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北京楼市:土著买市区,外地人买三环内,后者收益巨大

房姐谈楼市 2020-11-19 08:02:35

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐您好,最近一直在关注您在星球里的各种问题的回答,之前也咨询过您一次非常幸运得到您的指点,但是随着最近的深入看房又有了新的问题希望可以得到您的指点。我和爱人都是北京人,预算一千买房后不住出租,租金用于在孩子学校附近租房,希望这次购买的房子可以保值以后考虑自住对小区有品质要求,不考虑南城。问题一:上次您建议看望京,东湖湾三期93平米1080和融科橄榄城三期108平米1010,这两个怎么选?望京区域还有推荐小区吗?问题二:我本人很喜欢万和城但是这个预算只能买89的小两居,凤凰城可以买双南向103的大两居,这两个小区想听您建议怎么选?第三个问题:就我目前的预算和需求,房姐还有没有其他的更好的思路,满足保值增值,好租的需求。希望房姐赐教

回答:1. 融科橄榄城升值效果会更好点。宝星国际、慧谷阳光、北纬40度也可以淘下 2. 这两个品质自住盘,保值属性偏弱。凤凰城如果是4期就选凤凰城 3. 还可以看看 珠江帝景、首城国际、苹果社区南区

 

提问:房姐您好,我和老公两人,33+一直在朝青附近租房,今年想淘换个小房子自住,预算总价400左右,子弹150,他在昌平上班,我在百子湾,月6w+,公积金两人都满额,sfsd,有点纠结东边和北边……在优质社区的一居和其他楼盘二居纠结……现在看了珠江罗马,一线国际,京棉新城等周边楼盘……一二居都有看,请您给指个方向

回答:建议看看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 、晨光家园。北边要看回龙观板块才选择比较多。尽量买二居,你们现在买是暂时过渡未来肯定会置换,首套保值为主

 

提问:房姐好,新人首问。父母现在希望用旧房置换一个高收益楼盘,纯投资非自住用,想请教以下问题: 1. 旧房是2个富润家园开间,租售比1.75%,请问现在用掉首房首贷名额进行置换是否合适? 2. 为了最大化收益,您更推荐置换两套小房?还是二合一? 3. 基于我们的选盘要求,能否推荐几个租售比高且保值升值能力强的楼盘?希望能最大化房产增值+租金的综合回报,最好有具体的小区名称 4. 听中介说现在综合回报最高的是五十年产权房,因为未来政策可能放开,这类房子价值会提升,且租售比高,不知道您是否同意这个观点?如果同意,您推荐哪些商住房? 以下是选盘要求: 范围:全北京 房型:新房二手商住均可 资金:总价不高于1100万(800万卖房现金+300万贷款) 感谢!

回答:1. 富润家园基本都是塔楼,小区环境略局促,这个租售比也比较低,可以置换 掉 2. 小房不是最优投资标的,sfsd肯定在一套上用足更合理,建议二换一 3. 建议看望京和双井板块 4. 拉黑这个中介吧,现在还推荐买商住房。大把人都脱不了手,要去做这个接盘侠么? 另外买房投资最忌讳太看重租金,租金高的标的往往涨幅都很低

 

提问:新人首问 房产现状: 1、沈阳阳光100凤凰街底商(68平,价值160万,余15万贷款,年租金3-5万,买入时候比较便宜没舍得卖) 2、沈阳长白大两居(118平,价值260万,余70万贷款,目前已出租价格低3w\/年,买入时候170w左右,2021.6满二) 3、现金100w左右,手上房产抵押和父母拆借预计可以有一共350W左右 4、手上有个10年左右的公司,注册资金不大,买房过程不知是否有价值 家庭与收入现状: 1、海淀工作居住证,北航附近租住,孩子4岁多,预计2022年9月入小学 2、夫妻税前年收入接近100w,还贷能力预计2万以内都可以(目前2人公积金收入接近1w\/月,用于还沈阳房贷7k) 3、夫妻两人都在东南2环-3环上班,2-3年内无变动。先生不坐班,女方在磁器口上班 4、属于京一套,有贷款记录算2套,有购房资格 目前理解:因为海淀工作居住证,考虑孩子只能在海淀上学,想在海淀全款400万以内买个学区属性房产,兼顾能出租和保值,不自住 提问: 1、朝阳学区:看到房姐建议非京籍考虑的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居等都在朝阳,但朝阳上学应该需要朝阳工居或者纳税证明,我们目前不具备这个条件,是不是只能在海淀买。 2、海淀房产推荐:全款400万,房姐有没有合适的小区推荐,海淀,学区属性(不追求太好),能出租和保值,小区不怕多,房姐尽管说,我们未来几个月重点就是按小区看房子; 3、置业时间:目前考虑需要抵押现有房产(都是外地的),沟通银行政策,应该是春节之后会放贷宽松,打算2021年3月左右买,这个时间可行嘛? 4、目前房产配置你觉得需要调整或者出手嘛 5、其他:目前住塔院小区,现金少又是老破小不敢买;赚钱能力还行,孩子也比较小,会考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分,可行吗

回答:你好,海淀对非京籍很不友好,现在孩子这么多,海淀的非京籍被调剂的概率很大,小升初一定去渣中,非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户,不然小升初不好办。 唯一的选择就是清河的二十中九年一贯制,这个目前不要求京户,片区里面只有永泰西里这个小区适合你。其他都不用看了。 年底之前把房子定下来,贷款周期可以跟业主商议。 沈阳短期内横盘,可以考虑出手置换性价比更高的选筹。 第5条的思路可行

 

提问:房姐好,电梯房将来怎么办?没人维护怎么办?比如将来金地这种豪宅,西罗园这种塔楼公房,刚装电梯的劲松老破小?将来会面临一样的难题?

回答:除了无电梯老破小、别墅,剩下的都是电梯房。 业主物业费在正常支出维护,电梯本身也有核验安检要求。 老公房正常维护不会有太大落差,70年公房和90年公房,大多数看上去没有明显的区别。 房产产品的几个时代跨越节点:90年,2001年,2008年,2016年。

 

提问:请教房姐,清芷园全南2居和红山世家全南2居,哪一个在教改后更合适,另现在还没有小孩,啥时候买西城合适些,也看中居住品质,预算900左右 我在南四环工作,女朋友在海淀,希望平衡学区与居住

回答:西城除了今年最后末班车赶趟以外,明年的走势还不清楚。 可以确定的是,划片作为大趋势,买牛校区域内弱校占便宜可能性更大。 买人口密集区域内普通学区,风险性更低,套利可能性加大。 如果你没有小孩,目前不需要考虑学区。 好好买入当前这套标的,900万买入2000万的朝阳核心大四居,5年后升值的资金,就多出几套学区房。 考虑到你们工作,可以拆分两套,南四环地铁,马家堡草桥等周边可以入手一套次新兼顾自住。

 

提问:房姐你好,新人首问!求指导~~~女方在白石桥附近事业单位(早8:30晚5:30),男方望京东工作(早10晚9),已有小学区房一套月均还款1.5w(不考虑卖也不抵押),若再贷款每月最高还可承受2.7w的还款能力即商贷445w(日子稍紧巴),但五环内二手房贷款只能303万以内,所以新房可上杠杆更高。使用一方资格首套首贷,首付330左右(若借钱可到350w),不考虑学区主要改善居住,未来长期住但一两年内也不着急搬,五环内面积100平米以上的三居,最好有电梯将来父母可小住,需要有至少一个停车位,硬性指标南北通透,最好明厨明卫,房子到白石桥通勤地铁or开车不超过1小时,到望京东不超过1小时20分钟。已看:中铁诺德春风和院89平米觉得有点小,诺德逸府118平米大概775w(有二、三、顶楼可选,8月底前要交钱否则需800w),北七家金茂府145平米850w(只剩一套在小区最东边),北七家华润未来城市155平米842万。去年看过国美第一城,但二手房首付略高。也看过望京区域的望京新城,但小高层有些户型or朝向不太好。对天通苑和回龙观的大房子心动,但担心地铁太挤毕竟出门即是早高峰。近期打算再看望京(看好发展)但可能距离女方稍微有点远有的犹豫。不知道现在是否应该上限竞房,而且对于区域选择有点迷茫,核心要房子大但也得考虑通勤。

回答:自住角度华润未来城市还行,还是纯商品房,位置略偏一点,你看的这几个新盘中可以做为首选。 如果不着急,还可以看下新盘 奥森one和奥海明月。离13号线分段后建材城东路站比较近,不过还要等几年才会开通 望京还可以看下 南湖中园二区、望京西园二区 限竞房能长持7年以上可以入

 

提问:房姐好,现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透(大概能卖550万)想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居,主要考虑居住环境和未来孩子上学,兼顾投资保值; 目前在看望京的季景沁园(110平两居,829万)融科橄榄城三期(97平两居,870万);阳光上东(105平两居,928万) 我的问题是:1、天通苑北二区的升值潜力大吗,现在置换是个好时机吗?是否可以再等等?另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错,但户型里面不如tty,也没地暖新风系统; 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房,l280平loft,800万,月租金3_ —4万,如果购置此套以租养租(租其他小区)是否可行?

回答:700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注,橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买,以租养租看起来美好,但你损失的将是房价增长的大头。

 

提问:房姐好,新人首问,关注房姐一段时间了,很多观点非常认同,本人坐标北京,最近刚卖了一套朝阳学区房子弹500,目前天通苑170平自住(无贷款),在考虑是否买二套房纯投资,计划5年出手。 买二套主要目的是贷款(加杠杆)并提公积金还贷。手头其他现金目前在股票基金理财等大约还有500多,但是感觉未来5年货币供应量大,资产类升值概率都很大,所以想分散投资,总价600左右投二套房(付400抵押贷款200左右),剩下的600继续投资理财,基金类。 问题 1、上述思路是否可行,是否要加大杠杆提高购房总价,以便提高回报率?月还大约2-3万可以承受。我自己测算过600和800总价5年回报在提前还款后回报率差别不大。 2、未来5年房价大概率的增长比例判断,如果限购政策持续,自己判断大约最多能上涨30-40%。这样大概率会跑输M2增速,相比这几年平均10%以上的投资收益是不是值得投资?因为家里还有其他的房子,房产的资产比例依然不低。 3、如果买二套,目标朝阳东三到东五之间,从纯投资收益角度看,哪里比较合适?除了低于同小区均价的标的还有那些因素比较重要,比如位置,社区环境,高端社区的一居或者一般小区的二居等等? 谢谢!

回答:依然拉高杠杆至总价800更合适,未来上涨是大概率事件。5年上涨40%还是保守的,去年深圳平均涨幅30%以上,经济下行房产夜壶功能也会拿出来用一用的,稍微松下限购市场就会立即反应 北京买房投资尽量看二居,位置最重要的重点在。推荐看 青年路的青年汇佳园的小两居,还有CBD传奇或者双井首城国际,珠江罗马嘉园 都可以淘下

 

提问:房姐,直接问一下比较干的,朝阳地区低总价,房龄80年及以前,地段好比较显眼的小区,总价300-400左右的。不考虑现阶段情况的投资自主属性,您看的盘多,给指个路。

回答:¥88谢谢 北京80年不能买,涉及无法贷款。 建议至少买90年后,较好是95年后。 抵押贷款50-房龄,即使随时间推移不更改年限,5年后下家依然可以自如选择抵押。 总价400万为例,老公房单价不超过6万,不低于5万,则面积在66-80平,基本在板楼方正两居客户带窗,或板楼田字格三驴子中选择。 北工大,八里庄,甘露园的板楼小区,单元楼门口预留了电梯位置,农光,双龙,弘燕路,八里庄,甘露园各区等符合。 如果买次新,东面基本单价5.5起,常营5起,且不能高于6万(66以下次新基本无法组成两居)。 以刚需两居户型为主楼盘,炫特,甘露园,常营两限房等(柏林较高凑不到)

 

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