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蛋壳暴雷后遗症:房东没收到房租,为什么不能驱赶房客?

美房网投资俱乐部 2020-11-22 21:32:47

△此音频大小为11.8MB

蛋壳公寓暴雷事件持续发酵,数百人拥挤在蛋壳北京总部门前登记退款,引起管理层的高度重视。

蛋壳总部排队景象

制定完善扶植长租的政策,已经写进十四五规划,作为今后五到十五年的政策目标。

四十万间蛋壳托管公寓的背后,就是一百万个房东和房客,这还只是蛋壳一家,不包括其他已经跑路和正在跑路的平台用户。

对于房东和房客,现在的问题是房东能不能驱赶房客。毕竟房东没有收到房租,而房客已经交个房租,只是蛋壳没有把从房客那里收上来的房租转给房东。

如果房客确实是没交房租,那么房东当然可以驱赶房客,但是就蛋壳这件事来讲,房东还真的不能驱赶房客,原因就是房东跟蛋壳之间的协议同意了转租这个条款。

转租,就是认可蛋壳不是最终买房2,而只是帮着自己打理房间代收房租的平台。这个时候,蛋壳就是相当是房东的管家。

房东跟蛋壳的协议,就相当是一份委托书,不仅仅把管理房间收拾房间的义务委托给蛋壳,同时也把收房租的义务委托了蛋壳。

委托,就是自己很忙没有时间打理让别人帮着自己做指定的义务。

出租房子,其实就是房东让房客享受居住价值的同时,房东也把部分义务委托给了房客,包括看管房屋,收拾房屋,保持房屋干净,防止外人侵占房屋等等。

在出租协议中,有两条非常重要,一条是是否可以转租,另一条就是是否可以更改房屋结构。多数人都知道更改房屋结构的重要性,那么是否允许转租就是更加重要的一点。

允许转租,也就认可了房客不是自己使用房屋,再确切的说,如果房东同意房客转租,那么房客不仅仅获得了这个房屋的使用权,同时也获得了这个房屋的收租权!

收租权,就是房东把房租的收租的权利委托给了房客,当房客获得了收租权以后,就不是简单的房客了,而摇身一变成为了高大上的平台。

而房东授予房客收租权以后,就是认可了成为平台的房客已经成为了自己收租金的代理人。于是,最终以居住为目的真正的房客把租金交给平台的时候,也就是认为相当交给了房东。

而房东之所以授予平台收租权,那就是因为自己太忙,自己相信平台不会跑路。甚至很多房东明明知道平台承诺的租金高于市场价,仍然把收租权交给平台,这个时候不能不说房东犯了贪便宜的心理,或者说是侥幸的心理。

这种侥幸的心理,是建立在房租永远上涨不下跌的预期基础之上,不仅仅房东这样预期,平台也这样预期。于是,在两年前高价收房的平台也就是现在跑路的平台,而现在受疫情影响房租出现下跌,让当初高价收房的平台预期破灭带来资金链的断裂,最终让房东跟房客成为受害者。

当大家都在吐槽平台违约跑路暴雷的时候,又有几个房东想过当你把房子委托给平台的时候,是不是能承担平台跑路的风险!

平台能够在短时间收上来这么房源,价格高于市场价是一个原因,另外就是平台找到了出租行业的痛点,也就是这么多的风投公司涌入出租公寓行业的原因。

长租公寓模式,有效解决了房东跟房客打理房间的痛点,平台花钱给房东装修配置家具家电,给房客打扫卫生做租赁贷款,在快时代的当今社会短短几年迅速崛起。

而长租公寓的跑路暴雷,是所有平台都存在发生的可能。比如淘宝上买东西,买家也是把钱先给平台,平台半个月左右才转给商家。包括美团、京东以及新崛起的拼多多,谁也不能否认这些已经做大的平台不会成为下一个蛋壳。

所有的平台都会像蛋壳一样易碎,所以才有了监管的存在。监管就是让行业平稳健康发展,监管不是限制,只是稳健。

所以,蛋壳暴雷事件,让监管层发声了。

新华社11月17日发文《蛋壳公寓再陷风波“不跑路”的承诺能履行吗?》写到“目前,国内长租公寓领域可落地的扶持政策还比较少,建议设定一定的补贴,比如免除税收等。”

新华社文章

看清楚了,新华社说长租企业要补贴免税,于是引发蛋壳公寓股价两天暴涨75%和90%!

新华社刚刚发表完文章,另一个国家级媒体人民日报11月18日发表文章《蛋壳易碎:长租公寓乱象再发警示》写到:“各地也在为住房租赁企业提供金融、税收、土地优惠,支持合法正规的企业完善经营,并未一刀切禁止长租公寓的经营模式。业内人士认为,一定程度的高收低租、长收短付是企业灵活经营的体现,租金贷本质上是消费贷。关键在于将风险控制在合理范围内,规模扩张速度应与风险管理能力匹配。”

人民日报文章

我们看到,对于长租刚需,国家媒体没有任何打压的意思,而是扶植和监管。

资金监管政策没有布发布之前,真的没有安全方案吗,当然有,比如建设银行推出的建融家园项目,可以一次性买断十年使用权,跟蛋壳的区别是,免租期长一些,但是十年租金一次性支付,彻底解决了不给房东房租的跑路可能。

同样,跟建设银行一样的一次支付十年到二十年租金的模式正在崛起,让那些无暇打理房间又着急用钱的房东彻底解决了痛点。

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