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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，您好，新人首问！ 三个问题： （一）1500考虑自住兼投资属性的房子，目前在东湖湾和珠江帝景之间纠结，这两个项目那个更具投资价值，请您给个建议。 （二）最近在这两个项目里看了二十几套房子，很难遇到您之前文章里提到的东湖湾7+珠江6+的笋盘，今天看了套珠江B区中心位置的三居全南户型（166平）8.5万单价，税费35左右不知道合不合适入手？该户型有如下几个问题： 1.客餐一体，不分区； 2.一个北侧卧室面积约10平米左右，偏小； 3.有个6平米的储物间； 4. 六楼，楼层偏低，不过看小区景观很好； （三）从投资属性分析，鸿坤花语墅、东湖湾及珠江帝景，如何排序？ 谢谢！

回答：东湖湾更偏自住，价格上也偏ceo，投资不是很好的选择。珠江整体会更好 8.5属于市场价，这几个户型问题都不算硬伤，如果价格单价能谈到8左右 可以入， 珠江帝景东湖湾鸿坤花语墅

提问：房姐您好，北京首套房，200多首付款，工作在和平门附近。1，考虑通勤方便和投资以及以后换手，应当选哪些小区的房子。2，目前准备买诺德逸府的限竞房新房，69平小户型，值得推荐吗？3，远洋山水的二手房值得推荐吗？4，地铁景风门附近小区或者方庄的小区推荐吗？

回答：看看 丰台 角门、马家堡板块 恋日嘉园、丽水园、星河苑 新盘看看 看看诺德春风和院比诺德逸府要强 远洋山水带学区偏贵，方庄都是老房子多，供应量大，板块固化，未来规划发展没什么预期，所以不是的选择。

提问：房姐您好，新人首问，非京户，老家新房有贷款还未交房，手里250，二套总价封顶就400左右了，也没办法凑更多了。自己和媳妇互联网行业，目前在望京附近，长期来看也就望京中关村上地。主要自住，找两居，所以希望交通方便，周围有大商超，短期不考虑娃和读书的问题，未来五年大概率还会换，也还希望能保值或者有空间。 目前几个选项是 1，大兴西红门附近两居 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园等，看起来附近配套和未来规划还不错，就是离未来上班较远但家里现在有车。 2，然后就是房姐老提的东边，但总价400预算下淘一个面积还凑合（70平+）各方面不差的还挺不容易的，目前打算看看定福庄这边。 3，立水桥附近，佳运园，溪城家园等。或者回龙观找找。 新人也没啥经验，刚开始看，还求房姐指点，上面哪个更合理，或者有啥更好的方案，少走点弯路，万分感谢

回答：1. 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 但你的通勤情况选择这里不是最优 2. 东边推荐看石佛营、常营板块会更好 3. 回龙观是个不错的选择，大量的码农都集中这一片，可以看下 新龙城、智慧社 北京北、流星花园 推荐看回龙观板块

提问：【执着的宝宝】【被退回付费第三次】房姐你好~直接进去主题啦，京户二套打算经营贷350-420直接，没有通州票了。纯投资打算买个1改2或者小两居，倾向北京东边。北面空间大也可以。钱有点少，算在血海竞争了，但是不上车怕两条腿跑不动大盘啊~打算先买了出租，2-3年后赚点钱在换大的自住。目前看了朝青，不大喜欢炫特酷特的环境。看了雅成一里觉醒性价比不错，晨光，买不起。不过没有太合适户型。常营看了柏林爱乐，新天地，北辰，保利，丽景园。挂南一些的差不多的房子单价不等。求问选哪里理想，如果考虑投资，短期2-3或者中期5年，这样小二还是一改二。哪个好，哪个小区什么价格合适。还有没有其他可以推荐的方向。盼复！！！

回答：雅城的房子相对品相较老，经适房小区居住品质较差，出租居多。 如果不是特别需求或者条件所限，或者出现很好的户型，雅城一居做为备选。 400内可看的标的并不多，二居最优位置可以偏一点 但一定要近地铁，一居就要靠近城区。范围扩大 再推荐一些 首城国际、柏林爱乐、 橙色年代、 星河城、万年花城 新龙城 鸿坤理想城礼域府。

提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力； 2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点； 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数； 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好； 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患； 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

回答：有学区反而要小心，投资不看，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

提问：智慧房姐，给老人安家向您求助！！！ 子弹500，目标1000的自住房。特殊的地方在于给老人居住，希望如下：1.南北通透，人车分流的小区。2.要2000以后的次新房。3.离我们（坐标东直门）近且开车方便的小区，可以照应。考虑舒适的同时，想选择未来能保值的地块！学习了精华帖且考虑到自己的喜好（南边不考虑。朝青不喜欢。）觉得这个价位望京比较合适？！无奈对那边不了解，烦请房姐指点下东北可选择区域以及具体自住的小区！！以矮层板楼为佳，不胜感激！！！

回答：你好，总价1000左右，重点关注望京板块 上京新航线 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 慧谷阳光都不错 除此之外，自住不错的板块，也可以关注双井和奥森 双井板块：首城国际、天之骄子 奥森板块：倚林佳园 美伦堡 上林世家

提问：房姐您好，新人首问。预算700-800左右，子弹都够，二套资质。孩子还小，因此不考虑，打算购置一个过渡，五年后看情况再置换，因此主要需求是保值、自住、易出手。 认真翻越您的过往答案后目前看了朝阳公园，双井，大望路，四惠，朝青板块，现在觉得合适的有天骄两居，远洋天地二期三居，朝阳园三居，（其中，感觉朝阳园性价比挺好，但怕以后不好卖）还请您评价下这几个

回答：这几个盘入手都没问题，说下各自的特点 天之骄子现在可以淘到一些不错的标的。 归根结底是这个小区在周围存在短期劣势（周遍都是年轻人喜欢的小户型为主流），所以天骄的大户型有一定折价 朝阳园主要是户型多异性，因为大塔楼就是如此。 户型，塔楼，环境，居住人员，已经反应到朝阳园的价格上。存在淘笋空间，有看中的标的可以入手 远洋天地其实经过了一轮补涨，前年本身还可以淘淘，现在处于轻度溢价的位置，能淘到低价房源的概率比较小。 本身购买没有太大问题，位置还不错。投资角度会差一点

提问：房姐你好，新人首问！求指导~~~女方在白石桥附近事业单位（早8：30晚5：30），男方望京东工作（早10晚9），已有小一套月均还款1.5w（不考虑卖也不抵押），若再贷款每月还可承受2.7w的还款能力即商贷445w（日子稍紧巴），但五环内二手房贷款只能303万以内，所以新房可上杠杆更高。使用一方资格首套首贷，首付330左右（若借钱可到350w），不考虑学区主要改善居住，未来长期住但一两年内也不着急搬，五环内面积100平米以上的三居，有电梯将来父母可小住，需要有至少一个停车位，硬性指标南北通透，明厨明卫，房子到白石桥通勤地铁or开车不超过1，到望京东不超过120。已看：中铁诺德春风和院89平米觉得有点小，诺德逸府118平米大概775w（有二、三、顶楼可选，8月底前要交钱否则需800w），北七家金茂府145平米850w（只剩一套在小区最东边），北七家华润未来城市155平米842万。去年看过国美城，但二手房首付略高。也看过望京区域的望京新城，但小高层有些户型or朝向不太好。对天通苑和回龙观的大房子心动，但担心地铁太挤毕竟出门即是早高峰。近期打算再看望京（看好发展）但可能距离女方稍微有点远有的犹豫。不知道现在是否应该上限竞房，而且对于区域选择有点迷茫，核心要房子大但也得考虑通勤。

回答：自住角度华润未来城市还行，还是纯商品房，位置略偏一点，你看的这几个新盘中可以做为。 如果不着急，还可以看下新盘 奥森one和奥海明月。离13号线分段后建材城东路站比较近，不过还要等几年才会开通 望京还可以看下 南湖中园二区、望京西园二区 限竞房能长持7年以上可以入

提问：踩盘中听闻有套单价很“诱人”，追问之下中介说1200的房子抵押1100，有被查封的危险⚠️ 想问，风险除来自高抵押比例之外还有什么？

回答：抵押不是抵押 抵押本质是债务，债务导致产权纠纷，对抗产权变更。 债务背后代表着风险敞口，什么样的房子贷款可以超过7成并且导致无力偿还。 什么是查封？ 意味着经历了贷款展期，经历了民间借贷，经历了内部处置，都没解决问题，然后才查封，最后是法拍。 同理，法拍房很难出优质房的道理，因为优质的前面已经基本处理掉了。

提问：房姐好，子弹600-700，在研究你提过的tty顶复，将来若不自住，请问暴击的机会点是怎样？想学习您的眼光和解析。谢谢！另，280平的顶复，会不会出不了手呢？对房龄有点担忧。

回答：天通苑大面积低单价，原理很简单，就是价值低估。 140以下，单价3.8万，200平单价2.6万，价格差不合理，最终会价值回归，是一个套利机会。流动性是必然要牺牲的，所以要做长持准备。

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