北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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提问1：
章哥你好，我属于刚需想买套房，但是资金有限，请问首开香溪郡这个项目适合刚需吗？这个项目未来的前景怎么样？请您给指导下，谢谢。
回答1：
1、香溪郡，这项目还真不好说。如果以这里2014年的开盘价来计算的话，那这里完全跟上了大盘，甚至还跑赢了一点。但这又不太合理，因为按说这种不通地铁缺乏配套的郊区盘是不可能做到的。可人家当年就是超低价开的盘，总不能不认账吧。所以真不好说。
2、开盘前都预计这里将在2.5万左右，怎么也得比旭辉御锦价格高吧。但人家开盘价才1.9万，就是低了20%，等于把溢价全给让利了。虽然当时是地产寒冬房子不好卖，但这种让价幅度也是少见的。
第二年楼市回暖，这里再开盘是2.3、2.5、2.8万，最后卖到3万多，这个价格还符合销售常规。如果以这些价格加权平局计算，那香溪郡今天3.7万，算是跑输了大盘。可又不能这么算，毕竟人家之前有最初开盘价。所以我也没法说什么。
3、之前好几个人问过我了，只能是说从数据上显示，这里的情况不错。但我心里其实是不太认可的。
当然之前咨询的都是改善型，对保值是放在次要位置的，而你既然是刚需，我也不想瞒着。还是说我自己的看法吧，这种郊区项目不太合适。
4、既然是刚需，那目标不是享受，而是保值，毕竟这套房将成为日后置换的资本。当然如果说是准备一次到位，长期居住下去不换了。那这里是可以的，居住体验相当好。
可年轻群体一般都是在七年左右就换房的，那郊区盘的保值性都偏弱。轨道交通和配套不可能快速建成，所以根本就没有跑赢大盘的可能。那怕是人们追捧，那也是冲着低价来的，一旦价格上涨就失去这奔波的意义了。
5、总之，既然是刚需，还是建议买在成熟板块为好，和郊区盘相比，完全没有风险，保值性要强的多。仅供参考。
提问2：
章哥您好，现本人月收入10万左右，目前手上有现金650万，到明年1月份能拿到现金850万现金。本人现在想投资买一套北京房子，不论地区，只做保值 使用，想买套 空间大一些，出租高一点的房子，希望现房龄15年左右。以后出手快一些的小区。
本人现大兴有一套公寓（17年购买，现跌了一大半，现在是否将其出手，目前月供3万）。按照购房政策，现本人只能贷180万，本人成都还有全款二套房，希望章哥指点，如何将房子，现金利用起来，在北京购买三居还是二居，何时买入比较有利。希望章哥具体指教，谢谢。
回答2：
1、公寓是否出手我不好说什么。一般建议是这种产品要么就别买，买了就别卖了，不好出手，而且割肉确实疼，只能自己做决定。
2、以650现金，那不建议再用二套商贷，以187/650=28%，意义不大。多花了税费，少砍了房价，投入产出比未必划算。这需要一房一议的来算，但大多数是不合适的。所以在资金高的二套情况下，要么索性全款，要么用抵押贷，相对更合适。
3、暂不论多少总价吧。以高总值（800万以上），建议望京，次选东坝，新北苑和太阳宫备选。
朝阳是高值房产最合适的板块，售价高，能吃下房款。而且租金高，尤其是总价格的房产，并不比总价低的吃亏。
望京等地在2009年之后有特点，就是品质高的小区快，老小区和小户型倒没赶上。这种情况只有在这里比较明显，其他板块很少。这只能说明，东北区域近年来的财富增长过快，而且分配不均，且新房的供应量不足。所以在资金推动下，高品质小区的跑赢了大盘。
4、建议看望京的橄榄城、东湖湾、首开国风、季景沁园、知语城、北京香颂等等。东坝就两个大盘，奥园和常青藤。新北苑的规模也不大，哪个盘都差不多，这就看资金情况了。
如果是纯投资的话，两居，好租好卖。自住的的当然是三居更合适了。
提问3：
章哥您好！我在海淀高校工作，孩子两岁，跟我落学校的集体户口，所以学区需求不大。首套房，现在准备首付450万，贷款不超过300万，因为养娃压力太大。考虑了几个买房地点想请教您的意见。个是学院路上的富润家园和清枫华景，还有牡丹园附近的华盛家园，这几个地方相对新一点而且离孩子上学不算太远，算是个折中的方案。
第二种选择是在朝阳区的健翔桥附近，考虑了北沙滩的天和人家、北沙滩一号院和华严北里，单价较低。第三个选择是干脆在西直门附近的今典家园或者文慧园买个小的，离孩子最近。很纠结，所以想请教您对这几个地方的看法，如果是您的话会怎样排序这几个地方呢？谢谢章哥！
回答3：
1、我建议是北沙滩、次选今典家园。
2、海淀五环内的大多都是，只是溢价高低的问题。学院路和牡丹园属于中等，但溢价也在20%左右，和朝阳等区比起来不算低了。今典花园相对低，在15%左右，小户型更低些，不到10%。所以如果从居住的角度看，北沙滩的性价比更高。
而且既然孩子的学位已经解决，那就没必要再买海淀的。在距离能够接受的情况下，建议先选朝阳。
3、但孩子上学近是个很大的优势，我是深有体会的。所以次选今典花园。
不过如果仅仅是为了孩子上学期间使用，还是在朝阳买合适，然后用换租的形式解决居住问题。我也是这么做的，本来买了，又随着孩子换校区和小升初，索性租房，离学校近能让孩子的休息时间更多一点，毕竟现在的学习压力太大了。
4、总之，如果让我排序，那就是北沙滩、今典花园、学院路。仅供参考。
提问4：
章哥，您好。我在老家沈阳有两套房，一套在市内估值250万，有贷款63万； 明年媳妇和孩子回老家上学住。另一套100万无贷款，准备出售。还有30万现金。家庭月收入1.2万。请问北京买房上车，兼顾保值增值。我上班在昌平，能否请您推荐下哪些区域适合。另外燕郊买房子可以买吗？
回答4：
1、100+30=130万，那预留出10万的税费吧，还剩120万。二套资格，那就先看月供能力了。以1.2万收入的话，留多少生活费合适呢？
假定留一半吧，在不用房租的情况下能保持基本生活。6000的月供，能支撑20年期不到100万的抵押贷。那也就是能买到220万的房。
2、工作在昌平，那以这个总价，建议南邵，次选昌平州。
回龙观当然是最稳定的板块，但这里房价偏高了，200万不好买到适合居住的房。沙河房价低了点，但这个总价也只能买到老房。
3、昌平县城的选择余地大，稳妥性也高。不过南邵和这里比起来，地铁更近一些，而且也没什么风险。前些日子我算过南邵的房价，无论是普通住宅还是长滩壹号等等，都和北京平均涨幅差不多。
虽然没有超出什么，但这已经是很不错了。一般按常理来说，郊区新盘，甚至高端盘，是肯定弱于大盘走势的。而南邵并没有，那只能说明支撑力度大，市场认可了这个地段、这些小区的价值。
4、所以，建议在南邵，从居住来讲，基本都是次新房。从保值投资来讲，至少不弱于昌平州。
至于燕郊就算了吧，不是说不涨，但风险比较大。面对这些数据和当地政策，实在不好说什么。如果在燕郊买自住用房没毛病，纯投资不太合适。还是先解决自己的居住问题再考虑投资吧，毕竟房子是用来住的。仅供参考。
提问5：
章哥您好，我家四口人，两大两小（13岁,5岁），在国谊宾馆附近有一84年老房54平，朝向东南，基本算有车位。另一套在马连道，2004年80平，全东向，有车位。现在想出手一套置换居住条件好些的，请教您：
1. 卖哪套您觉得更合适呢？目前我们更喜欢住在老房子里，交通四通八达，且人口密度低生活便利，孩子在这边上学，但房子老且小，怕将来越来越不好出手。马连道的朝向、人口密度、安静程度、交通便利都不如老房，但面积大且新。
2. 置换想考虑马家堡或角门一代，关注过丽水园，珠江骏景，开阳里等社区，或者是亦庄的星岛假日（爱人在亦庄上班），您更推荐哪个区域呢？或者有推荐的楼盘吗？不要太豪的，想至多添200万。谢谢章哥~
回答5：
1、我建议的话当然是出手车公庄的。
越来越不好出手倒不至于。房龄现在已经快40年了，虽然说能贷款，但也多少受些影响。但房龄不到40年，抵押贷是可以做的，相对现在好出手一些。过了40年，至少抵押贷不能做，流动性就更差了一些。但这毕竟是，相对好出手。
但优势也是劣势，西城在持有期间的成本较高，也有因教改而受影响的风险。所以在用完了学位的情况下，从投资的角度，一般不建议留着。
2、你们这是置换自住用房，那主要就是自己的居住体验。房子是用来住的，自己住的舒服最重要。如果是从投资角度说，那亦庄更合适一些。同样都是成熟板块，亦庄更多了产业区的支撑，未来的发展会更好。
开阳里的环境一般，虽然挨着南站，但地铁更不方便。珠江骏景的周边虽然已经整治了很多，但给人们的观念早已形成，而且租户多，这些都很难改变。所以三环的高档小区价格，竟然还没四环高，这种价格差同样不好改变。
3、总之，从自住的角度没有建议，那是个人感受决定。从投资的角度，建议卖到车公庄的，买亦庄的星岛假日。仅供参考。
提问6：
章哥，我京籍（大兴）无房，老公在河北有一套房，所以在北京有贷款记录，所以为了买房办理了LH。买房时应该有200到300万的首付，现在孩子在海淀上私立一年级，我在东城王府井上班，比较稳定，老公在石景山上班，离孩子现在的学校比较近。考虑明年LH满一年后买房，现在纠结的点如下：
在哪个区买房？海淀，石景山，通州，考虑的因素有未来的保值，升职和置换；考虑海淀是因为孩子现在学籍在海淀，有可能小升初转公立，怕孩子成绩不好，所以买个保险。考虑石景山是因为老公在那边上班，离孩子学校近，但就是不知道未来的发展怎么样。考虑通州是因为城市副中心的定位和限购，我还有资格，所以考虑是不是未来发展很有潜力。
其它区域也不是完全不行，也想听听您的建议
回答6：
1、这首先是孩子的教育问题，我不好建议，只能由家长来做决定。我只能是从投资角度帮着分析而已。
2、买在海淀肯定是，而在持有期间，从居住角度讲性价比偏低。用租售比来说明吧，像中关村的房，比朝丰石的租金要低40%左右。那也就是说，居住的性价比也要低40%。所以，买的最主要目的就是学位，从居住和投资角度讲都一般。
3、石景山的未来，从房产角度讲和其他行政区没什么区别，都是跟随北京大盘而已。作为城六区之一，房价走不出独立行情，否则也就不叫什么的大盘改拼盘了。未来的发展，老城区不会有什么发展了，没有土地也就没有了新增的建设。新区是发展的不错的，毕竟是城六区之一。
4、通州不用考虑太多，也肯定和市区一个走势。你觉得市政府会放任炒房客在眼皮子底下，把房价炒高而不管吗？所以通州作为副中心会稳定性更强，但房价肯定是和市区同涨同跌的。
房子是用来住的，不是炒的。你们是买套房，还是先考虑居住为好，能够保值就行，没必要用炒房的思维来选择板块。买在通州那住是不住？住的话就得每天东西两头的奔波，太折腾了吧。不住的话更不合适，还是先解决居住问题在考虑投资吧。
5、总之，如果是我建议，买在石景山，同样的价格，能得到比海淀更好的居住体验。但是否买由家长决定，我没有建议。仅供参考。
提问7：
章哥，我京籍（大兴）无房，老公在河北有一套房，所以在北京有贷款记录，所以为了买房办理了LH。买房时应该有200到300万的首付，现在孩子在海淀上私立一年级，我在东城王府井上班，比较稳定，老公在石景山上班，离孩子现在的学校比较近。考虑明年LH满一年后买房，现在纠结的点如下：
在哪个区买房？海淀，石景山，通州，考虑的因素有未来的保值，升职和置换；考虑海淀是因为孩子现在学籍在海淀，有可能小升初转公立，怕孩子成绩不好，所以买个保险。考虑石景山是因为老公在那边上班，离孩子学校近，但就是不知道未来的发展怎么样。考虑通州是因为城市副中心的定位和限购，我还有资格，所以考虑是不是未来发展很有潜力。
其它区域也不是完全不行，也想听听您的建议
回答7：
6、这首先是孩子的教育问题，我不好建议，只能由家长来做决定。我只能是从投资角度帮着分析而已。
7、买在海淀肯定是，而在持有期间，从居住角度讲性价比偏低。用租售比来说明吧，像中关村的房，比朝丰石的租金要低40%左右。那也就是说，居住的性价比也要低40%。所以，买的最主要目的就是学位，从居住和投资角度讲都一般。
8、石景山的未来，从房产角度讲和其他行政区没什么区别，都是跟随北京大盘而已。作为城六区之一，房价走不出独立行情，否则也就不叫什么的大盘改拼盘了。未来的发展，老城区不会有什么发展了，没有土地也就没有了新增的建设。新区是发展的不错的，毕竟是城六区之一。
9、通州不用考虑太多，也肯定和市区一个走势。你觉得市政府会放任炒房客在眼皮子底下，把房价炒高而不管吗？所以通州作为副中心会稳定性更强，但房价肯定是和市区同涨同跌的。
房子是用来住的，不是炒的。你们是买套房，还是先考虑居住为好，能够保值就行，没必要用炒房的思维来选择板块。买在通州那住是不住？住的话就得每天东西两头的奔波，太折腾了吧。不住的话更不合适，还是先解决居住问题在考虑投资吧。
10、总之，如果是我建议，买在石景山，同样的价格，能得到比海淀更好的居住体验。但是否买由家长决定，我没有建议。仅供参考。
提问8：
章哥您好，一直有个疑惑，想请教下您，为啥买00年后商品房（首套），ZJ都说国管组合贷只能303万，有啥文件依据吗？谢谢。
回答8：
1、估计是ZJ没说明白，所以你也没理解。他们说的不是只能贷303万的意思，而是贷303万比较划算。商贷是没什么限额的，只要能让银行相信有还款能力，人家就愿意放贷，1000万也能贷出来。
2、但北京的限购有规定，468万总价是五环内的非普通住宅分界线，低于这个数字，能贷65%，超过了就只能贷60%。而且如果是在非普线之内，首房首贷90㎡以下的住宅，契税1%，90㎡以上的1.5%。而如果是超过了非普标准，那就是统一3%，也就是契税高。
所以，很多人为了少缴税，那宁可少贷点儿款，网签价做低到468万之内即可，这样也就只能贷到468*0.65=304万了，稳妥点儿就是303万。
3、是否愿意多缴税，多贷款这由买房人自己选择，ZJ只是替你着想而已。如果说就想多贷款，不在乎多缴税，那人家也不会拦着。比如说手中首付有300万，常规买600万的房合适，契税按照468的1%缴纳，4.68万。但如果说就想买750万的，贷450万，那也没问题，只是交税变成了22.5万而已。
4、总之，在限购政策下，首贷的总额并没有限制，只是和税费相比较而已。一房一议，每套房的税费都不一样，都得根据具体房源来计算和选择。仅供参考。
提问9：
章哥：本人年龄34，性别女，未婚，年收入目前税后35万左右，有北京市工作居住证，刚需买房，首付目前只能拿出150万左右，工作地点在海淀区上地信息产业基地，考虑居住环境，作为婚前财产，自住或是给父母居住，以保值和略微为主，地点目前不做限制，前期考虑过亦庄。因为目前刚准备买房，所以还未看过房子，具体购房位置以及是否有推荐建议？感谢！
回答9：
1、150万，那如果是全部资金，那至少得留出10万做税费备用金，还剩140，能买到300万的房子。
2、这个总价在亦庄合适，两种选择。一种是上海沙龙的开间，50平米左右，300万。还一种就是贵园一带的标准一居室。另外在河西的鹿海园和南海家园，也能买到标准一居，南海家园能买到两居。
这些小区的租售比基本相同，未来的幅度也肯定一致。所差别的就是小区品质和周边配套了，这看自己需求来选择。
3、不过亦庄虽然是挺好的，可是离上地也太远了，整个斜穿北京城，没必要。这个总价在北部也可以有很好的选择，都是产业区。比如南邵，近几年发展的很好，而且住宅用地不多，房价的支撑也大。像路劲世界城，300买到两居了，租金比亦庄还高些。
4、总之建议没必要到亦庄，还是买在离自己工作地点较劲的位置为好。南邵虽然也不近，但相对方便的多。而且从数据来看，这里的至少不会低于大盘。仅供参考。
提问10：
章哥您好，求推荐望京适合自住的房子，总价在800-900万的两居或是小三居。另外还想问一下天通苑东二如果作为保值增值能不能买。谢谢章哥。
回答10：
1、望京就选择品质高的小区，在近十年的都超过了普通小区。8-900万，橄榄城、东湖湾、国风上观、大西洋D区之后的、金隅丽港城，国风北京、季景沁园，望京的好小区太多了，均价在8万起的都可以，这几年的走势都挺好。
当然我这都是从投资角度建议的，自住的话还是凭个人喜好。
2、天通苑当然能买，保值性挺好，增值就是跟随北京大盘。最近这里又挺火，好几个人问过了。每次楼市上涨，这里都是成交量的社区之一。
天通苑从表面上看长期跑输了大盘，实际上这种情况只发生在2010年之前，此后的走势完全正常。
这里是有点儿特殊，和回龙观同时开盘，除了开发商不一样，其他的地方都很像。只不过回龙观是规划内，天通苑是私生子。当年大多数人都是看好天通苑的，毕竟离立水桥和亚运村都近，能借上光。而回龙观的感觉离市区更远，所以价格也就便宜了50块钱。天通苑2650，回龙观2600。
而且那会儿天通苑能用公积金贷款90%，回龙观只能商贷70%。再加上后来西单商场的开业，天通苑更火了。虽然动不动就有物业打人和质量问题被曝光，那也都是看好这里的。但从2005年左右开始，两个大型社区的价格拉开差距。我也说不清为什么，可能是和地段和户型偏大有关。总之到了2010年，大涨结束前后，我记得回龙观均价1.9万，天通苑1.6万，价格差从此形成。到今天，这两个社区的老房的价格差还是在15%左右，并没有拉大。
总之，不用多考虑天通苑的保值和，就是跟随北京大盘，以前什么样以后还什么样。仅供参考。
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章哥说买房
2020-11-14 11:27:01
