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开发商疯狂买地,你还在傻等房价下跌?

房天下 2020-11-28 12:51:14
来源:楼面,已获授权转载

今天,广州南沙再次拍出两块住宅用地!

一块位于IFF国际金融论坛所在地的横沥岛,一块在有海景资源的南沙湾。

最终的价格分别为18379元/㎡和22700元/㎡的楼面价。基于南沙的新房备案价基本没有限价,所以这两块土地上的住宅最后入市价格,大概会在4-5万/平方米。

要知道,南沙年初大部分楼盘的成交价也不过2万出头。

再往前两天,深圳多块住宅土地被一线房企瓜分,光明区多块土地楼面价超过3万,而最出名的莫过于万科宝安尖岗山的地块,不是因为6.5万的楼面价足够高,而是因为11点拍地,12点签约,下午还没到天黑,开工奠基仪式就已经搞完。

而这只是大湾区土拍的一个缩影。

高价地、不断攀升的土拍价格,隔三差五的在各个城市上演!

甚至,不少土拍出现在了楼市新房限价,行情并不好的城市。

于是,有了我们标题这个疑问:

开发商疯狂买地,你还傻等房价跌吗?

不知道你如何理解这句话,或者这个问题,但在我看来,开发商的唯一目的不是发展城市,更不是为国为民,归根结底是以经营换取利润,而土地的成本决定了房价,在不是做慈善的前提下,土地价格涨了,房价一定会涨,这是个不争的事实。

虽然,对于大多数城市而言,房子过了暴涨的阶段,但并不代表他不涨。

更不代表,涨多了就跌。

这个话题我们只简单的说两个点:

地方看供需,大势看通膨。

【1】

再强调一次,地方看供需。

房子的涨跌,供需起到了致命性的作用。

几乎所有人都听说过,一套房几万块钱的鹤岗,这样一个东北城市他的实际城建和配套是完全没有问题的,甚至教育、医疗不比南方一些同级别城市差,但因为人口的大量外流导致了需求滑坡式下降,即使停止新增供应,也无法挽回下跌的颓势,这就是典型的供需失衡导致的房价下跌。

而以深圳为例,大量的写字楼土地商业用地供应,极少量的住宅土地供应,决定了住宅市场的天然稀缺,而每年大量流入的人口,即使只有1%买的起房,也是一个非常庞大的数字。

每年流入的人口叠加在一起,刨除逃离回小城市的群体,剩余的购买力和远远不足的供应,也造就了和鹤岗相反的供需失衡。

我曾经写过一篇文章,文末留言中不少读者因为未来有没人接盘产生了极大的争论。

有一个高赞但也被驳斥的最多的留言说到:

“供地不足?学过经济吗,充其量算个写手,城里人都有房了没房的买不起,把农民赶进城买房,农民买得起吗,真正推高房价的都是吵手。”

针对这个疑问,其实稍微懂一点城镇化的朋友都可以想明白:不是把农民赶进城,而是把农村变成城市!

当然这不是核心点,核心点在于,城镇化的过程中,对于移动的群体永远都是优胜劣汰。

对于升阶城市的流动人群,就是优胜劣汰,你有能力有实力就留在1线城市,留不下来退居2线,以此类推。

推高房价的归根接地,还是城市的优秀资源优渥环境高品质的配套等等带来的城市吸引力。所以分城市,看供需。

【2】

大势看通膨。

当然,供需不是一成不变的,一个当地的政策,或者三五年的人口变化都会影响到城市的供需两端变化,当你要看长线的时候自然要看看大势,也就是整个社会的通货膨胀。

楼市两个关键词一个是通货膨胀,另外一个是蓄水池。

蓄水池我们先不说,先说通膨。

10年前建筑工人的工资是多少?估计随便一个所谓的上班族都比他们高。

而如今一个建筑工人的工资又是多少?一天几百的日结工资估计要秒杀不少一线城市的白领。

这只是上涨的冰山一角,建材、机械、人工、土地、甚至是售楼部、营销、代理、推广,无数个组成一个套房子的方面,都在涨价。

这就是社会通膨,你不要觉得馒头涨了几毛钱就跟房子没关系。

馒头涨了,买馒头的人也会要求涨工资.

炒粉涨了,买炒粉的人也要提高自己的收入。

买馒头的人买炒粉的人,可能是工人、也可能是会计、也可能是销售、也可能是老板!

所以,通货膨胀决定了一个无法通过批量生产和技术提高而大幅降低成本的商品,到底是涨还是跌。

而显然,房子就是这么一个商品。

所以,凭什么你会觉得房子要跌?

当然,这里指的是没有出现严重供需失衡的区域和城市。

【3】

最后说蓄水池。

只要你不是刚刚进入社会,刚刚进入楼市,刚刚才开始看新闻。

大概率都听说过楼市蓄水池这个东西,蓄水池的概念非常好理解,就是让活钱热钱巨额的货币通过楼市来沉淀。

为什么要这样搞,其中有什么深意,很多文章写过,我就不详细写了,一个是不大量占篇幅,另一方面也是为了这篇文章能留存不会404。

你只需要知道,什么时候每人5w美金的限制没了,那个时候的楼市,就基本没有什么蓄水池概念了,那个时候的楼市,可能才是完全性的真正的市场经济。

【4】

最后,说一段之前写过内容,不过有所改动:

大城市欢迎留不下去的人逃离,也欢迎更多资源、更强能力的人进来。

放低的入户门槛不是为了吸引人,是一方面吸引人进来,显得我开放,一方面通过房价,让留不下去的人不得不走。

逃离的人不一定不优秀,不一定不精英。但至少,不是大城市眼中的精英。

所以就对应了前边我们讲的问题,深圳房价贵是真的,但没有到让99.9%的人买不起,因为这本来就不是一个大锅饭的时代,是资本和精英的时代和实验田。

而大喊买不起房的,不是你买不起房,只不过是中国的城镇化进程你的迁徙和你的欲望,让许许多多你想要的东西和你个人不匹配罢了。

只不过,在深圳这样供需失衡的顶级城市,就是要比在其他城市需要更多的精力和时间去赚取,你不能接受罢了。

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