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一线城市火热不已,三四线纷纷熄火?

房天下 2020-11-28 12:50:57
来源:魔都财经,已获授权转载有段时间没和大家聊聊全国楼市了,隔段时间和大家聊聊趋势,也能辅助各位的买房决策。我是一个喜欢走南闯北长见识的人,这些年也在不少城市留下过足印,所以一线到三四线的楼市还算能道出一二。最近我看了很多城市的房地产数据和聚合热点,有一个很深的感触值得和大家详细聊聊。全国楼市,未来会走向两个极端。

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关于两个楼市极端的表象,有几个点值得展开:第一个是数据层面的,统计局前段时间发布了最新的70城房价数据。其实这种按月计量的短期数据参考意义不大,但是你如果翻过一年前的数据做比对的话,会发现一些有意思的变化:在过去一年里,一些典型北方城市如牡丹江、济南、郑州、天津、贵阳、太原、湛江、烟台、青岛的二手房跌幅很大。而涨幅比较好的城市也很有特征:一线领涨,二线省会和副中心城市跟涨,其他低基数的南方三四线城市有部分补涨。所以总结下这些数据也能发现一些观点:拉长到过去一年,四个一线城市房价基数均涨,北方城市多跌,东南沿海城市多涨。第二个是肉身感知。这么些年,东南西北我也基本都跑过,所以有一些全国城市的中介和粉丝好友。最近我在这些人的朋友圈里发现了一些特点:越来越多城市的在售楼盘,开始送物业费、首付分期、送车位、特价“工抵房“,总之各种招数层出不穷,开发商为了年底业绩,野路子齐出。而其中郑州新房跌回3年前、青岛某盘单价降5500总价降40-80万被业主暴力维权的新闻,上了全国热搜。一些城市的楼市发展脱离了基本面,即使放开了限购也很晚拉动颓势,除非不加供应。这些城市的头部房价依旧会坚挺,但中间段和底部大概率会降到冰点,到达房价临界点再迎新行情。第三个是极端案例。过去一二年里,我们看到了从鹤岗到阜新房价如“白菜”,再到燕郊断供抛售、乳山海景房泡沫碎裂、郑州房价跌回3年前、青岛楼盘大跌引维权等等各种现象,一些典型北方三四线城市正在承受前所未有的重压。与之形成巨大反差的是,一线城市即使调控后依旧热度不减、普遍坚挺。再来看看今年一线城市楼市的基本情况,从去年底到今年:
上海新房认筹火热、二手学区房跳涨;广州南沙部分区域涨幅明显;深圳调控后依旧活力无限,西部二手房还在上涨通道,业主惜售比较明显;北京也比较突出,10月二手房成交量达1.43万套,同比增加62%,加上9月成交的1.73万套,创造了4年来最热的“金九银十”。
看起来,一线火热不已、三四线哑火的矛盾现状,开始越来越突出。其实早在去年底今年初的时候,魔都财观就曾多次撰文提醒大家,是到一线和强二线城市建仓的时机了。房地产,又到了新的轮回!忘掉老家那套房,现在是时候置换到大城市了真正听进去并且愿意落地执行的买房人,现在应该过的很舒坦吧。

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回到正文,从这些数据信息和两个极端表象,我们能获取到什么有价值的内核?为什么一线城市火热不已,三四线纷纷熄火?种种迹象表明,由于长牛市周期和资金避险需求的客观存在,大家对于楼市的认同度已经不同于2015年之前了,大量的活跃资金徘徊在市场上寻找出口。而一线城市普遍调控较早,深圳上海北京尤为明显,在今年楼市热度起来之前,这些城市已经调整了近三年,蓄力足够。加上一线的头部效应和真实价值,以及过去的政策已经比较严格,未来进一步政策加码的可能性相对较小,一旦土拍端、新房限价、二手政策发生松动,很容易形成脉冲式涨幅。所以经过这几年的市场深度教育,越来越多的人开始认同这个道理:一线买房很稳,相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好,只要耐心一定能解套创新高。而一些聚集了省内热钱的省会、副中心城市、以及东南方的二线城市,相当于成长股,价值不会出错,但需要比较强的选筹能力。二线城市买入时机很讲究,买的不好就容易吃套多年,但大方向来看二线城市偏低的价格,未来爬升上来也不难。而其他的北方三四线小城,则很容易买到“垃圾股”,一飞冲天然后一地鸡毛。以上的这些逻辑可能要在全国楼市里贯穿很多年。那么如何看待未来的全国楼市走向?从整体买房逻辑来看:长线行情还要看一线,但一线城市有一个特点,zhengzhi觉悟长期存在,不管是短期还是长期,很难真正放开调控决心。这个也不难理解,假设北上广深放开门槛,虹吸效应会更加突出。所以四个一线城市,疯牛现象是暂时的,长期来看,就是慢牛、长牛,但价值确定性是最高的。短期内一线城市不会领涨全国,基本就是涨一波再压一波,波段式上涨的趋势。这些年部分见底的二三线可能还有会新的短行情,比如合肥、郑州、武汉、天津等城市。但依旧要提醒各位,这些城市有机会,是政策加码的可能性低,房价经过了3年的横盘调整,价值在凸显。但是否要尽快买入,要看ZF在今年和未来的供应节奏如何,这个在当地ZF官网和规划都能找到数据,平衡供应就是机会,但继续卖地解渴加供应还会是最大的变量。总体看下来,楼市不再是赚快钱的战场,未来的纯投资逻辑会减弱,投资是一个看长线的操作逻辑,重点还是向学区、自住、改善看齐。

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再来分享几个比较大的感触吧,偏个人感性的总结分享。第一、全国平均房价破万,正式进入万元时代。很多人在疫情时期看空楼市,但没想到的是疫情后恰恰迎来了反弹,未来的楼市全局也不会很差,规模会越来越大,今年楼市破16万亿的规模基本稳了。楼市量级依旧会摊大,但内部会出现严重的分化,选对城市是很关键的一步,是买对房子的地基和前提。来源:国民经略、国家统计局第二、最近几个月,全国楼市突然变平静了。大家有没有发现,和疫情后那段时间密集出台的政策相比,最近3个月全国楼市的政策型热点锐减,拐点从正国级房地产座谈会和政治局会议就定调了。没有大的调控热点,也没有大的涨幅,类似上海学区房这样的涨幅只是个例现象。所以楼市是重要,也必须要稳,但全局大涨是不可能的。领导层强调控的决心非常大,从疫情最困难的时候就可以看到态度。第三、不要抱怨楼市不赚钱,还有15-20年的白银期,会波动式上涨,不会打鸡血。大家都知道楼市很难是赚快钱的市场了,但楼市也不是没有机会,选筹变得越来越重要,就像上海楼市里有一批学区房、改善房涨幅很大,但依旧有73个板块的房源涨幅低于5%。所以,实操和认知变得越来越重要,买对比买贵要重要的多。第四、资金一线化、南方化的趋势会越来越突出。有条件的,建议尽快把资产置换到优势城市,能力够上一线,一线上不了进省会,进南方二线。总之,不要“坐井观天”,以为小城市能涨上天。今年苏北几个典型城市领涨全国,我采访过很多当地买房人,比如说徐州吧,当地买房人这些年没吃过亏,已经有了惯性上涨的预期,甚至个别人有了“劳资天下第一”的错觉。殊不知,一旦跌落,这个周期会持续更长的时间。做大城市群规模和强省会的时代,未来城市之间会发生非常大的分化格局。老家买一套最好地段和学区的房子就够了,资金充沛就继续向上腾挪。

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现在的楼市,已经变成了政策市,政策市很稳,所有在合理逻辑下做出的选择一定不会出错。但政策市也有不确定,就是没有人能够预测周期。说到底,我们只要相信一句话就好了:未来楼市基本不会有全局大涨,但也不是一味看空,有机会就上车,房产依旧是确定性最高的投资标的,起码是有兜底的。另外,少买北方三四线小城,多买东南大城市,有条件一定要买一套一线城市的房子。以后的楼市,是一条前方到处是迷雾,但我们是知道怎么走的路,顺着直觉和方向感不会出错,终点是为有想法的人准备的。以上为正文,来自楚门。提示:公众号平台更改了推送规则,如果不想错过精彩文章,记得读完点个“赞”、点个“在看”,这样每次新文章推送才会第一时间出现在你的订阅列表里!
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