套,总预算700左右,一,七号线百子湾,沿海赛洛城二期,六层带电梯一梯两户南北,二楼报价630。二,六号线青年路,珠江罗马临朝阳北路南北二楼,报价680。还看了华纺易城,已出售。三,一号线东恒二期全南临街总高16层,次顶层报价716,金地名京全南三楼不临街,报价660。以上都是两室不到90平,珠江略小,81平多,都还没到议价阶段。。主要用途就是为孩子自住,坐地铁方便,舒适,再就是有保值功能。孩子七八年后有换房考虑。请点评各自优缺点,并排序,另外,像这种总价的,议价空间有多大?

回答:东恒二期>珠江罗马>金地名京>沿海赛洛城 金地名京和沿海赛洛城自住还可以,但升值潜力没有前两个好 东恒二期自住升值,包括租金收益都还不错。珠江罗马大平层的性价比更高

 

提问:有购房资格,首付40,目前己准备好现金400万,想购纯商品房,不要限竟房,最好现房或最迟2021年6月交付,总购房款在1O0O万左右。麻烦,推荐在哪区买?哪个盘?未来有发展,生活方便,能保值增值的。谢谢

回答:付400万,资质好的话对应总价1000-1200万的房产。 关键一点是你的征信,流水能否帮你贷到足够款项。 在贷到的前提下,1000多万,丽水嘉园这种纯住宅类,九号公寓,清境明湖,富丽花园偏公寓设计,老破大的聚龙花园塔楼,这些都是的大面积低单价的投资选择。 次新盘 可以看融科橄榄城、臻园、东恒时代二期、爱这城等

 

提问:房姐:现有锦秋80平小两居 准备把珠江罗马嘉园(170平)卖掉 估计(1000)因为一直就不涨了 ,不知道是换成锦秋大两居(因为三居要1500左右了)还是直接奥森板块的美伦堡 或上林世家 小三居 ,已经不考虑孩子上学了 。不知道现在卖罗马值不值这么换置。谢谢

回答:不建议换,珠江投资角度还是不错的,房价上涨是成周期性的涨1年阴跌2年,还和地方政策,土地供给息息相关,一但上涨就是30%+ 不能着急。锦秋溢价盘换过去更是站岗。美伦堡或上林世家算是平移,置换后并没有增值预期。

 

提问:房姐您好,我准备婚前用两个sfsd资质买两套房,家里能拿的首付不多,两人收入能够匹配高杠杆;两套计划首付分别是400-450万,一套180万。计划远\/近、新\/老搭配。大首付买总价750-850的市区二手,小首付买五环竟限房。竟限房可以持有8-10年,兼顾投资和自主,市区二手房保证流动性,自主或出租,上车两套还是多考虑保值增值。房姐怎么推荐??

回答:你的思路也可以,800左右建议望京为主,例如 季景沁园 宝星华庭,限竞房目前性价比都不高 另外一个思路 可以用一个人的sfsd 买一套1000+的标的 可以贷足。还能保留另一人的sfsd 未来置换或投资使用

 

提问:房姐好,新人首问: 个人条件:女生,未婚,首房首贷,工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子,首付款最多就出110万左右;房子不自住,需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子,京棉二厂的宿舍,房龄在80-90年间,目前看中一套80年的房子满五唯一,基本无装修,老人在住,卖房是因为年纪大了,想换电梯房,3层,55.75平米,南北通透,315万,57040\/m,理由如下: 1、位置较好,租金较高,能缓解一部分贷款压力; 2、京棉二厂一直有拆迁的音信,京棉一厂、三厂都已经拆迁完了,就剩下二厂了,哪怕以后不拆,后期卖房的时候,拆迁也是一个卖点; 目前纠结点: 1、学区较差,片区初中基本在朝阳区为倒数; 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好; 3、小区环境比较差,没有物业,楼与楼之前还有一些自搭平房,有一定安全隐患; 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子,还是看一些朝阳区其他地方的老破小,没有拆迁一说,但是学区、物业管理稍好的的房子,或者后期有一定增值的房子,房姐能给推荐一下嘛,感恩。

回答:有学区反而要小心,投资不看学区房,投资搏拆迁基本靠赌,不要太看重 推荐看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 我说的这几个都不错,带电梯都好出租

 

提问:房姐你好,2015年底在甘露园南里(朝阳园后边)买了一套小两居老破小,公积金贷款120万,现在贷款还有差不多110,因工作在中关村,又18年本人生了小孩,现在奥森租三居房租很贵。因此产生把老破小卖掉的想法(81年的六层板楼无电梯),想问问房姐这个位置的老破小是否应该抓紧出手?然而可换房的空间很小,一开始像无头苍蝇一样乱看了几处新盘,比如北七家的几个和公园十七区公园悦府,都开始考虑用家人的首套指标来买了,但怎样都觉得压力超大,本人收入稳定(外企IT)但目前是家庭唯一收入者。二套购房的话首付比例太高了找不到方法,貌似抵押贷也很难实现吧?公司同事推荐的一个靠谱中介推荐了天通苑特价房,要求买房者必须京户(我满足),但贷款比例很少。另:在东城有处老公房平房,所以学区并不是首要考虑。房姐请问 像我这种情况您推荐天通苑的两居吗?区域有建议吗?最近为买房方案殚精竭虑,冥思苦想,还好找到了这个公众号,期待您的建议!谢谢

回答:不了解你的资金情况和收入情况。需要保证你的现金流能覆盖月供的2倍,按这个比例来调整房子的总价,可以找机构做垫资全款抵押,当然用家人的首套也是可以的。如果自住的话天通苑2居不如看回龙观板块,例如望京新城 、首开智慧社、领秀慧谷 更合适。

 

提问:房姐元宵节快乐!请问~男友sfsd组合贷在三元西桥曙光里97年老破小,目前我俩通勤居住都方便。考虑房情疫情,想把我sfsd资格在婚前用上,投资为主,未来二换一大。我俩毕业不久 国企 考虑能够承担的还款还贷压力,预算有限200-250w,朝阳丰台大兴,最好离地铁近,能改两居的一居户型。 请教房姐,这个思路合适吗?如果是2000年后次新,哪里投资好些,看常营 西红门 丰台科技园怎么样?如果是满五唯一老公房就比较受限,多是近主城的小开间,有没有推荐的区域?我的情况下,一类经适房和限价房适合吗?期待姐的答复

回答:婚前用掉你的sfsd是正确的 西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 常营对接的是东三环,国贸CBD连片产业区。 丰台科技园空关太久,北京人口又内卷化未来发展不好说 建议 常营>西红门>丰台科技园 经适房有笋盘可以看,主要税费高变相提高了你的首付。 限价房不适合投资。

 

提问:美丽的房姐您好!新人首问!近期就要买了,求翻牌!谢谢房姐!! sfsd,目前跟老公刚结婚住西北旺,非刚需,单位明年分公寓房。我手上子弹三百多,老公公积金贷120。他有稳定收入一个月一万,我自由职业,收入不稳定,目前老家北京往返做点小生意。在寻找四百多的房子。 1.看中了炫特嘉园三期的一居七十平410w,普通装修,打算纯投资,租抵贷没压力。 2.我们经常去望京,可能会在那边谋求发展,但是不确定性很大。在高家园看中了一套老公房八十多平,新装修,470w,感觉有点鸡肋。 3.马连洼的梅兰竹菊也看了,离单位近,觉得也可以考虑。说是生完孩子公婆可以住着带小孩。450w六十平米,没啥装修。 4.先买炫特,过两年生了孩子,需要老人照顾就卖了再买梅兰竹菊。这样换房成本会不会很大,炫特涨幅不知是否超过梅兰竹菊。

回答:1. 马连洼属于海淀的无学区但是配套比较成熟的老破小。高家园的公房不是最优选择 2. 炫特和梅兰竹菊涨幅差不多, 租金上炫特更好点。但你过两年还需要换回梅兰竹菊的话。如果是平移那很不划算,成本很高,推荐直接入梅兰竹菊

 

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