提问：美丽的房姐您好！新人首问预算700内，根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线，最近看澳洲有2套比较符合预期的一套2号楼东南6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680＋感觉东南房间布局好点但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北＼／西北朝向的，觉得也不错，面朝花园，由于当时还没启动买房细节也就错过了，看能不能再等到出新房。问题1：朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好，以及朝向对于未来卖出有什么优＼／劣势？买小区的稀缺户型是不是更好保值＆出手呢？问题2：砍价建议-朝着小区均价砍？现在康都小区均价7.8了，完全没有砍价的方向，求房姐给小白指点指点迷津。问题3：sfsd根据链家上的数我们要准备400w首付，是否有其他方式可以降低首付？期盼您的回复，感激不尽！
回答：你好，朝向上东南＞西南，窗户朝西会有西晒，但是这些都是细微差别，折价并不多。如果楼层相同，户型不算太差，建议优先西南户型。买房砍价的核心技巧：最关键是找到真正急用钱的房东，不懂行情的房东，被御用中介牢牢隔离的房东。然后才进入到砍价技巧。时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你很，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。两三人下来，你报价，态度，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情。如果房子真够笋的，一般没那么多时间磨，基本一天搞定，买到比多砍10万重要全款抵押可以降低首付，或者找银行渠道做高评高贷
提问：房姐好，新人首问：个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040＼／m，理由如下：1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力；2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点；目前纠结点：1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数；2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好；3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患；现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。
回答：有学区反而要小心，投资不看，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里我说的这几个都不错，带电梯都好出租
提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？
回答：砍价是一个计划性工程。硬砍10％，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。
提问：你好，我是新粉。为了离老人近，我们打算在望京和东坝2个区考虑置换，核心诉求是孩子要上小学和初中。我们现在的房子是上东三角洲的3居，还在卖。卖掉后预计可拿出1000到1200万。想买4居，不行就3居。望京看了三帆对口的大西洋新城、陈分对口的澳洲康都、还有白家庄2分的惠谷阳光。东坝看了奥园，还打算去看看龙湖，辛苦房姐帮忙看看，怎么选择比较好？
回答：更推荐看下嘉铭桐城的三居，学区好，房子新，交通也OK。学区比你看的这几个都要浩大西洋新城买的话要看哪个区的，ABC都太老，能买到F区的会不错。慧谷阳光和澳洲有合适的也可以。东坝的一般，不是很推荐
提问：房姐你好，新人首问，目前华龙苑南里有一套自住三居，市场价扣除剩余贷款大概390（男方婚前购买），手上子弹360，我和老婆加起来税后年入120（含公积金），目前几个方案不知道怎么选，1，再攒几年首付买二套，买美唐或者公园悦府；2，卖了当前三居置换海淀，目前宝宝快两岁，不知道买哪个学区没有方向，置换没有首套首付也怕换不起；3，往里走买世华龙越，女方工作地点在北辰世纪中心，所以希望买8号线的知名盘；目前比较迷茫，家人比较保守，倾向于选1，望房姐指点一二。
回答：1.直接置换最合适，入一套大平层做底仓，用全款抵押的方式入，二套方式很鸡肋可以忽略。如果你是京户海淀建议看看晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园、华清嘉园、橡树湾，非京户建议看朝阳的嘉铭桐城2.直接买二套是次级方案，也可行。直接垫资全款抵押入，看看回龙观融泽嘉园、金域华府也都带学区。你们的收入不错，所以不要过于保守，好好利用房贷杠杆
提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。
回答：夫妻挪移大法是我国人民最广泛使用的。如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。主要的难点在，怎么解决贷款。贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。
提问：房姐好！1.请问200平米＋的房子有投资价值吗2.具备什么条件入手200＋平米的才有合适
回答：当然可以投资，例如望京以宝星，慧谷等为代表的次新7＊200平CBD阳光100单价6.5＊220双井九龙山次新7＊200平天通苑2.8＊200平等都是不错的选择
提问：房姐你好，请教一下您对北京住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。
回答：首先取决于房屋本身的段位。是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻，越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。其次，还要计算复式的面积。复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭（一线城市较少），否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。总结：不折价的复式：200㎡＋偏豪宅类产品，标杆特例。折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。
提问：北京2套，子弹320，夫妻办公在海淀和东城，既考虑居住也考虑投资、考虑是三居，目前看到的比较理想的区域是惠新这块，除此之外，还有其他更好推荐的位置吗？另外总预算建议在多少呢？谢谢！
回答：可以看800左右的标的惠新板块可以看，推荐淘下罗马140平左右的户型，适合纯投资如果愿意接受品质溢价可看看千鹤家园，注意避开1、2、3号楼由于临近北四环，有噪音污染
提问：房姐你好，孩子两岁在老家，现在想接来上学，看了嘉铭桐城、欧陆、紫薇、荣华世家等，也关注了太阳宫的片区，但是孩子现在还小，政策一年一变不知道现在就考虑学区是否太早。工作地点在北二环，想买一个北京东北方向的三居。看了您说过的宝星和橄榄城，相对喜欢橄榄一些，但学区较新所以也有点纠结。最近看到望京南的银河湾也很新但不知道您觉得怎么样。目前子弹1200左右，在华纺易城有个一居。现在纠结直接嘉明图省心，还是买个新一点环境好一点兼顾保值的小区等孩子大点再换，再或者卖掉一居室换个华彩国际的一居租出去占个学区。问题有点多，谢谢房姐！
回答：你好，橄榄城好租好售，银河湾本身品质不错，但是周边环境太差，考虑潜力不建议买。我倒是建议你先买个橄榄城，自住投资都不错。明后年再出手华纺易城置换。非京户学区可以关注嘉铭。
北京房姐2020-12-10 09:02:40
