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置业意愿下行,房企冲全年业绩或需加大力度 | 中指调查

中指研究院 2020-12-03 12:32:19

为持续反映中国居民置业心态,中指调查每月底持续开展对全国城市居民的置业意愿调查,并基于调查数据形成分析报告,以动态了解最新形势下,居民置业信心、置业计划、政策及价格预期等。本次调查依托CREIS中指·云调研平台形成问卷,本次共计收集问卷10000份。现将问卷填答情况进行系统汇总,供行业和社会各界参考。

?划重点:

①一线最想买:11月,一线城市有购房计划的受访者占比84%,在各城市能级中仍最高。

② 新房VS二手:本次新增加了置业者计划购买新房或二手房的分析,计划在一线城市购房的受访者更愿意购买新房,而计划在二线城市购房的受访者对二手房的需求更高,原因就隐藏在不同的置业目的中。

③房价怎么走:本月预期房价将上涨的比例下降到了28%,为下半年的最低。

④工作挺稳定:本月有四成受访者预期未来半年收入将增加,该比例已连续两月上涨。

⑤政策预期稳定:44%的受访者预期未来楼市政策趋紧,同时10%受访者预期未来楼市政策趋松,与上月保持一致。

⑥置业意愿降低:11月有42%的受访者购房意愿强于上个月,为下半年最低,有17%的受访者购房意愿弱于上个月,为下半年最高。

谁参与了调查?

看年龄:他们中超过八成是21-35岁的中青年,是购房需求的主力军;

看城市能级:他们多在能级较高的城市奋斗;

看区域分布:他们多在珠三角、京津冀、长三角等活力迸发的地区奉献。

图:11月受访者年龄分布

图:11月受访者地区分布

图:11月受访者城市分布热力图

买房买房买房,我要买房!

1买房吗?

买买买!

77%的受访者给出了肯定的答案,近四个月该数据保持稳定,表示购房者的整体购房计划也比较稳定;分能级来看,二线和县城的受访者有购房计划的环比上升,一线城市的比例虽然略有回落,但是在四个能级的城市中仍然最高;分区域来看,长三角、长江中游、山东半岛和成渝地区的受访者有购房计划的占比环比上升,其他区域该比例则环比下降,其中海峡西岸和京津冀地区的下降幅度较大,各区域总体保持着高者恒高,低者恒低的状态。

图:7-11月受访者有购房计划的占比(全国和分能级)

图:7-11月受访者有购房计划的占比(分区域)

2什么时候买房?

半年内占比略有上升:11月,有17%的受访者计划在半年内买房,相比上个月略有上升,整体购房计划有所提前。

不再迷茫:5月不确定购房时间的受访者占比达到了19%,自6月开始此数据一直没有突破10%,本月该数据为9%,表示受访者对未来的预期维持在稳定的状态。

图:5-11月购房计划的时间分布

3新房还是二手房?

①一线首套房,首套买新房:虽然一线城市有着最发达的二手房交易市场,但计划在一线城市置业的受访者计划购买新房的比例达到了54%,该比例明显高于其他城市能级。这是因为计划在一线城市购房的受访者中,大部分购房的原因是拥有人生中的首套房,计划购买首套房的受访者更倾向于购买新房。

②二线做投资,投资二手房:计划在二线城市购房受访者中,有43%计划购买二手房,明显高于其他能级的城市。计划购房二手房多是出于投资避险的考虑,二线城市的住宅有较高的保值属性,且二线城市购房的成本和门槛相比一线城市较低,使得二线城市的二手房有很高的需求。

图:11月受访者计划购房新房或二手房的占比(按城市能级)

预期面面观

1房价涨不涨?

整体:上涨预期占比下跌到低点,下跌预期占比达新高

本月预期房价上涨的受访者占比下降到了28%,为下半年最低值,预期下跌的占比为20%,占比达到了新高。

图:5-11月受访者对所在城市未来半年房价变化的预期

不同能级城市:一线上涨预期依然显著,三四线下跌预期明显

①46%在一线城市的受访者认为一线城市的房价未来半年将会上涨,接近是其他能级城市的2倍,一线城市的住宅堪称住宅中的大蓝筹;

②三四线城市有29%的受访者认为其所在的城市未来半年房价将下跌,也是4个能级的城市中唯一预期下跌超过了预期上涨的,三四线城市未来的房价将会承压。

图:11月受访者对所在城市未来半年房价变化的预期(不同能级)

不同区域:长三角、关中等地区上涨预期显著,京津冀预期下跌的占比高

①预期上涨:长三角和关中地区是唯二超四成受访者认为未来半年内所在城市房价会上涨的区域,也是唯二不足一成受访者认为未来半年内所在城市房价会下降的区域;

②预期下跌:京津冀地区不足两成受访者认为所在地区的房价在未来半年会上涨,为各个区域最低,而认为未来半年房价将会下跌的占比超三成,该比例远超其他区域。

图:11月受访者对所在城市未来半年房价变化的预期(不同区域)

2涨工资吗?

整体:四成受访者预期未来一年的收入将增加

相比上个月,本月受访者对未来收入的预期略有上浮,接近80%受访者预期自己的收入不变或着增加,其中40%的受访者预期自己的收入在未来1年将会增加,该数据已经连续两月上升。

图:5-11月受访者对未来1年收入的预期

不同能级城市:二三四线城市收入预期乐观,一线城市和县城偏悲观

未来没问题:二三四线城市的受访者对未来的收入预期较为乐观,预期自己的收入不变或增加的占比均超过了八成;

未来不太好:一线城市和县城对未来的收入预计偏悲观,预期自己的收入不变或增加的占比均不到七成;一线城市的受访者主要担心自己未来的收入预期会下降,这一比例达到了24%,而在县城的受访者面临更多的不确定性,不清楚自己未来收入变化或预期失业情况的合计占到了30%,远超其他三个能级城市。

图:11月受访者对未来1年收入的预期(不同能级)

不同区域:珠三角、京津冀、山东半岛较乐观,长三角依然悲观

收入预期乐观:珠三角、京津冀和山东半岛的受访者对未来的预期最为乐观,有超过八成受访者预期自己未来一年的收入将会增加或者不变,其中珠三角接近半数的受访者认为自己未来一年收入将不变;

收入预期悲观:长三角的受访者对未来的预期最悲观,有1/4的受访者认为自己未来一年的收入会减少,该数据远高于其他地区。

图:11月受访者对未来1年收入的预期(不同区域)

3政策怎么走?

整体:下半年以来伴随调控政策由松到紧的转向,大家对政策趋紧预期始终较强

依然趋紧:相比上个月,本月预期政策将要趋紧的受访者的占比仍维持在44%,预期趋松的占比维持在10%,整体维持较紧的预期。

图:5-11月受访者对未来半年楼市调控政策的预期

不同能级城市:一线城市政策最紧,三四线偏松

一线最紧:58%一线受访者认为未来半年楼市的政策将会趋严,而认为政策将会趋松的仅为6%;

三四线较松:34%在三四线城市工作的受访者认为未来半年楼市的政策将会趋紧,而46%的受访者认为政策没什么变化,另外有14%的受访者认为楼市政策将会趋松,在四个能级的城市中最高。

图:11月受访者对未来半年楼市调控政策的预期(不同能级)

不同区域:长三角、珠三角政策最紧,京津冀、长江中游、山东半岛政策最松

越发达,越收紧:作为经济活力最发达的区域,珠三角和长三角是唯二超半数受访者认为所在城市未来半年楼市调控政策将会趋紧的区域,也是唯二不足一成受访者认为所在城市未来半年楼市调控政策将会趋松的区域;

较为宽松:山东半岛有1/3的受访者认为所在城市的未来半年楼市调控政策将会趋紧,相比其他区域较低。

图:受访者对未来半年楼市调控政策的预期(不同区域)

到底买不买?

购房意愿达下半年最低

本月居民购房意愿有所下滑,有42%的受访者购房意愿强于上个月,为下半年来最低值,随着调控政策逐步显效,需求也逐步归于理性。

图:5-11月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化

一线城市购房意愿最强,其他能级城市分布相当

意愿最强:期望在一线城市购房的受访者本月有54%的受访者的购房意愿强于上个月,遥遥领先于其他能级的城市;

分布相当:期望在二线、三四线城市和县城购房的受访者本月都仅有35%的受访者的购房意愿强于上个月,意愿变弱的比例也相当。

图:11月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化(不同能级)

不同区域分化大,长三角购房意愿最强,海峡西岸等地购房意愿减弱

意愿最强:期望在长三角区域购房的受访者本月有56%的受访者的购房意愿强于上个月,高出总体水平14%,不足10%的受访者购房意愿变弱,是所有区域中唯一低于10%的;

意愿较弱:海峡西岸、成渝、山东半岛、长江中游地区购房意愿强于上个月的受访者不足四成,该占比相对较低。

图:11月受访者相比上月本月购房意愿的态度变化(不同区域)

总结和企业策略建议

总结来看,本月有购房计划的的受访者占比维持不变,且一线城市的占比始终最高。在预期方面,受访者对未来的收入预计较前两个月更加乐观,政策方面仍然预期未来将会趋紧,而在房价方面,预期房价上涨的占比达到了下半年的低点。同时,总的置业意愿也达到了下半年的低点。

企业策略建议

冲刺业绩,加大出货力度

经历了房地产市场金九银十”的大力推货后,购房者的需求已经得到部分释放,本月受访者的购房意愿达到了下半年的最低点。对于存在较大业绩压力的企业来说,受访者较低的置业意愿并非是个好消息,企业可能需要更有力的推广或者更大的优惠力度来加速出货,完成业绩目标。

主笔分析师:胡晓梦

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