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提问：房姐你好，请问甘露园都市经典家园这个小区怎么样？西南向两居，稍有点遮挡，88平两居，多少钱能入？谢房姐

回答：小区没有问题，价格合适就可以入手。 和户型，功能率，朝向，楼层，楼栋都有关系， 你说的这套就是链家推销的歪户型，塔楼这一栋，本身有折价，5.2万不算多便宜。

提问：向北京房姐提问 您好，新人首问，最近考虑为孩子将来投资置业，孩子快四岁，目前是西城广外学区，不占名下房产名额，打算首付二百多万，首套首贷，1、是考虑多更好的呢？还是不买学区纯投资？2、如果投资您建议买哪个地段的房子将来空间大？3、目前纠结南四环花乡桥南二公里的诺德春风和园新楼盘值不值得投资购入？等您给出专业性的指导意见，谢谢

回答：1. 西城学区适合拼爹，海淀学区适合拼娃，你们的情况只有你们自己最清楚 2. 投资建议看看朝阳，例如华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐都行，首城国际 2. 诺德春风位置还不错，但价格不算便宜，比较适合首套高贷款去买。 由于限竟房 8-9年的限售期以及这期间不能抵押，能接受这个条件做为投资也可以考虑。

提问：可可爱爱的房姐好！看了您一些帖子，迫不及待加入星球； 非首房首贷，非北京户口，有工作居住证，在北京有资格入2套房；31岁，明年结婚，婚后1年要娃，现打算和男友领证后共同在北京先入手一套2居，自住+增值，暂时不想考虑学区，想以后条件再好点换房或者继续入第二套。 我本人名下2套房，老家5线城市1套45w总价，贷款20，父母住；河北固安1套82平空置，目前已挂牌打算100w出手凑首付，还有45w贷款；我每月还贷+3份商业保险等，均下来每月还款1w，男友无额外还款；两人年薪70w，税后+公积金有50w； 目前男友100w现金，我50w现金，可凑200w首付；原打算买总价400内的房子，月供1.5w内，但是看了房姐的帖子，感觉尽量价值化，能多贷就多贷，尽量买大更合适。所以请房姐帮看看我这个现状条件，怎么搞合适 1、买总价多少的合适 2、回龙观、常营一代推荐哪些房子 3、怎么能把现有的固定资产和钱化的利用起来。

回答：1. 把固安的先出掉，你们的月供能力不错，可以垫资全款抵押入一个500-600左右的标的。月供在1.5W左右 2. 回龙观看看 新龙城 智慧社 美唐或者北京北, 常营 北京新天地，苹果派

提问：亚运新新家园未来走势怎么样？北四环内北五环里和望京，您更看好哪个地段？

回答：亚运新新家园以联排和小洋房为主，实际的流动性很低，一个期一年可能不到10套交易。 辛店路的位置，除了从北四五环通往望京的过路车，整个地段被绿地和高尔夫包围，无商业无配套，属于富人消遣型的物业，和投资是完全相反的思路。 基本2000万起的单价，进一步降低流动性，加上偏好的客户群体口味变化较快，2000万同价位的性价比竞争激烈，亚运新新家园不讲性价比。 望京是职住平衡区域，本身发展空间还有很多，价格也不算高，适合投资。

提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？

回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入

提问：您好房姐！ 我现在备好材料和钱准备北京上车了，多了一个房票想再咨询您一下： 1. 朋友无偿提供房票，北京人，夫妻双方均无房产房贷有公司壳但无社保和流水，可给我首房首贷资格，后期需代持和做流水。 2. 现金150万，抵押保险贷款30，五年北京社保，属二套资质，需全款再抵押。目前没申请过高额信用卡和信用贷。 3.我之前在京东上班，年薪40万，但上个月哺乳期辞职了，征信好。但老公无流水且信用卡信用贷频繁，征信差。 以上情况，请房姐抽空给指条明路如何抉择，能否上车，万分感谢！

回答：不能无偿提供房票，免费的就是最贵的，越是值钱的免费，代价越大。 需要做好全套代持手续，代持费用可以以每月租金支付。 首付现金150万，如果没有负债本套不用做流水，我们包装解决。 老公征信有影响，主贷人征信需要足够好，先进行选筹，我们步先审核材料。 上车没问题。

提问：请问亦庄河西区的限竞房可不可以买现在89的三居普遍都在420左右，将来潜力如何，意向是金隅学府因为交房早，准备全款购入，限竞房可以在抵押出来吗，现在这个时段买合适吗，非常感谢，已经进入持币待购阶段。

回答：你好，金隅学府 容积率有点大，楼栋太密集，居住体验上一般。 学校有人大附中。 限竞房需要持有八九年才能出售，而且不能抵押。 如果考虑自住可以买，投资一般不建议买限竞房。

提问：老师好，请您指教：我女儿在复兴门上班，西城户口，首房首贷，现金380万，买房自住兼保值，计划买总价450一550万的二居或三居，要考虑上班近地铁通勤方便。由于女儿现在租房在紫竹桥车道沟附近，所以一直都看的是紫竹桥、恩济里、七贤村和定慧寺一带的老破小；麻烦您：1给个明确的选择区域，是能到小区、买房年代和价格？2买房选中介＂中介＂还是＂我爰我家”？非常感谢房姐老师！

回答：西面老破小的投资属性会差一点 这里面恩济里小区可以看下其它不推荐，还建议看下 定慧福里的紧凑两居 建议向南看 例如 草桥、马家堡 5.5左右的次新两居 中介服务差距不大，主要看联络的房产经纪人是否靠谱

提问：东城海晟明苑的房子价格好像一直上不去，这个地段小区有什么不足吗？西城金融街的房子现在下跌，是否是买入的机会？还是会继续下跌？

回答：西城主要是政策风险，我一直建议投资的话不要买，你如果是投资需求，不建议买金融街，看看弱学区属性标的。海晟明苑的房子没问题，东西城学区溢价高，政策有变动价格就随即反应。

提问：房姐好，跟您学习颇多。 再请教一下。 1、天通苑东二、东三区平层眼睛复式265平，东一八大金刚高层230平大四居。价钱650—700万，哪个更好一些？以后卖出是否难度较大？为什么？ 2、我看回龙观龙腾苑五区、龙兴园北区、通达园等2002年左右的老小区，也有不少顶层复式，并且单价也在2800元左右。那和天通苑板楼顶复的情况是不是就类似？以后是否也存在价涨不起来也卖不出去呢？ 3、您推荐东二、东三顶复，是因为单价低和17号线，那么北三也有单价低的顶复，且13号线东三路站就在北区，交通优势和东区也一样，并且北三区环境和楼龄（较新）都比东三要好一些，同样条件价格，北三是否更值得入手

回答：东二、东三相对环境和房屋品质好于东一区，超过650的标的流动性影响较大，和位置与人员结构有关 回龙观一些顶复也是可以淘的，这种在楼市属于鬼牌，面积大流动一定会低，需要以时间来磨平，这才能产生利润。所以大面积投资必须持有时间足够长，耐得住寂寞等的了机会 北区有性价比高的标的也可以入，只是相对东区量少

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