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绿地净负债率高达183%,张玉良:大城市控房价应增加土地供给

光宇吐楼市 2020-11-26 16:16:06

在经历了房子是用来住的不是用来炒的这个定位严厉落实,以及“三道红线”的严卡和信贷收紧后,房企更深刻感受到日子不好过。万科郁亮较早提出“活下去”,当时很多人不以为然,但到今天却感知到其远见的预见性。

同样,见证过高光时刻的绿地今年日子也不好过,简直是“太难了”,绿地的债务冰山压得喘不过气来。今年以来,“三道红线”压顶,很多房企都戴上了紧箍咒,希望尽快把负债降下来,然而绿地却还在上涨。

截至今年9月30日,绿地控股的净负债率为183%,较2019年三季度提升了10个百分点,较2019年末期上升27个百分点,较今年中报期也提升了3个百分点。

年初,绿地掌舵人张玉良在媒体面前表态:“对于大企业来说,降一个点都很不容易。”这句话似乎可以理解,因为你看2020年已经接近尾声了,但绿地的资产负债率不仅没降,反而涨了。可是2018年当年绿地夸下海口,未来三年,房地产将确保年销售额5000亿以上。

可结果呢?2019年绿地仅实现合同销售金额3880亿元,比2018年同期增长仅0.1%,是其年度销售目标的77.6%,还差得远啊!再来看2020年,虽然还未结束,但是情况也不太妙。张玉良表示,有信心保持年初目标不变、指标不减。

或许有压力就会有想法,总是希望借助外力来扭转乾坤,今年上半年,绿地希望扩充土地储备,成为拿地面积最多的房企。11家房企拿地面积超500万平方米,其中绿地控股拿地面积拿地面积最大共计1258万平方米。

反倒是因为积极拿地让绿地的资金链更加紧张。尽管绿地拿地最多,但是绿地张玉良似乎仍然觉得大城市土地供给不足,这倒可以理解,但是增加土地供给就能让绿地的状况好起来吗?

11月25日,在2020中国城市运营与发展峰会上,绿地集团董事长、总裁张玉良在谈到大中城市房价上涨时表示,大城市人口持续流入,建设用地严重不足,导致发展空间受限制。这与某些大中城市的房价大幅度上升有很大关联。部分中小城市人口不断流出,却有大量的建设用地指标,导致土地资源的错配。他建议,应该加大建设用地指标与人口的挂钩,在更大范围内跨区域进行。

可以理解张玉良作为开发商的心情,肯定希望多供地降低拿地成本,但是如果一个市场这么简单那就好了。土地是真的想供给就供给的吗?尤其是大城市,本身土地就有限,控制供地节奏是必然的。

也正因为如此,这对不可调和的矛盾被开发商死死咬住,好像就成了无解的问题,似乎也为高房价找到了借口。

此前,上海交大教授陆铭也表达了此类观点,在人口流入的一线城市,土地供给是收紧的;在人口流出的三四线城市,土地供给反而放松。一二线城市与三四线城市的房价分化将是未来长期持续存在的现象,人口流出的三四线城市缺乏房价上涨的后劲。

等于他把所有人都面临的一个矛盾抛给了官方?那我想问你,三四线城市你不放松难道还要收紧?放松都没人来呢,收紧还怎么活?这就是分类调控因城施策

如果一个专家说出连一个普通老百姓都懂得的道理,那么还有什么存在的价值和意义?增加大城市住房供给或者说土地供给,谁都知道,但是真的是想增加就增加吗?如果想增加就能增加大城市还是大城市吗?这本来就是一个矛盾。

我多想有多少土地能供给的都拿出来,你们想用多少给你多少,这样土地成本能够降下来,也不至于天天让你们以地价上涨为借口而为高房价找理由了。大城市就是大城市,土地紧张本是正常。但是我想问的是,即使供给再多的土地,都投到市场上了吗?都盖成房子了吗?

恐怕没有吧,捂地惜售的例子还少吗?加大供给当然有必要,但是与其谈加大供给,倒不如说供给的土地和房子哪去了更重要。否则,增加多少供给都只是开发商增加利润的借口,而不会成为真正的有效住房供给。

大城市的发展不能再摊大饼,应该发展城市群,这是今年提到的重要方向,大城市要和周边城市联动发展,共同促进共同融合,打破行政区划界限。

中国城市和小城镇专家李铁曾建议,京城房价很高,比如在其周边的河北地区进行小城镇建设,虽然离京有一定距离,但是在解决轨道交通问题的前提下,既能带动周边这些中小城市的发展,同时也有助于疏解高房价压力。

我是赞同他这句话的,你可能会说谁想去周边啊?但我想说,想去周边或不得不去周边的大有人在,这是现实,也是事实。但一定不只是打造睡城,而应该是把产业资源等吸引到周边,这样人才可能流过去。这条路很难,但方向没问题,尽管有很多问题需要解决,但是大城市无限增加土地供给这事是不可能行得通的。

房企期盼土地供给没问题,但是如果只把希望寄托在这上面,肯定要出问题,特别是本来就高负债情况下,还大肆拿高价地,那无疑是让自己陷入更加两难境地。

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