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提问：深圳房价10年翻一倍，保守来算，深圳湾现在是15万，2030年时30万？2040年60万，？2050万120万，房姐您怎样看这个问题？

回答：没有房价10年翻一倍的说法。 只有通胀每年12%的原理。 深圳湾很多年，并不是一开始买就能赚钱。 起购买的客户，拉长到今天看，也是平均。 深圳湾的C位，在于2016年，2018年的高端楼盘陆续进场，2019年底被新一轮行情继续推动。 楼市是一个水池，水往低处流，规律衍生的结果是： 溢价标的涨幅趋势减缓， 低估标的涨幅趋势补全。 如果深圳的公允价值是5万。 4万标的涨到8万更简单， 8万标的涨到16万更难。 除了深圳湾，不是每个8万地段都涨到16万。

提问：美丽智慧的房姐您好！我目前有后沙峪阿凯笛亚联排别墅一套，有商贷300万。因家庭变动目前我在市区租住一居室，距离单位近，而我的房子出租，签约3年。可现在我比较担心3年后房子会不会不好出手，因这套房子基本是我全部财产，所以顾虑较多。不知道未来走向如何，所以想请教我是现在卖掉，等以后置换市区的一套3居室好，还是观望至3年后再说？房子可能以后我迟早要置换，怕3年后不好出手，又担心3年后近郊别墅会涨，而且我几年内工作地点也许会变动，所以如果再次购房地点还不能马上确定。您看我该如何筹划合适？谢谢！

回答：1. 后沙峪联排别墅投资价值不大，跑输大盘的产品。如果你现在不考虑置换，那就简单看做投资标的来对比。 1) 别墅虽然潜力一般，但还有租金收入。2）假设你卖掉，你现在不买房，这三年是否有更好的投资渠道？ 简单说就是有其它更好的投资渠道那就卖掉，否则先持有

提问：房姐您好！新人首问。准备用退休老人资质，首套，首贷，在北京投资一套住房。将来给孩子留着，当前不会立刻自用，准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是，应该买一个品质好的，将来，比如20年后，直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的，因为无论如何，20年太久了，中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算？另外看帖子说望京比较适合投资，看了一个季景沁园小区，环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价，这样房子现在买了，不自用，多年之后涨幅会不会输给其它小区？我这种情况，望京投资您最建议看哪里？另外双井的苹果社区，朝青的华纺易城和青年汇，对于我是否也合适投资？非常感谢。

回答：你好，感谢付费！ 一套房子能否持有20年，背后最重要的变量，其实是产业。 比如：互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。 望京可以跑赢全北京，季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。 这几个楼盘对比，优先季景沁园。

提问：房姐，您好！我们于2018年6月在通州翠屏里（对面是蓝调沙龙）购入一个62平的两居室二手房，当时300万购入。当时考虑2年后卖掉置换西城学区，但是现在只能卖到260万左右，我们还有160万贷款没还。为了孩子有个海淀、西城或东城的学籍，不知道怎么处理了，还望指教！孩子明年入学，我们家庭年收入税后30万，有时候会有额外的奖金3-5万，公积金每月到手9000。现在置换房屋首付不太够，如果先入学别的区再转学，靠谱么？或者还有其他选择么？

回答：1. 后期再转学没问题，精华主题有关于转学的流程可以看看。 2. 你现在的公积金+你的流水 负债到400上下是能承受的。首付不够可以尝试垫资全款抵押入，能拉高杠杆

提问：房姐你好，北京首套首付170，刚需用，上班在朝阳区高碑店，如果换工作也是互联网公司，将来应该北边多一些。看了一下目前价格，现在能买得起的就是双桥管庄地铁附近如，垡头附近，大兴瀛海的兴海园；西红门地铁附近；天通苑附近，正好是四个目前的洼地，能帮我分析一下如何选购？平衡好居住，工作和未来价值吗？另外我还想奢求三居，无法实现再选择两居。麻烦您帮我分析一下，让我大概有个方向！如果您推荐某个区域，顺便帮我推荐一下那个小区比较性价比高！谢谢

回答：你好，如果未来在北边工作，天通苑其实是更好的选择。 望京，后厂村都不远，加上未来科学城利好，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑3-4居大户型，性价比高的都集中在500万左右。子弹170，勉强可以够上。 天通苑选筹可以参考精华主题

提问：您好！北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有贷款还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有空间。 目前几个选项是 1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。 2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。 3，立水桥附近，佳运园，溪城家园等。或者回龙观找找。 新人也没啥经验，刚开始看，还求房姐指点，上面哪个更合理，或者有啥更好的方案，少走点弯路，万分感谢

回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 但你的通勤情况选择这里不是最优 2. 东边推荐看石佛营、常营板块会更好 3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园 推荐看回龙观板块

提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑

提问：房姐好，家庭名下杭州一套200平三居室（价值900w）、北京大兴一套70平一居室（目前一家三口自住，价值300w），孩子今年开始在大兴上幼儿园，2023年小学想在东西海上。家庭年收入到手60w左右，家庭负债160w。需求有三点，1.2023年之前买套东西海，中等学区即可 2，杭州大房子卖掉之后要再买套小两居(一是我的户口在杭州二是过年回杭州有地方住) 3，家庭的这点资产该怎么倒腾能做到保值。帮忙给点建议，大兴的一居室要什么时候出掉？杭州的房子什么时候卖？北京和杭州的小两居大概买什么价位什么样的房子比较好？以上的买房卖房顺序是什么？现在思路比较乱，麻烦帮忙梳理下，tks

回答：北京不着急买，23年看政策再决定买哪里。 杭州的玩法和北京不同，建议新盘，杭州目前的限价新盘，倒挂严重，有确定，如果能抢到利润比较可观。 就是中签率低，可以多开发几张房票一起摇号，其中一人摇到之后找开发商更名就好了。 建议60-70%的预算留给北京，剩下留给杭州 优先卖杭州，买北京

提问：房姐你好，新人刚加入，首次提问，盼回复。 【个人情况说明】：非京籍，有工作居住证。为了落户为孩子将来上学（目前2岁），18年在天津北辰买了三居室（今年5月刚交房），属于首套货款。现在有所后悔，感觉应该先在北京上车，规划近期赶紧离婚，为明年在北京买房准备。 【问题请教】 1，目前子弹120，年收入100，明年有首套资时候，子弹220左右；请问买东三环、四环左右的老公房，还是买东五环外如常营附件的二居室合适，还是青年路附近一居？ 2，如果常营附近，北京新天地如何？或者还有推荐吗？ 3，用子弹220在北京上车次新二居室；还是把天津的卖了，可以有330的子弹在北京有其他选择？ 4，待4年后，孩子上小学前，可再次攒够300子弹；在天津买个好学区孩子上小学，还是把300子弹用在北京，待孩子初中后再去天津（也就是投资北京和天津哪个合适一些？） 5，如果离婚的话，之前的房子是我个人的征信还贷，房子是否能全部给到媳妇，为以后自己在北京首套准备？ 6，为何您提到（二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷）这句话，没太理解，望指点。因为涉及到是否离婚。 以上，感谢指点，再次感谢。

回答：1. 这几个位置涨幅差不多，你考虑品质自住就选常营板块 2. 苹果派、柏林爱乐、北京新天地这几个都可以看 3. 如果天津并不使用就出掉，子弹对上车盘很重要 4. 北京无论是城市基本面，上涨预期，人群购买力都比天津强的多，投资选择是北京 5. 你有过贷款记录就不是首贷了 6. 这是从投资角度，房贷低利率高杠杆大资金是普通人少有的武器，房价上涨通道，增值速度是超过你想象的。如果是无杠杆的情况，买房投资的会变得很普通。你也可能说如果下跌怎么办？任何投资都会面临风险，这就是选筹的重要性，并不是乱买，选对城市，选对标的是前提。

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