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突发!政策变天,刚需上车门槛再次提高!

房天下北京特价房 2020-11-19 13:42:25
本周,限竞房市场出现了新的变化。前几天,北京规自委挂出了两宗限竞房地块,其中的一宗在东坝,是之前流拍的地块。值得注意的是,本次挂牌文件的内容,与之前限竞房的一贯规则相比,出现了一字之差:——套“型”面积变成了套“内”面积。▼东坝地块挂牌文件中的相关规定▼以往限竞房挂牌文件中的规定这究竟是什么意思呢?下面我来详细解释一下。限竞房,是在ZY严格管控房价的情况下出现的产物。它和正规商品房的主要区别,体现在“限”和“竞”二字上。“限”,一方面是限房价,另一方面是限面积。“限房价”很好理解,意思就是:在开发商拿地之前,ZF就已经限制了它将来的销售均价和最高售价。“限面积”指的是:这种房子应主要面向刚需,面积在90㎡以下的房源数量,要占到整个项目房源数量的70%以上。所以,你会看到:最近三年的北京新房市场中,89㎡三居成了绝对的主流,大户型当然也有,只不过占比相当少。但,这个89㎡指的是套型面积,也就是户型图上写的那个面积。而东坝这宗土地的挂牌文件中,突然将“套型面积”改为了“套内面积”,虽然只有一字之差,但意思却相差了十万八千里。你去售楼处看房时,置业顾问通常会给你讲,我们项目的得房率多少多少,比如:100㎡的三居户型,得房率是90%,那就意味着套内面积是90㎡;得房率是80%,那就意味着套内面积是80㎡;得房率是70%,那就意味着套内面积是70㎡。套内面积90㎡,按照现在市场上主流的得房率78%计算,那套型面积要达到115㎡,如果开发商的得房率再低点,怕是要到120㎡了...如此一来就意味着:东坝的这个限竞房项目,115/120㎡米以下的户型,会占到总房源数量的70%以上。开发商不是慈善家,他们都是为逐利而生。能做大一平米绝不做小一平米。政策规定让做到90㎡以下,那我就做89㎡,或者89.9㎡。对于购房者来说:90㎡变115㎡,就多出了25㎡;90㎡变120㎡,就多出了30㎡。按一平米5万计算的话,总房款要多出125-150万。另外,相应的契税也会增加。现在北京新房的契税标准是:首套的话,90㎡以内契税1%,90-140㎡1.5%,140㎡以上3%。面积变大后,契税要提升0.5%,当然这个不是最关键的,也就两万多块钱的事儿。最关键的是:面积变大,总价提升后,原本可能是普通住宅的,都要变为“非普”。▼非普住宅判定标准普通住宅和非普通住宅,对于首套的话,首付就差5%,但对于二套来说,差的可是20%啊!

现在五环内的限竞房项目,有少部分89㎡的三居能勉强做到普宅,比如大兴旧宫的某盘,但如果面积增加导致总价提高的话,普宅100%没戏。这相当于变相提高了首付比例。当然,我们尚不清楚的是:究竟是只有东坝这一宗土地改变了70/90的规则,还是以后出让的限竞房用地都要按新的规则(套内面积)来了?如果是前者的话,对刚需、对北京市场的影响力基本可以忽略不计。毕竟这个项目户型大,总价高,还有其他项目可选啊,没必要非在一棵树上吊死。但如果是后者的话,那影响就大了。本来今年出让的住宅用地中,限竞房的占比就很小:这下好了,仅有的少量限竞房,又提高面积和总价了,刚需上车又难了一个量级也许你会说:别制造焦虑了!就算以后限竞房都改为套内90㎡占70%以上,那就没有小面积了吗?现在有不少项目都有50多平米的一居和70多平米的两居呢。限竞房项目有一居和两居是不假,但一居通常也就20多套,至于两居户型也不多,主流还是89的三居,以及低于30%的大户型。2017年我就给大家分析过为什么北京2013年之后的次新房,户型通常都很大。因为开发商拿地价越来越高!面粉决定面包,为了时利润最大化,开发商只能抛弃刚需,去做针对改善群体的产品。还是那句话:如果70/90的政策真的变了,那以后的限竞房也将会由之前的面向刚需,变为:面向刚改或改善。最后说几句不该说的:限竞房供地减少、地价越拍越高、现在就连限竞房的70/90规则也要改变,北京是要干嘛?真的要抛弃刚需了吗?或许你会说还有二手房。你觉得在周边新房越来越贵的情况下,二手房业主还能像如今这么淡定吗?.......但愿不要出现最坏的情况,但愿如今的稳定局面会一直在。毕竟,北京不是深圳!

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