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北京买房置换:勿把“价格”当“价值”,小心踩空,得不偿失

章哥说买房 2020-12-08 10:18:03

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提问:

章哥!我们京户60岁已退休,华贸城一套82平出租无贷款租金6500元,现住亮马桥此房无产权不能出租出售,儿子名下大兴一套102平有贷款100万,去年买广渠门内54两居,学区无贷款,明年孩子上幼儿园住广渠门出租大兴。现在犹豫要不要卖华贸城得540万,置换到东南三环,一是考虑离我们活动范围近,二是这两年华贸城房价一直降从8万降到了现在的6.5。五环外这价是不是还有溢价。

方案1:置换双井九龙花园或刘家窑群芳公寓,(这两个小区单价低今后会比华贸城涨的多点儿,九龙有一套一层125平539万挂了一年没卖出,比同户型便宜好几十万)

方案2:目前不置换等用完后用置换朝阳。

方案3:用置换东城非学区,保留东城户口(东城户口有没有保留必要?什么时间出手合适?是小升初还是中考后?)

请章哥给个建议。谢谢!现在手里有现金30万要置换贵的,要贷款这个年龄还能贷吗?

回答:

1、 怎么说呢,如果是为了自住,那置换华贸城没问题,房子是为了住的,居住。但如果是为了投资,那实在是没什么意义,自己损失了不少钱,也就是给税务局交了税,给中介发了工资。

2、 华贸城、九龙花园、春芳公寓。这三个小区怎么比较呢?还是用我常用的打比方吧,买房就像娶媳妇嫁老公,得全方位的考察一下。那这三个小区就相当于是某位姑娘去相亲,遇到了三个候选人。

华贸城就像个30岁左右的,大学毕业,在大企业里发展的不错,成了中产阶级。但近期由于经济环境不好,全行业减薪,收入少了点。

九龙花园就像个4/50多岁的,是靠着改革开放发家的那批人,曾经挣到了不少钱。但近十年来由于大环境变了,自己也就跟不上形势了,索性也就这样了,吃老本的凑合过。

芳群公寓的也像是4/50多岁的,靠着国有大企业挣过钱。但前几年不走正道儿,不遵守法规被罚走了不少钱。现在虽然改了一些,但还是大毛病不犯,老毛病继续。

请问,如果是个正常的姑娘,会选三个人中的哪个?

一般都是选个吧?可这姑娘就是选了后两个,问为什么?回答说:因为这俩人穷啊,已经连续十年赚钱少了,那以后能不发大财吗!

3、 华贸城近三年是下跌了,可不光是这里,全北京大部分板块都下跌了,宏观调控无可避免。只不过是市区跌的少点,越往外围跌的越多点罢了,到了燕郊都腰斩了。但新北苑这个板块是没问题的,可以说说近十年来最成功的,涨幅的区域。卖掉这里置换,就相当于卖掉茅台股票去选垃圾股,不太合适。

九龙花园,这么好的位置,为什么价格低?如果这里值得投资,那周边CBD那么多搞投资的人是眼瞎还是犯傻啊?三环外的大型商品房社区,价格竟然还不如五环外呢。其实这里从2010年就开始就跑输大盘,连输十年了。产品跟不上形势,自然不受追捧。商品价格,是由供需关系决定的。

芳群公寓这种老塔楼社区也属于过时的产品,而且这里由于交通位置好,户型也偏大,所以前几年一直办公的很多。那任何一个小区,只要办公的多了自然涨幅缓慢,因为不适合居住。近几年这里据说整改了,但很难清理干净,而且人们的印象也很难改变。

4、 总之,置换自住用房主要靠个人喜好,别人的意见不重要。大姑娘就是喜欢嫁老头儿谁也管不着。但如果是或看上的是这老头儿连续赔钱的能力,便宜,那真有些说不过去。价值投资不是“价格投资”,真要图便宜的话可以去鹤岗,哪里几万一套,和北京相比有巨大的上涨空间。

5、 用完了置换掉是正常的,也是常规手段。但东城全区没有非,除非是不带学位的公寓。那种房更不能买,属于自残式投资。

一般来说,只要孩子上了学就算用完了学位,只要确保不影响小升初就可以卖掉了。我建议是换到朝阳区的非,租金高,也没有政策改革的风险。

6、 70岁之前都不影响贷款,可以让孩子做共同还款人,也就是接力贷,都能做到25年满额。

总之,我建议是别卖华贸城,全北京很难选到比这里适合投资的。在确保孩子的学位之后,可以卖掉置换到朝阳。东城户口没什么保留意义,就是个名分而已。至于换在哪里看这套房能卖多少钱吧。手中的30万留着当税费吧,一般税费成本是5%,600万就是30万了。贷款用接力贷就行,不难办。仅供参考。

 

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