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三季度深圳写字楼市场 | 租金跌幅收窄,空置率小幅上升

中指研究院 2020-11-27 12:34:16

三季度,适逢深圳喜迎政策红利,深圳市场在后疫情阶段发展态势良好,市场活跃度持续恢复,不同行业需求稳步增长。但是随着新增大量写字楼入市,租赁市场竞争激烈,租金仍持续走低但跌幅有所收窄,空置率小幅上升。投资市场录得数宗大宗交易,整体活跃度提升,其中数据中心交易为本年度一大亮点交易。

宏观经济

面对新冠肺炎疫情的冲击和复杂严峻的外部经济环境,深圳有效统筹疫情防控,经济运行延续稳定恢复的良好态势。前三季度,深圳地区生产总值为19786.98亿元,同比增长2.6%。其中,第一产业增加值为19.17亿元,同比下降4.3%,第二产业增加值为7311.62亿元,同比增长1.0%,第三产业增加值为12456.19亿元,同比增长3.6%,第一、第二和第三产业占比分别为0.1%、36.9%、63.0%。全市规模以上工业增加值同比增长1.6%,增速比上半年回升3.2个百分点,延续3月份以来的复苏态势。从重点行业看,三季度,计算机、通信和其他电子设备制造业增长2.3%,电气机械和器材制造业增长0.4%,专用设备制造业增长7.5%,增幅分别比上半年提高0.6、7.1和1.9个百分点。

前三季度,深圳固定资产投资同比增长11.4%,增速比上半年、一季度分别提高3.6、27.5个百分点。其中,第一产业固定资产投资增长69.8%,第二产业固定资产投资增长0.3%,第三产业固定资产投资增长13.0%;基础设施投资增长9.3%。民间投资增长22.1%,占全市固定资产投资比重47.0%。

图:2018年一季度~2020年三季度深圳GDP累计值、第三产业累计值及同比

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

供给与需求

三季度,随着疫情的消散,大多写字楼推迟到本季度入市,深圳写字楼总计新增供应大约51万㎡,超过上半年供应总量之和。在入市项目中,有五个位于南山区,进一步加大南山区的去化压力。从全市办公楼市场运行情况来看,截止到三季度,新开工面积为240.51万㎡,同比增长23.27%;竣工面积为51.17万㎡,同比增幅高达180.98%。

图:2018年12月~2020年09月深圳写字楼新开工和竣工面积

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

从需求方面来看,深圳各子市场在后疫情中均保持需求增长趋势,批发和零售业仍为本季度主力租户,TMT、租赁和商务服务业持续保持强劲的租赁需求。按租户数量占比来看,三季度批发和零售业占比32.8%,TMT行业占比20.8%,租赁和商务服务业占比17.6%,金融行业占比8.7%。

图:2020年三季度深圳写字楼市场租户行业占比(按租户数量)

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

租金与空置

租金方面,截止9月,深圳全市甲乙级写字楼的租金为112.03元/㎡·月,环比二季度下降0.38%。分商圈来看,福田中心区的甲乙级写字楼的月租金处于相对高位,达到182.31元/㎡·月;前海、华强、宝安中心区的月租金处于中间区域,约为113元/㎡·月;而龙岗中心城、龙华区域的价格相对较低,平均月租金分别为89.06元/㎡·月和73.23元/㎡·月。本季度市场需求回暖,租金持续处于下行通道但降幅有所收窄,业主大幅调低租金情况明显减少,个别业主采取提供装修等多种灵活租赁策略吸引客户,市场竞争进一步加剧。

图:2019年9月~2020年9月深圳重点商圈甲乙级写字楼租金走势

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

空置方面,三季度供应量较大,且新增物业的预租率整体较低,供求不平衡拉高了办公楼市场的整体空置率,供应压力最大的南山区空置率上升最为显著,预计空置率仍将持续保持高位。

大宗交易

三季度,深圳录得共5宗大宗交易,成交金额超80亿元。写字楼和工业各成交2宗,成交金额占比分别为72.3%、 26.2%;商业成交1宗,成交金额占比1.5%。其中,典型的一宗成交案例为中国人民保险集团以49.4亿元购买了招商中环写字楼,该写字楼作为本集团的南方总部办公楼;另外一宗为资产包交易,即鹏博士深圳南山数据中心,为深圳首次录得的数据中心交易项目。

图:2020年三季度大宗交易物业类型(按成交宗数)

数据来源:CREIS中指数据·写字楼版

总结与展望

国外疫情的不确定性对全球经济复苏带来一定冲击,但是国内疫情得到有效控制,经济稳步复苏,写字楼市场逐渐回暖。当前适逢深圳迎来经济特区建立40周年,加之中央政策支持,对金融、科技、外资等企业发展策略提出一定建议,为深圳写字楼市场带来发展机遇,从长远看,租赁市场和投资市场均会受利好因素支撑而积极发展。并且最新发布的关于深圳改革试点实施方案(2020~2025年),将深圳定位为“模范城市”,预期这将带动来自于金融和TMT行业对写字楼的需求。

主笔分析师:宇春娟

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