摘要：营收增速趋缓，净利率炸天（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
房地产没以前赚钱了，手脚也被捆得紧紧的，堪比监管银行。大佬们纷纷掏出自己的“亲儿子”们上市。
不做房奴，就做股市的韭菜，总有一款适合您。
于是杆友们看到这两年一大波物业公司登陆港交所，蔚为壮观。这不，在成功把“大儿子”送进港交所后，2020年的尾声，“河南王”建业再次将另一个“儿子”中原建业拉上台前。
据港交所消息，11月10日，建业地产100%控股的中原建业招股书披露，这是本年度建业地产拆分的第二家公司冲击港交所，如进展顺利，也将成为建业集团港交所上市的第四家公司。除了建业地产、建业新生活，另一家为筑友智造科技。
一向低调、安居一隅的“河南王”突然搞出这么多大动作，意料之外似乎也情理之中。从建业集团逐渐提高的曝光率里，杠杆地产看到了实控人胡葆森的野心，或许还有一丝焦虑？
我不喜欢武断，杆友都知道我过于严谨，还是数据说话吧。
1、中原建业：营收增速趋缓，净利率炸天
建业是“河南王”，旗下中原建业算是当地“代建王”。单独看中原建业招股书里的成绩单，亮眼地方确实不少。
比如2017年至2020年上半年，中原建业分别实现营收3.1亿元、6.76亿元、10.29亿元、4.81亿元；净利润1.42亿元、4.04亿元、6.41亿元、3.02亿元。无论营收还是净利都呈现出稳定增长的趋势。
不过增速方面要略逊色些，根据上述数据可以算出，2018年至2020年6月，中原建业的营收增速分别为几乎是每年打个三四折的节奏。
同期净利润增速分别为也是下行得厉害。
做大做强，不能一直又壮又强吧。
这方面不怪中原建业的经营问题，主要市场就那么大。中指院报告显示，中国房地产代建潜在市场预期，将由2020年的约6.8亿平米，增长至2024年的约8.5亿万平米，4年仅增长25%。
如亿翰智库的研究报告认为，代建业务是一个能看得到天花板的行业，未来十年代建规模大约在2万亿左右。
从未来的发展趋势看，地产规模总量的下降，以及龙头房企集中度的提升均限制了代建业务的增长。
让杠杆地产惊讶的是，营收增速虽然在放缓，但中原建业的净利率却高到亮瞎眼。2017年净利率45.9%已经很高，到了2020年上半年上升到62.8%，炸天了。
如果你看到行业老大绿城管理的净利率，就会明白杠杆地产为啥如此激动。公开数据显示，2017至2020年6月，绿城管理服务的净利率25.5%、24.6%、18.7%、17.11%。不仅在逐年下降，且截至到2020年6月的净利率水平，还不到中原建业的三分之一。
再者，号称利润高到惊人的茅台，在杠杆地产印象里净利率也不过50%左右的水平。
中原建业招股书里说：
于往绩记录期间，增长主要由于其房地产代建业务的扩张。与中国房地产开发商采用的传统业务模式相比，其轻资产业务模式相对较新，并且不断发展。因此较传统房地产开发商享有较高的净利率。
不过其中也提到了风险：可能无法维持往绩记录期间相同的业务增长及净利率水平。
2、建业“兄弟圈”：亏与赚的边缘
如建业集团所介绍，中原建业（全称：河南中原建业城市发展有限公司）成立于1992年12月26日，是建业集团下属全资子公司。
主要承接集团轻资产业务的拓展、运营与管理。对外输出品牌、管理和服务，承接商业代建、政府代建、资本代建。
代建，顾名思义，就是无须承担土地取得及项目开发费用，代表项目拥有人于整个物业开发过程管理房地产开发项目。盈利主要是向物业开发商收取管理费。
截至2020年8月15日，累计签约轻资产项目214个，合计规划计容面积约2956万平方米。我国代建行业里除了老大绿城管理，再就是中原建业了。
杠杆地产顺便也看了其他中原建业其他几家兄弟上市公司的成绩单，似乎就并没那么光鲜亮丽。
比如鼎鼎大名的建业地产，营收增速、净利润增速去年开始由正转负，尤其净利润，2019年同比下滑接近3成，这个信号不太妙。
此外，建业地产资产负债率逐年攀升。2015至2020年中期，建业地产资产负债率从80%出头，涨至92.03%，上涨了近10个百分点。
截至今年上半年，建业地产的负债总额达到了1510亿元。
今年刚上市的兄弟建业新生活，则在2019年之前长期亏损，去年才开始盈利；
另一位筑友智造则是2019年建业地产收购的公司，在被收购之前，筑友智造常年游走在亏损边缘。被收购后，业绩略有增长，2020年上半年实现营收4.02亿元，净利润848.6万元，勉强盈利。
之于中原建业，超高的净利率背后，隐忧亦在。
比如报告期内，中原建业的投、融资活动净额常年为负。2017年至2020年上半年，中原建业投资活动所得净额分别为-5.96亿元、-6.08亿元、-4299.8万元、1亿元；融资活动净额则分别为-2197.5万元、4961.9万元、-3.69亿元、-2.11亿元。
值得注意的是，其流动负债也在逐年攀升， 2018年该指标的同比增速更是达到76.06%。
3、“河南王”之困
近两年资本市场的接连大动作背后，是建业集团“走出去”的野心。曾经，其创始人胡葆森河南情结浓厚，“让河南人民都住上好房子”是其理想与使命，“河南王”所言非虚。
但如业内人士所言，越是化布局的房企，相比区域型企业，平滑风险的能力也越强。同时，企业要做大规模，要从百亿级走向千亿级进阶，也需要化布局。
这些年，闽系、江浙系、川渝系……多少曾经区域房企都靠走出去实现了几何级的体量增长，坐稳了行业前排位置。
老牌如建业，迈出这一步是必然。
2018年度业绩会上，胡葆森表示，将会有条件地走出河南。从目前的情况来看，截至2020年6月30日，从土地储备城市分布来看，建业地产98.93%的土地储备均位于河南省。其中河南省郑州的土地储备占比，为26.24%，其次是洛阳和周口，分别占比8.06%、7.32%。
中原建业在河南的代建项目占比也超过九成。在“探索性走出河南”上，建业的兄弟们似乎尚未见大突破。
对于2020年，建业地产并没有设定具体的销售目标，仅对外表示，重资产销售目标为800亿元。
此前公开报道，今年前10月建业地产重资产销售额519.94亿元，按此计算，仅完成全年目标约65%。路漫漫其修远……
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杠杆游戏张银银2020-11-13 23:08:49
