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大逆转!这个遍地买房机会的省份,如今却遇到大麻烦!

房天下 2020-12-03 12:50:25

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来源:大胡子说房,已获授权转载江苏省实在是一个有趣的省份。全国应该很难找到第二个城市,散装到江苏省这样的程度。散到每个人都不认为自己是江苏人,而是苏州人、常州人、徐州人等等。散到南京都市圈中,除了镇江与扬州,剩下的居然是安徽的一帮城市。散到同样是江苏人,徐州人更愿意参加山东老乡会。散到年初驰援湖北,江苏的支援大队都以市县开头,甚至还有以村开头的,响当当的蔷薇村与150吨上海青。散还不是江苏省最牛的地方,更牛的是不仅散,还强!强到GDP全国第二,县域经济堪称全国之最,昆山县稳居百强县榜首。强到年初上报贫困人口,江苏省只有6户17人,人均可支配收入高达4万。强到最弱的宿迁市,经济总量超过3000亿,足以吊打西部部分省份的全年经济总量。散和强,组成了最独特的工业强省,但是散和强,也可能是阻碍这个工业强省的一道坎!为什么这么说?接下来认真看!【1】

江苏的散,散在地域江苏省到底有多散?将三个南通人放在一起,他们可能也无法用方言正常交流,南通的北部、市区与南部的方言完全不同。 江苏省省内平原面积为全国之最,本来是不该如此散的,但是坏就坏在,江苏省水域也非常丰富。从长江到黄河,中间还有划分南北方的淮河,大大小小河道共有2900余条,将江苏省划成大大小小的地理单元,在地域与文化的推动下,逐渐形成三大文化阵营:1、苏州为首的苏南地区,经济实力最强,盛行吴侬软语的江南文化;2、南京为首的江淮地区,省会都市圈,但却三面为安徽省包围,常被戏成安徽的省会“徽都”。3、以徐州为代表的中原文化区,流行北方官话,甚至部分小区还通上了暖气。一省之内,从江南水乡到中原文化,内部差异极大,水系旺盛使得内部沟通并不方便,导致江苏省内各个地区,暗自较劲,谁也瞧不上谁!而苏北是当中最敏感的一个点,早年苏北发展的更为落后,在江苏省内就是“穷”的代名词,各个地区对这一称号都是唯恐避之而不及。关于苏北在哪?至今是一个地域之谜。此前说的苏南苏北,往往是以长江为界,长江以南五市为苏南,长江以北八市为苏北。但一旦如此划分,马上能引发江苏各个区域的不满。在苏锡常人的心里,长江以南讲吴语的只有苏锡常,南京和镇江为什么算苏南?南通、扬州与泰州也不服气,我们与苏北气质完全不搭,方言也不同,凭什么说我们是苏北,我们是苏中。那往北五市能够心平气和承认自己是苏北了?不!徐州第一个就不服,我徐州属于中原文化群,从来不觉得自己是苏北。江苏省内就是憋着这一股谁也不服输的劲,才有了今天的工业强省。至于哪里是苏北,我详细询问江苏朋友以及翻阅无数评论区后得出这份结果(卑微),苏南是指苏锡常、苏中扬州泰州南通、苏北为北部五市。至于南京与镇江,在江苏省作为省会特殊存在,还是单独列为一类。【2】

江苏的散,散在经济江苏不仅在地域上散装,在经济上更是散装,最突出表现在他的县域经济!江苏省的县域经济有多强?2020年,全国百强县排名中,江苏省共有25个县(市)上榜。百强县前十中,江苏省上榜5个,并且昆山县始终占据着百强县第一的位置。江苏的散装县域经济可以追溯至老苏南模式。在改革开放的后,苏南立足于县域特色,率先崛起了大批乡镇企业,比如后来成为眼镜之都的镇江丹阳、蚕丝之乡吴江区震泽等等。即使是被称为GDP怪物的苏州,如果没有下辖的昆山市、张家港市、常熟市与太仓市等,实力也将被砍大半。这些年,苏南模式还在不断升级,江苏的县域经济实力早已超乎想象。如果不提,大家可能根本不知道这些产品均来自江苏。全国每10把牙刷中,当中就有8把来自扬州杭集镇;每10把小提琴,就有1把生产自泰兴黄桥镇;此外还有南通的家纺、连云港灌云县的校服等等。苏南苏北的地域之争,也变得没那么重要,过去被刻上“穷”的苏北也逐渐在追赶。虽然苏南整体发展优于苏北,但是江苏省市值最高的公司,却是苏北连云港市的恒瑞医药,即使苏北最差的宿迁市,3000亿的GDP也足以吊打西部青海省全年的GDP总量。“十三太保”各个能打,县域经济遍地开花,散装江苏背后,隐藏的是一个整装实力强劲的工业大省。县域经济如此繁盛,江苏省的经济实力绝对不弱,事实也正是如此,江苏省GDP总量仅次于广东省,排在全国第二,江苏人民的口袋也十分富足。根据2019年的数据统计,江苏省人均可支配收入高达4万元。在全国城市人均GDP排行榜上,无锡、苏州、南京三城人均GDP高达2.4万美元,排在全国前五,仅仅落后于深圳与珠海,实力非常强劲。【3】

散装+强县域,成就了独特的工业强省,也形成了独特的江苏楼市。苏南苏北的经济差异,也体现在江苏省的房价之中,目前江苏楼市主要分为三个梯度:第一梯度为:南京和苏州,均价3万左右,南京的鼓楼区与苏州的工业园区,是整个江苏省房价制高点。第二梯度为:无锡、常州苏南城市、苏中的南通,均价在1.6w—1.8w。苏南城市不用多说,过去凭借着独特区位与人口红利,在招商引资上占有很大优势,一直是江苏省发展的排头兵,房价上自然也会更高。比较特殊的是南通,过去南通与上海有水系相隔,很难享受到上海的外溢,只能倔强的说自己是苏中城市。但近年来,随着高铁、机场等利好,南通又有不错的教育,经济快速发展,房价也逐渐起步,迈入第二梯队。第三梯度为:苏中与苏北的其他城市,均价在1w-1.5w,苏中略高于苏北,整体差距不是非常大。江苏楼市价格和梯度,相比浙江省与广东省来说,绝对是更加健康的。江苏的经济实力并不比浙江差,但房价却远没有浙江高,房价基本体现经济实力。不像浙江省,GDP1477亿元的丽水,房价却也能去到均价2.2w。江苏省GDP最低的宿迁,2019年GDP已过3000亿,房价也仅仅只有1.1万。江苏省散装,但是发展均衡,贫富差距并不大。南京的均价也只是镇江的3倍,不像广东省,深圳是云浮房价的14倍,江苏省楼市明显更加健康。江苏人民不穷,县域经济如此发达,房价也在合理范围,是不是说江苏的百强县就能够投资房产呢?并非如此,楼市的逻辑向来是供需,江苏房价低主要是因为供给充足,毕竟作为全国平原面积最大的省份,江苏没有浙江缺地的烦恼,楼市十分健康,刚需根据生活去买即可,投资一定要好好挑选城市和区域,稍不留意,全盘皆输。【4】

那散装的江苏背后,真的不存在问题吗?江苏的危机早已显现,就是人口增长乏力,而这也必将影响我们未来江苏的选筹逻辑。从2019年的常住人口数据来看,全省人口增量仅有19.3万,而隔壁浙江省,2019年全省人口增量达84万,仅仅杭州一市流入的人口,就高达55万,已经是江苏省全省的2倍多。落到城市来看,即使是中心城市南京与苏州,人口增量也不乐观。2019年南京的人口增量仅6.93万,苏州的人口增量仅仅2.82万,至于其他城市更惨,只能够说勉强维持正流入就不错了。作为经济强省,江苏省仅次于广东,但人口流入却还不及经济第四浙江,到底是哪里出了问题?核心问题还是在于经济结构。过去,苏南模式之所以能够带领江苏不断发展,关键是在于顺应时代发展,抓住了新的产业机遇,所以赢得了高速发展。如今,我们都知道含金量最高的产业是什么?高新产业与金融业,而这些江苏省几乎全面缺席。活跃的县域经济给了江苏省不错的基底,但是散装的经济也限制其资源的统筹与眼界,随着各类要素的饱和,制造业带动的增长势必会逐渐乏力,江苏省面临的是严峻的腾龙换鸟产业升级需求,但是在均衡的发展模式下,新产业与新行业培育始终乏力,未成气候。反观广东省与浙江省,广州、深圳统筹资源,早已完成了产业结构调整,开始发挥不错的周边带动能力,东莞、佛山等工业强镇实力日益强劲,仅仅是佛山去年的净流入人口,就已经超25万,敌过整个江苏省的人口增量。浙江省也是如此,与江苏同脉的民营经济,但浙江省杭州出现了阿里巴巴这样现象级产业崛起,不断带动区域创新企业聚集,为浙江省产业发展释放活力。一个省份需要制造业,避免产业空心化,也更需要高端产业,带动新的产能产值,引领全省经济的蓬勃,江苏省此刻最欠缺的就是这样的领头羊城市。江苏省的工业底子不错,经济实力不弱,这也使得江苏的产业调整是非常值得期待的。而对于当下来说,哪个城市占据了产业高点,哪个城市就是江苏未来最值得关注的投资焦点!目前来看,要么是南京,要么是苏州。苏州本身的经济实力非常强,也有一定的高新智造与生物医药行业的基地,最近更是放开了人才落户政策,产业升级正在路上;而南京优势在于科教实力非常强,虽然经济实力不如苏州,但科创产业比南京更为活跃。阵痛期过后,谁才是江苏省下一个领头羊城市,谁就是下一个楼市增长的风口。当下,南京和苏州,你更看好谁?

以上为正文,来自小狮

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