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提问：房姐您好，最近一直在关注您在星球里的各种问题的回答，之前也咨询过您一次非常幸运得到您的指点，但是随着最近的深入看房又有了新的问题希望可以得到您的指点。我和爱人都是北京人，预算一千买房后不住出租，租金用于在孩子学校附近租房，希望这次购买的房子可以保值以后考虑自住对小区有品质要求，不考虑南城。问题一:上次您建议看望京，东湖湾三期93平米1080和融科橄榄城三期108平米1010，这两个怎么选？望京区域还有推荐小区吗？问题二：我本人很喜欢万和城但是这个预算只能买89的小两居，凤凰城可以买双南向103的大两居，这两个小区想听您建议怎么选？第三个问题：就我目前的预算和需求，房姐还有没有其他的更好的思路，满足保值增值，好租的需求。希望房姐赐教

回答：1. 融科橄榄城效果会更好点。宝星国际、慧谷阳光、北纬40度也可以淘下 2. 这两个品质自住盘，保值属性偏弱。凤凰城如果是4期就选凤凰城 3. 还可以看看 珠江帝景、首城国际、苹果社区南区

提问：房姐您好，我和老公两人，33+一直在朝青附近租房，今年想淘换个小房子自住，预算总价400左右，子弹150，他在昌平上班，我在百子湾，月6w+,公积金两人都满额，sfsd，有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马，一线国际，京棉新城等周边楼盘……一二居都有看，请您给指个方向

回答：建议看看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居，你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换，首套保值为主

提问：房姐好，新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高楼盘，纯投资非自住用，想请教以下问题： 1. 旧房是2个富润家园开间，租售比1.75%，请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适？ 2. 为了化，您更推荐置换两套小房？还是二合一？ 3. 基于我们的选盘要求，能否推荐几个租售比高且保值能力强的楼盘？希望能化房产增值+租金的综合回报，有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报的是五十年产权房，因为未来政策可能放开，这类房子价值会提升，且租售比高，不知道您是否同意这个观点？如果同意，您推荐哪些商住房？ 以下是选盘要求： 范围：全北京 房型：新房二手商住均可 资金：总价不高于1100万（800万卖房现金+300万贷款） 感谢！

回答：1. 富润家园基本都是塔楼，小区环境略局促，这个租售比也比较低，可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的，sfsd肯定在一套上用足更合理，建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧，现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手，要去做这个接盘侠么？ 另外买房投资最忌讳太看重租金，租金高的标的往往涨幅都很低

提问：新人首问 房产现状： 1、沈阳阳光100凤凰街底商（68平，价值160万，余15万贷款，年租金3-5万，买入时候比较便宜没舍得卖） 2、沈阳长白大两居（118平，价值260万，余70万贷款，目前已出租价格低3w\/年，买入时候170w左右，2021.6满二） 3、现金100w左右，手上房产抵押和父母拆借预计可以有一共350W左右 4、手上有个10年左右的公司，注册资金不大，买房过程不知是否有价值 家庭与收入现状： 1、海淀工作居住证，北航附近租住，孩子4岁多，预计2022年9月入小学 2、夫妻税前年收入接近100w，还贷能力预计2万以内都可以（目前2人公积金收入接近1w\/月，用于还沈阳房贷7k） 3、夫妻两人都在东南2环-3环上班，2-3年内无变动。先生不坐班，女方在磁器口上班 4、属于京一套，有贷款记录算2套，有购房资格 目前理解：因为海淀工作居住证，考虑孩子只能在海淀上学，想在海淀全款400万以内买个学区属性房产，兼顾能出租和保值，不自住 提问： 1、朝阳学区：看到房姐建议非京籍考虑的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居等都在朝阳，但朝阳上学应该需要朝阳工居或者纳税证明，我们目前不具备这个条件，是不是只能在海淀买。 2、海淀房产推荐：全款400万，房姐有没有合适的小区推荐，海淀，学区属性（不追求太好），能出租和保值，小区不怕多，房姐尽管说，我们未来几个月重点就是按小区看房子； 3、置业时间：目前考虑需要抵押现有房产（都是外地的），沟通银行政策，应该是春节之后会放贷宽松，打算2021年3月左右买，这个时间可行嘛？ 4、目前房产配置你觉得需要调整或者出手嘛 5、其他：目前住塔院小区，现金少又是老破小不敢买；赚钱能力还行，孩子也比较小，会考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分，可行吗

回答：你好，海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户，不然小升初不好办。 的选择就是清河的二十中九年一贯制，这个目前不要求京户，片区里面只有永泰西里这个小区适合你。其他都不用看了。 年底之前把房子定下来，贷款周期可以跟业主商议。 沈阳短期内横盘，可以考虑出手置换性价比更高的选筹。 第5条的思路可行

提问：房姐好，电梯房将来怎么办？没人维护怎么办？比如将来金地这种豪宅，西罗园这种塔楼公房，刚装电梯的劲松老破小？将来会面临一样的难题？

回答：除了无电梯老破小、别墅，剩下的都是电梯房。 业主物业费在正常支出维护，电梯本身也有核验安检要求。 老公房正常维护不会有太大落差，70年公房和90年公房，大多数看上去没有明显的区别。 房产产品的几个时代跨越节点：90年，2001年，2008年，2016年。

提问：请教房姐，清芷园全南2居和红山世家全南2居，哪一个在教改后更合适，另现在还没有小孩，啥时候买西城合适些，也看中居住品质，预算900左右 我在南四环工作，女朋友在海淀，希望平衡学区与居住

回答：西城除了今年最后末班车赶趟以外，明年的走势还不清楚。 可以确定的是，划片作为大趋势，买牛校区域内弱校占便宜可能性更大。 买人口密集区域内普通学区，风险性更低，套利可能性加大。 如果你没有小孩，目前不需要考虑学区。 好好买入当前这套标的，900万买入2000万的朝阳核心大四居，5年后的资金，就多出几套。 考虑到你们工作，可以拆分两套，南四环地铁，马家堡草桥等周边可以入手一套次新兼顾自住。

提问：房姐你好，新人首问！求指导~~~女方在白石桥附近事业单位（早8：30晚5：30），男方望京东工作（早10晚9），已有小一套月均还款1.5w（不考虑卖也不抵押），若再贷款每月还可承受2.7w的还款能力即商贷445w（日子稍紧巴），但五环内二手房贷款只能303万以内，所以新房可上杠杆更高。使用一方资格首套首贷，首付330左右（若借钱可到350w），不考虑学区主要改善居住，未来长期住但一两年内也不着急搬，五环内面积100平米以上的三居，有电梯将来父母可小住，需要有至少一个停车位，硬性指标南北通透，明厨明卫，房子到白石桥通勤地铁or开车不超过1，到望京东不超过120。已看：中铁诺德春风和院89平米觉得有点小，诺德逸府118平米大概775w（有二、三、顶楼可选，8月底前要交钱否则需800w），北七家金茂府145平米850w（只剩一套在小区最东边），北七家华润未来城市155平米842万。去年看过国美城，但二手房首付略高。也看过望京区域的望京新城，但小高层有些户型or朝向不太好。对天通苑和回龙观的大房子心动，但担心地铁太挤毕竟出门即是早高峰。近期打算再看望京（看好发展）但可能距离女方稍微有点远有的犹豫。不知道现在是否应该上限竞房，而且对于区域选择有点迷茫，核心要房子大但也得考虑通勤。

回答：自住角度华润未来城市还行，还是纯商品房，位置略偏一点，你看的这几个新盘中可以做为。 如果不着急，还可以看下新盘 奥森one和奥海明月。离13号线分段后建材城东路站比较近，不过还要等几年才会开通 望京还可以看下 南湖中园二区、望京西园二区 限竞房能长持7年以上可以入

提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？

回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。

提问：房姐好，新人首问，关注房姐一段时间了，很多观点非常认同，本人坐标北京，最近刚卖了一套朝阳子弹500，目前天通苑170平自住（无贷款），在考虑是否买二套房纯投资，计划5年出手。 买二套主要目的是贷款（加杠杆）并提公积金还贷。手头其他现金目前在股票基金理财等大约还有500多，但是感觉未来5年货币供应量大，资产类概率都很大，所以想分散投资，总价600左右投二套房（付400抵押贷款200左右），剩下的600继续投资理财，基金类。 问题 1、上述思路是否可行，是否要加大杠杆提高购房总价，以便提高？月还大约2-3万可以承受。我自己测算过600和800总价5年回报在提前还款后差别不大。 2、未来5年房价大概率的增长比例判断，如果限购政策持续，自己判断大约能上涨30-40%。这样大概率会跑输M2增速，相比这几年平均10%以上的投资是不是值得投资？因为家里还有其他的房子，房产的资产比例依然不低。 3、如果买二套，目标朝阳东三到东五之间，从纯投资角度看，哪里比较合适？除了低于同小区均价的标的还有那些因素比较重要，比如位置，社区环境，高端社区的一居或者一般小区的二居等等？ 谢谢！

回答：依然拉高杠杆至总价800更合适，未来上涨是大概率事件。5年上涨40%还是保守的，去年深圳平均涨幅30%以上，经济下行房产夜壶功能也会拿出来用一用的，稍微松下限购市场就会立即反应 北京买房投资尽量看二居，位置最重要的重点在。推荐看 青年路的青年汇佳园的小两居，还有CBD传奇或者双井首城国际，珠江罗马嘉园 都可以淘下

提问：房姐，直接问一下比较干的，朝阳地区低总价，房龄80年及以前，地段好比较显眼的小区，总价300-400左右的。不考虑现阶段情况的投资自主属性，您看的盘多，给指个路。

回答：￥88谢谢 北京80年不能买，涉及无法贷款。 建议至少买90年后，较好是95年后。 抵押贷款50-房龄，即使随时间推移不更改年限，5年后下家依然可以自如选择抵押。 总价400万为例，老公房单价不超过6万，不低于5万，则面积在66-80平，基本在板楼方正两居客户带窗，或板楼田字格三驴子中选择。 北工大，八里庄，甘露园的板楼小区，单元楼门口预留了电梯位置，农光，双龙，弘燕路，八里庄，甘露园各区等符合。 如果买次新，东面基本单价5.5起，常营5起，且不能高于6万（66以下次新基本无法组成两居）。 以刚需两居户型为主楼盘，炫特，甘露园，常营两限房等（柏林较高凑不到）

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