石家庄恒大时代新城:宜居标杆,城市人居引领者

石家庄恒大时代新城项目是由世界500强企业集团恒大集团旗下——恒大旅游集团倾力打造。中指研究院通过对项目所在区域及政策价值、宜居及投资价值、企业品牌影响力等多方面进行分析论证，石家庄恒大时代新城项目地处石家庄主城区南拓桥头堡南部新城，迎京津冀城市群、冀中南都市圈发展机遇，享石家庄快速集聚，主城区外拓利好；创造性地将文化、旅游、休闲游乐、居住等需求有机结合，宜居宜业宜游，荣获“石家庄城市宜居标杆”殊荣。

政策支持、供需两端助力，文旅产业迎巨大发展空间

近年来我国旅游市场发展迅猛。2019年国内旅游人数60.1亿人次，比上年同期增长8.4%。同时，2019年国内旅游收入为6.63万亿元，比去年同期增长11%，2010年以来，年均增长率达16.3%。

作为文化的重要传播载体，文旅产业政策推动力持续增强，迎来发展机遇。在”文化强国”国家战略的加持下，作为文化重要的传播媒介，在旅游业不断发展壮大的背景下，文化旅游以一种新业态在旅游产业中慢慢孵化，政策推动力度逐步加强，“旅游是载体、文化是灵魂”的定位越加清晰。文化产业与旅游产业的融合，将发挥1+1>2的效果，呈现几何级数增长的态势。国务院《“十三五”旅游业发展规划》提出，要打造一批特色鲜明、品质高、信誉好的品牌主题乐园，推动国内主题游乐企业国际化发展。2018年4月8日，文化和旅游部正式挂牌，开启了文化和旅游融合发展的大幕。此举深刻说明文旅融合观念和文旅运营思维已经成为国家层面的战略思维，文旅产业迎来重要历史发展机遇。

项目所在石家庄市旅游市场空间大。近5年来，石家庄市旅游市场呈快速发展态势，2019年，全市接待游客1.23亿人次，同比增长11.2%，实现总收入1479亿元，同比增长22.1%。占全省比重分别为15.7%、15.9%，旅游市场规模大。

政府积极推动，大力培育壮大旅游业。2019年11月，《石家庄市“4+4”现代产业发展总体规划》正式发布，石家庄市绘制了八大现代产业发展路线图。其中，旅游业将依托太行山高速开发旅游产业带，构建“一城崛起、两带串联、三区联片、多点发力”的京津冀旅游目的地“第三极”。未来几年石家庄市将旅游产业化和质量强旅作为产业发展的目标，立足京津冀，突出全域理念，通过实施资源优化整合、改革创新驱动、服务全面配套、区域全面合作、产业充分融合等五大任务，实现在全省旅游业的创新发展、示范引领，努力打造成为京津冀休闲度假中心、区域性旅游集散中心。

图：石家庄市2015-2019年旅游总收入及接待游客次数

数据来源：石家庄统计年鉴及统计公报

政策及区域规划利好加持，区域价值凸显

1、项目位居京津冀城市群、冀中南都市圈范围内，享城市群、都市圈发展利好

（1）城市群/都市圈：进入加速建设期，成未来中国区域经济发展的重要方向

中指研究院专题研究报告显示，城市群政策自2006年首次提出以来，目前已获国家战略支持，多个城市群规划出台，迈入全面提速发展期。2015年至今，国务院已批复11个城市群规划，城市群全面提速发展。

同时，都市圈建设持续推进，迎来新的发展机遇。2019年2月21日，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出到2022年，中国都市圈同城化取得明显进展，到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。2019年8月26日，中央财经委员会第五次会议召开。会议指出，当前经济发展的空间结构正在发生深刻变化，中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式。未来要进一步增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。这意味着，中心城市带动和全面城市群战略成为下阶段中国区域经济发展的最重要方向及支撑中国经济高质量发展的主要平台。

（2）京津冀城市群：上升为国家战略，定位为城市群

京津冀上升为国家战略，近年政策推进步伐持续加快。京津冀协同发展早在1982年就已提出，但过去几十年中多为概念性阶段。2014年，京津冀上升到国家战略层面，此后利好政策频出，发展步伐持续加快。

从发展定位看，京津冀城市群定位为城市群，是政府在尊重市场规律基础上，大力推动发展的城市群，是我国参与全球竞争的重要载体，战略地位突出，顶层设计与规划决定了京津冀的空间格局与发展前景。

图：19个城市群规划定位及发展阶段

资料来源：中指研究院搜集整理

从发展阶段看，发达国家的城市化一般都将经历“城市à都市圈à城市群“的过程，人口与资源不断向大城市和都市圈聚集。从目前我国城市的发展阶段看，长三角和粤港澳大湾区已初步具备城市群形态，京津冀城市群则以首都都市圈为核心逐步向城市群形态演变。自京津冀协同发展战略实施五年来，从北京非首都功能疏解与承接，到联手打造产业集群，三省市协同发展路径越发清晰，在产业、交通等多个领域取得突破性进展，区域整体实力与竞争力明显增强，未来伴随政策的持续落实，发展潜力巨大。

（3）冀中南都市圈：“两翼三圈”区域战略格局下，迎发展机遇

自2019年2月份都市圈发展战略正式在国家层面得以确认以来，都市圈发展提速显著。2020年伊始，多城市包括河北、河南、吉林、安徽、山东、上海等已就城市群、都市圈建设展开新一轮部署。

2020年1月7日上午，河北省十三届人大三次会议在石家庄开幕。省长许勤代表河北省人民政府作政府工作报告。区域发展战略方面，报告指出：“着力区域协调，优化高质量发展格局。积极融入京津冀城市群，优化城镇布局。以“两翼”为引领，推动雄保廊张承沧等环京津市县融入京津都市圈，培育以石家庄为中心的冀中南都市圈、以唐山为中心的冀东北都市圈，构建“两翼三圈”城镇空间布局。”在此战略引领下，冀中南都市圈迎快速发展机遇。

图：河北“两翼三圈”城镇空间布局

资料来源：中指研究院搜集整理

2、项目位居河北省会石家庄，享主城区扩容利好

（1）石家庄定位：京津冀内省会城市，冀中南核心城市

作为河北省省会，石家庄是河北省政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。京津冀城市群发展规划纲要中，石家庄的定位为：区域性中心城市，冀中南核心，是以制造业为主的大型城市。河北省省会，京津冀城市群内省会城市，冀中南都市圈核心城市等重磅头衔加身，其经济及人口要素集中，在冀中南地区中心地位突出，对周边人口具备显著吸引力，伴随京津冀城市群、冀中南都市圈的快速发展，未来发展潜力可期。

（2）经济发展：经济发展水平高，产业基础雄厚

2019年石家庄GDP总量5809.9亿元，位列唐山之后，河北省内排名第二位，京津冀城市群内排名第四位，经济发展水平高；从产业结构看，石家庄市辖产业结构以第三产业为主，2019年第三产业占比60.7%，位居河北省内各城市之首；具体产业来看，钢铁、石化工业等产业仍为石家庄支柱产业。未来，石家庄将借力京津技术研发和高端产业制造优势，重点发展新一代信息技术、生物医药、高端装备制造、新材料、节能环保等产业。

图：2019年石家庄及河北各市GDP及第三产业占比

注：由于保定、廊坊2020年公报暂未公布，2019年第三产业占比暂未公布

资料来源：石家庄市统计年鉴及公报

（3）人口规模：规模优势凸显，人口保持快速流入

从常住人口总量及增量看，项目所在城市石家庄不仅人口规模总量大，且保持高增长趋势。2019年石家庄常住人口总量为1039万人，位列京津冀城市第三，而人口增量为7.93万人，位居京津冀已公布常住人口数据城市之首，人口增幅显著。

图：京津冀城市群各城市2019年常住人口总量及增幅

注：由于雄安新区划走原任丘市三个乡镇，导致沧州总人口减少，如果剔除此因素，实际增长3.29万人；另保定、廊坊2020年公报暂未公布，2019年常住人口数据暂未公布

资料来源：各城市2019年统计公报

梳理近三年常住人口增幅数据发现，石家庄人口导入能力强劲。2017-2019年，石家庄共新增常住人口24.6万人，远高于京津冀其他城市。

图：京津冀城市群各城市2017-2019年常住人口增幅（万人）

注：保定为2017、2018年常住人口增量之和，廊坊仅为2018年常住人口增量。

资料来源：各城市2017-2019年统计公报

教育资源丰富，教育质量相对较高，人才储备充足，叠加持续加大人才引进力度利好，人口增长潜力显著。作为河北省省会，石家庄市教育资源丰富，不乏河北师范大学、石家庄铁道大学等省双一流大学，远超河北省其他地级市，人才储备较为充足。

此外，近年来，石家庄市持续加大人才引进力度，引才效果显著。2018年，出台大专以上学历可落户，博士、硕士、本科生均不受住房限购政策限制，且购房、租房补贴力度大。2019年，出台《石家庄市柔性引才实施办法(试行)》，通过一系列人才政策的激励引导，2017年以来石家庄市共柔性引进高端人才73人；引进国家“双一流”建设高校毕业生5100多人；办理人才绿卡A卡723张、B卡4935张、县(市、区)卡12477张，石家庄市人才引进的数量和层次得到双提升。石家庄市设立诺贝尔奖获得者工作站6家、院士工作站73家、博士后科研工作站11家，高新技术企业1326家、科技型中小企业12107家。

（4）石家庄正处于快速集聚期，主城区扩容，集聚效应显著

为应对城市的快速发展与扩张，石家庄城市格局不断调整，主城区域不断扩容集聚。2014年，石家庄市调整区域行政区划，撤销桥东区，相关街道并入长安区、桥西区管辖；撤销县级藁城市、鹿泉市及栾城县，设立石家庄市藁城区、鹿泉区、栾城区。至此，石家庄市形成下辖8区，14县（市）格局。

伴随主城区域扩容的同时，人口亦不断向主城区域集聚。2018年末与2010年末常住人口相比，主城8区人口占比由41.7%提升至42.3%，而外围县（市）人口占比由58.3%降至57.7%。

图：石家庄2010年末、2018年末常住人口总量及分布

注：主城8区包括：长安区、桥西区、新华区、裕华区、井陉矿区、藁城区、鹿泉区、栾城区；

外围区域包括：井陉县、正定县、行唐县、灵寿县、高邑县、深泽县、赞皇县、无极县、平山县、元氏县、赵县、晋州市、新乐市、辛集市。

资料来源：石家庄市统计年鉴

在京津冀城市群、冀中南都市圈战略下，伴随人口、产业的持续发展，石家庄扩容势在必行。作为冀中南都市圈核心城市，为增加城市区域辐射带动能力，石家庄南拓可期。

图：石冢庄主城区外拓路径

资料来源：中指研究院搜集整理

3、项目落子南部新城，开启规划配套升级之路

项目落子于石家庄主城区南拓桥头堡元氏县，区域前景可期。

从片区规划定位看，区域迎来跨越式发展。为全力打造省会南部新城，政府谋划投资647亿元，涵盖工业、农业、服务业、城建、民生等领域10大类，104个重点项目，积极融入现代化省会城市建设中。2017年元氏县委、县政府贯彻中国共产党第十九次代表大会精神，落实河北省委第九届五次全会和石家庄市委十届三次会议要求，全力打造“石家庄南部新城”，构建“一城、三区、两特色”全域城镇化发展新格局。石家庄南部片区迎来跨越式发展。

从交通规划看，四环建设列入石家庄“十三五规划”，元氏北区域纳入四环，迎来重大发展机遇。按照全市“十三五”交通运输规划，省会将加快绕城公路“4+5”项目建设。通过打通G338断头路、拓宽省道新临线（原新赵线）、南移改线省道辛平线（原衡井线）、改建G235（原京赞线）4个项目，形成省会核心区143公里的绕城公路，使省会整个环线公路达到335公里，将南部新城纳入公路环线的服务和辐射范围，这一重大利好，将促使区域内交通逐步完善，同时助力南部新城的腾飞。

通过对项目区位价值进行分析，论证得出：项目地处石家庄主城区南拓桥头堡南部新城，迎京津冀城市群、冀中南都市圈发展机遇，享石家庄快速集聚，主城区外拓利好，未来规划前景广阔，区位价值提升可期。

产品价值凸显，未来发展潜力可期

1、契合片区生态宜居定位，打造生态宜居文旅大盘

项目所在的元氏县以打造生态宜居文化‘南部新城’为目标，明确了打造省会南部宜居宜业的幸福新城、高端产业集聚的产业新城、康养休闲的魅力新城奋斗目标。南部新城自然生态环境优越，坐拥历史文化名山——封龙山、600亩的龙凤湖、14平方公里的蟠龙湖、北沙河湿地景观带等优质景区。在政府规划及政策下，石家庄“南部新城”将打造成为一座有山有水有产业、古今交融、生态宜居文化的南部新城。项目落址封龙山麓千年地脉，周边多个自然景点环伺，项目融合自然与人文，打造生态宜居文旅大盘。

图：封龙山、蟠龙湖实景图

项目位于石家庄南部新城生态宜居核心区域，凭借自身环境优势，精准定位生态宜居之城。片区内文旅产业聚集，包括有以休闲度假、时尚运动、健康养老为主要内容的“龙湖小镇”，以及集旅游观光、现代农业、食品加工等于一体的“龙山新城”。项目文旅生态大盘属性契合片区文旅定位，整体宜居宜游。

图：石家庄南部新城文旅产业分布图

资料来源：中指院搜集整理

2、众多景点环伺，形成产业共振，宜游性强

项目所在城市是石家庄市，石家庄市是历史文化名城,历史文化底蕴深厚。旅游资源十分丰富，既有历史文化名城、现代革命纪念地等人文资源，又有山林、湖泊、温泉等自然资源，还有风俗民情、商贸购物、都市观光等独特资源。全市现有重点文物保护单位18处，省级重点文物保护单位105处，市、县级重点文物保护单位240余处，各类文物景点多达1200余处；有风景名胜区2处（苍岩山、嶂石岩），省级风景名胜区2处（封龙山、天桂山）；还拥有国家历史文化名城――正定，省历史文化名称――赵县；以及省级旅游度假村4处（蟠龙湖、苍岩山、温塘、嶂石岩）。其中国家5A级景区1处,国家4A级景区25处。

从项目具体区位看，众多景点环伺，宜游性强。项目项目周边分布众多旅游景点，如国家4A景区苍岩山风景区、双凤山风景区、嶂石岩风景区；省级风景名胜区——封龙山；以及蟠龙湖风景区、龙凤湖风景区、石家庄侏罗纪恐龙公园、青龙山风景区、锦山自然生态风景区、西部长青旅度假区等景点，众多景点环伺，是一片生态环境优越，又有文化底蕴的，宜居宜游。

图：项目周边景点分布图

资料来源：中指院搜集整理

3、坐拥立体交通路网，产业持续进驻，宜居宜业

项目坐拥立体交通路网，公路、高速、高铁、机场环伺周边，出行十分方便。项目紧邻井元路省会四环快速路（规划中），坐拥石赞高速（南佐高速口）、阜赞高速、青银高速、新元高速、绕城高速等多条高速路；项目附近有装院路、井元公路连接内外；距离石家庄高铁站（南站）21公里仅需25，距离市中心25公里仅需35，距离石家庄正定国际机场60公里仅需50。另据石家庄市“十三五”交通运输规划，省会将加快绕城公路“4+5”项目建设，并将南部新城纳入公路环线的服务和辐射范围，促使区域内交通逐步完善，同时助力南部新城的腾飞。

图：项目周边交通格局

资料来源：中指院搜集整理

在产业方面，按照石家庄市委、市政府构建“4+4”现代产业格局的决策部署，元氏县确定了符合县情的“2+1”特色产业发展布局，搭建对接平台，优化服务水平，积极推动“2+1”特色产业项目建设，初步形成了政府政策引导、产业龙头带动、重点企业齐头并进的良好局面，为经济社会高质量发展提供了强大动力。

4、国际全能配套,尊享品质生活

项目自身综合文旅配套丰富。不仅规划三大童趣乐园（约3200㎡儿童梦幻岛、约1700㎡儿童反斗城、约3500㎡儿童趣味城），还拥有缤纷商业街区、私属高端会所、全能运动中心、百亩花海世界、妙趣亲子农庄、新中式景观园林、全龄教育学校等全方位多元配套，是集游乐、文化、休闲、商业、居住等配套为一体的文化旅游胜地，全面融合旅游、居住、工作的各种需求，成就宜居宜业宜游的城市文旅大盘。

图：石家庄恒大时代新城项目配套效果图

5、金碧物业，让业主尊享专业化礼遇

项目由恒大集团旗下金碧物业集团有限公司专属服务，其拥有国家一级物业管理资质，管理物业类型涵盖住宅、写字楼、城市综合体、商业中心、旅游地产等，以23年运管经验，扎实的专业素养，始终秉承“诚信、尊重、微笑、满意”的服务理念，贯彻“急业主所急，想业主所想，全心全意为业主服务”的质量方针，执行“过程与结果双满意”的工作宗旨，提供360度24全天候管家式服务，让业主尊享专业化礼遇。

凭借强大的综合实力和高品质的物业服务，金碧物业连续多年荣膺“中国物业服务百强企业”和“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”，排名均位居行业前列。

6、生活配套齐全，宜居性强

项目拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套，宜居性强。

商业配套方面，项目自身商业配套齐全，设施完善；项目周边商业配套亦丰富可满足业主需求。项目自身配套有约2400㎡商业街区，约1200㎡私属高端会所等商业配套，有效满足业主需求。项目周边商业配套有大型主题购物公园—北国奥特莱斯，距离项目约10公里远，从项目出发10即可到达。

教育配套方面，项目自身教育配套资源充足且周边教育配套齐全。项目规划有3所幼儿园、1所公立小学，同时项目周边有鹿泉二中、元氏第三中学（初、高中公立学校）、第八中学，河北铁道大学四方学院等学校。

医疗配套方面，项目周边医疗配套亦较充足。项目紧邻元氏县第二医院，距离骨科特色综合医院-元氏铁甲医院约8.5公里，开车仅需要10，距离河北医科大学医院元氏院区9.5公里，开车仅需15。另周边还拥有元氏县医院（二级甲等）、元氏县中医院（二级甲等）、元氏县妇幼保健院等医院配套设施，驾车均在30左右。

图：项目周边商业、教育、医疗等生活配套

资料来源：中指院搜集整理

通过对石家庄恒大时代新城项目定位、周边交通、产业、医疗、教育、环境、景点等配套资源进行分析，论证得出：项目位居石家庄南部新城核心区域内，精准定位生态宜居之城，片区内文旅产业聚集，项目文旅属性契合片区文旅定位，宜居宜业宜游。周边众多景点环伺，宜游；区域内构建“4+4”现代产业格局，依托丰富的旅游资源，大力发展现代旅游产业，宜业；公路、高速、机场环伺周边，出行便利；拥有多元化的商业配套、齐全的教育资源、充足的医疗配套以及优越的生态环境，宜居。

区域、产品价值凸显，未来发展潜力可期

1、文旅定位，助力项目价值持续释放

通过对一些国内外典型主题乐园进行分析发现，大型游乐园对区域人口集聚、配套提升、消费升级等均有助推作用，从而对周边项目房价实现保值增值起到重大推动作用。

以上海迪士尼为例，自2009年11月项目获批以来，截至2020年4月其所在的川沙板块住宅成交价格涨幅超400%，远超上海市整体房价上涨速度。

广州长隆1997年开业，开业当天创下日接待客80000多人，2017年接待游客量达到3100多万，旅游收入约30亿。片区房价由2006年约3000元/㎡涨至2019年12月的37275元/㎡，涨幅远超广州全市水平。

图：上海迪士尼周边房价与上海整体住宅成交价涨幅对比

图：广州长隆周边房价与广州整体住宅成交价涨幅对比

资料来源：CREIS数据库

从文旅项目的发展趋势来看，我国文旅产业已经进入高速发展期。项目紧抓市场机遇，抢占市场先机，未来伴随市场、区域、项目的持续发展，项目的价值将得到持续释放。

2、京津冀城市群、冀中南都市圈发展前景加持，项目未来发展空间大

通过对国外五大城市群进行研究，城市群是国家参与全球竞争的重要载体，战略意义非同一般。项目位于国家战略京津冀城市群，冀中南都市圈范围内，坐落于省会城市、冀中南都市圈核心城市石家庄，落子于石家庄主城区南拓桥头堡南部新城，众多规划利好加身，伴随区域的持续发展，项目发展前景可期。

3、区域市场房地产成交规模大，市场前景可观

石家庄市场规模大，内生需求旺盛，预计未来市场空间仍十分可观。不管是从2017-2019年单年商品房成交面积看，还是3年累计成交面积看，石家庄排名均位居京津冀城市群内城市前列，市场规模大。目前城市正处于扩张期，伴随轨道交通的延伸，城市空间的不断扩大，常住人口的持续导入，内生需求旺盛，预计未来市场空间仍十分可观。

图：京津冀城市2017-2019年3年商品房成交面积（万平方米）

资料来源：中指研究院搜集整理

综观藁城、鹿泉、栾城撤县设区区域近五年宅地成交楼面价涨幅可以看出，与全市宅地市场相比，项目所在元氏县接壤区域鹿泉、栾城宅成交楼面价涨幅远超全市涨幅。从中可见开发商对南部片区的看好，伴随主城区的南拓，南部新城的持续发力，项目未来增值空间可期。

图：石家庄全市及藁城、鹿泉、栾城三区宅地成交楼面价及涨幅（元/平方米）

资料来源：CREIS数据库

通过对石家庄恒大时代新城项目自身特性、政策规划前景、土地市场表现等指标进行分析，论证得出：项目未来投资前景可期。项目自身文旅定位将助力项目保值增值；在京津冀城市群、冀中南都市圈、主城区扩容等规划战略的助力推进下，区域土地市场潜力看涨，项目长期价值前景可期。

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