我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：二套资格，只有120万首付，有老人孩子自住需求，需要买三居，买北京哪里好呢？求房姐推荐，最近看了房山良乡行宫园和阎村天恒乐活城，腾龙家园，还有丰台火车站附近的丰西北里，以及张郭庄小区的老公房小两居，房价都在230万以内。选哪个好呢？

回答：房山的问题是太远，阎村属于半个河北县城，加上价格已经超高，不建议入手。 草桥一片是丰台不多的价值区域。 目前价格还低，区域还算整齐，未来新机场的起点站。 住丰台周围的可以考虑淘一淘。 子弹120，别用你的二套资格买，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找垫子公司配合全款买入后做抵押。

提问：房姐您好！新人首问，直奔主题了。sfsd，子弹300，想买个总价600左右的两居，不考虑学区，自住&投资属性。老婆工作在朝阳门附近，我不固定基本上在北边跑。看了您之前很多回答推荐望京和双井，最近一个月集中看了这两个区域，苹果社区看到了一套朝北的72平小两居报600w，望京新城一套2楼无遮挡全朝南的100平大两居报600w(业主有300w抵押) 。 目前比较纠结， 1，望京新城区位和周边配套好，小区交易活跃不用担心接盘，但是小区环境物业质量确实很一般，人员混杂，老婆甚至担心安全问题。 2，关于业主抵押的问题，需要我先帮业主解抵押，中介介绍有中间第三方平台担保不会有风险，房姐觉得这个解抵押操作过程中会不会有风险？ 3，望京的次新盘慧谷阳光、澳洲康都之类的小区环境房子质量都很满意了，但是只能够得上一居室，您觉得值得考虑吗？ 4，苹果社区的72平小两居是不是性价比太低了，均价都达到8.5w以上了 5，我俩在北京其实可以一直住单位公租房，现有资金是在北京买房投资&自住合适还是在北京继续住公租房然后在老家(无锡)长三角纯投资买房？ 期待您的答复！

回答：1. 望京新城品质确实一般，不过做为上车盘还是没问题的。相比你看的苹果社区性价比还是会高点。如果重视居住环境入慧谷和澳洲的一居也没问题的，涨幅跟得上大盘。优先买北京，其它城市向后放 2. 细说一下抵押的问题： 1. 房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2. 房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3. 如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。

提问：房姐，桂林临桂新区的房子值的投资吗？

回答：桂林没有投资价值，广西还有点投资价值的只有南宁了。 放眼来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但桂林是一个人口净流出的城市，如果一个城市的流量来自外部，不是本地居民的内生力量，是不够稳当的。 并且旅游地产通常难租难卖，作为投资选择也不优质

提问：房姐老师，按照你说的操作，买房在5000万之前不难，但是我还有很多地方不明白，我去年买了深圳一套1000万房子，我就想知道怎么变成5000万，怎么还月供？

回答：抱歉，无法提供金手指服务。 从1000万到5000万，一般还有2-3个阶段要走。 1000万是现金还是含房贷。 怎么抵押出来，怎么融资，最后买到3000万。 第二第三年，怎么在弹尽粮绝的情况下，虚空接力，再凑出800万首付，再建仓一两千万。 做到这一切，除了对现金有要求，如何进行融资，如何在1000万以后继续贷款，其中涉及到怎么发展房票，贷票，解决多核并发的问题。 最后，每套房都要买对，选筹错误，贷款越多亏得越多。

提问：北七家190平450万，实际面积300平，房姐老师您觉得合适吗？

回答：应该是望都家园或者桃园公寓那几套6&7层的顶复。 2.5万多的价格，和天通苑顶复是一样的，套内应该是160左右，赠送60平，没有300。 没有地铁（硬伤），房龄更老，和天通苑一样价格，优先买天通苑。

提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑空间。2.未来孩子上学的，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~

回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。

提问：你好。您好。我的情况是。外地国企工作。一个月稳定现金流7000，一年总收入17w左右。刚入职。前期空档半年。首套名额。名下无贷款。北京有购房资格。现金手上有270w。请问投资买房考虑哪个地段。这样的低现金流适合全款抵押，还是可以操作贷款。

回答：建议还是SFSD，走按揭。可以自己养下ls，或者找中介包装。另外建议从贷款中预留1-2年的月供，用来增强你的月供能力 ，防范风险 270万首付约等于总价520-570万，推荐看 望京02后的品质次新7左右，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下，还有朝阳公园板块

提问：房姐你好，新人首问，望解答。 目前看房准备上车，自住+保值，首付可出700W，首房首贷，想买05年后的次新，100+两居或三居，考虑的板块主要是望京和朝青 (奥森北苑那块也实地看了，感觉略远)，个人比较看重物业管理水平，户型朝向其次，学区不做重点考虑。 1.能否简单分析下这几个板块的优劣，保值前景？您推荐哪个 2.望京目前在看季景沁园(小区内部真心喜欢，不过望京西周边配套不如后面两家)，国风上观，融科橄榄城(小区品质好，户型面积较小，有溢价？)。朝青主要在看天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马嘉园。想请教房姐觉得这几个小区单价多少可以入手？有评价推荐吗 3.另最近有思考九龙山，大郊亭，百子湾一带，不知有无合适的小区推荐？

回答：望京自住保值都不错的板块可以重点淘下，你看中品质就要接受轻微溢价，橄榄城还不错可以看，还有 慧谷阳光、臻园、宝星国际三期 都是可以淘。朝青的天鹅湾溢价偏高不推荐了。润枫水尚，珠江罗马嘉园可以看。还有 双井的 首城国际、华纺易城 和四惠的东恒时代二期建议都淘一下，现在的市场活跃起来了，都是一房一价

提问：房姐好，西二环广外片区，总价差不多1400，三室两厅。两个小区纠结中：朗琴园和易水莲花。朗琴园130+，优点小区环境好，缺点，没有标准南北通透的户型，每层户数多。易水莲花，150，优点户型方正，单价比朗琴园便宜10%，两梯两户。缺点：小区环境和周边交通差，离孩子学校步行远5，6分种。 您建议选哪个小区？谢谢

回答：朗琴园主要塔板结合，所以大部分户型不方正，密度偏高，另外可以看下5号楼和6号楼的板楼，户型会好点 易水莲花品质低一点, 其它还好 如果自住在意品质就选 朗琴园 ，户型影响没那么大

提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？

回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房别墅

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。