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提问：您好！北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：请教房姐: 在富力城有一套三居室，但现在因工作关系居住和生活在外地，考虑未来（时间无法确定）还是要回到北京，目前可投资预算500万。考虑三个方向： 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住，希望能够满足未来养老居住需要，小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近，有否小区推荐？ 2. 用二套房指标再买一套小户型投资，谋求长期的稳定租金收入，请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动，等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案，请房姐指点一二。谢谢！

回答：1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复，或者东恒二期、苹果社区南区做为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定，二套买入以后在调整会更好

提问：房姐您好，我是京籍，目前在山西太原，有三套住房，孩子还有八年想去北京读初中。想卖两套太原房产，大概有450万，但这两套房子卖估计还得有三年才能满五年缴税少。我想咨询，这种情况下，北京买房还可以等吗？还是现在卖了直接去北京买房更合适呢？ 如果现在买，朝阳哪里合适。

回答：你好，感谢付费！ 太原的优点是省会 缺点是实力不行。也是少数几个没有被请喝茶的城市，最贵的地方也很便宜。 整个北方的经济环境人口决定了投资机会比南方更恶劣，需要选择更有价值的省会，太原没有独特的理由脱颖而出。 不是强二线城市，房价随着大势涨。 不建议把太多仓位放在太原，天花板太低。 出手太原，置换北京是正确的选择。 朝阳目前比较推荐望京，双井和超青板块，具体选筹需要根据你的房票 月供能力再做推荐。

提问：房姐，您好！有两个问题需要跟您请教一下： 1.我跟我老公13年底买过一个房子，当时不太懂，所以两个人都是贷款人，他是主贷款人，这样是不是即使离婚，我也没有SFSD资格？ 2.您建议二套房，全款再抵押，我想请问，全款是都不用交个税了吗，再抵押一般利率是多少呢？比二套房贷款有优势？ 谢谢！

回答：1. 是的，只要有过贷款记录就不能算首贷 2. 全款你可以做低网签价，用指导价过户，缴的税费，全款抵押的优势看下精华帖有过详细介绍，利率要看银行和个人资质 一般 5-8

提问：新人首问。亲爱的房姐您好，读您的文章感觉受益非常多。我们一家三口，孩子上初中。现有两套房，西城德胜学区两居室一套（现户口和实际居住地，有300万抵押贷），望京两居室一套。我有两个问题：1. 孩子已经上初中，考虑是否将卖掉？想卖掉是担心政策变动波动下行，但现在卖掉可能要在附近租几年房子，同时会失去西城的户口。租房没问题，但户口问题您觉的重要吗？ 如果房价不会大幅波动，还是说可以等上完高中在考虑卖掉？ 2. 卖掉西城的之后想考虑一个纯居住保值的小区，没有学区溢价的小区。考虑望京(融科，保利，东湖湾，臻园），太阳宫（貌似也有学区溢价），新北苑（天润，华贸）或者小区附近海淀的冠城园小一点的三居（预算1300左右）。您有什么建议？谢谢回复！

回答：你好，感谢付费！ 目前的态度几乎很明确了，无论是限制户口，限制开发，还是强制腾退，都是坚壁清野的做法，目标就是为了形成战略威慑。 所以东西城的高价房产，可以择机出掉。 但是考虑到学位挂钩，建议上完高中再出手。 可以考虑出手望京的2居置换3居。 望京重点考虑，推荐融科。 太阳宫学区溢价严重，不考虑。 新北苑客做备选。

提问：房姐您好！新人首问。准备用退休老人资质，首套，首贷，在北京投资一套住房。将来给孩子留着，当前不会立刻自用，准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是，应该买一个品质好的，将来，比如20年后，直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的，因为无论如何，20年太久了，中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算？另外看帖子说望京比较适合投资，看了一个季景沁园小区，环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价，这样房子现在买了，不自用，多年之后涨幅会不会输给其它小区？我这种情况，望京投资您最建议看哪里？另外双井的苹果社区，朝青的华纺易城和青年汇，对于我是否也合适投资？非常感谢。

回答：你好，感谢付费！ 一套房子能否持有20年，背后最重要的变量，其实是产业。 比如：互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。 望京可以跑赢全北京，季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。 这几个楼盘对比，优先季景沁园。

提问：请房姐点评一下，这套房源。 苹果社区南区8号楼顶层，大平层。 6室3厅,289.47平米,60421元\/平米,1749万,南北，详情： 已实地看过房。北向观国贸楼群，景观非常好。 特征有两个： 1. 超高层高（3.7米），大面积顶部天窗采光。 2. 超大面积，本小区无类似交易记录。 这种房源如何估值？谢谢。

回答：苹果南区相对品质好一些，由于两房主打，加上年轻人定位，目前整体价格还是较高。 6万的单价当然不错，不过300平的面积在这个小区属于一定的错配，超过1200万的总价，基本选择可以到首城国际\/珠江帝景等楼盘。 所以这套房挂牌一年多，我们也观赏过多次，但它仍然没有卖掉，也是这个原因。 超过1500万，如果为了改善居住品质，购买力又会倾向于乐城等标的，或居住空间更好的天鹅湾等小区。 出于整个市场来观察，1500万的置业，更多的集中在望京核心区域。 如果300平出现在珠江甚至乐城，它的流动性会更高一些，越是高端的楼盘，对面积的容纳上限更大，例如金茂府起步即200平+的大三居。 如果要买也可以买，房子本身无特殊硬伤，总价导致的流动性降低，就用价格来换取，或隐藏的价格，例如评估贷款低首付等。

提问：房姐好！夫妻俩都是自由职业，孩子摇号上了鼎石一年级，手里子弹800万，说服了父母打算卖掉一套天鹅湾的高厅凑够1600万在顺义附近买套别墅改善。父母快80了，未来有康养需求，父亲还需要大空间（高度）作为工作室。目前看中金禧璞瑅的上叠或两套上越，但是对周边的村镇环境不大满意，不知高丽营镇中心地段是否有拆迁希望？项目和观承的叠拼比，您更推荐哪个？

回答：金禧璞瑅在六环外了，周边多为村民自建房，西侧有京沈客专以后噪声影响较大，户型偏大，做为改善来说不是好选择。观承相比要好一些，户型也不错。高丽营镇拆迁需要赌，这个地方要想发展起来，估计要十年以上

提问：房姐您好，新人首问，目前子弹300，sfsd，打算投资，不自主，持有期限8-10年，拜读了您的很多帖子，还有几个问题想再请教下: 1.区域，您建议这个资金应该是朝青、百子湾、天通苑比较合适，不过因为我打算常持，且觉得通州未来可能性较大，所以打算投资通州，您觉得可以吗？ 2.房源，看了新房北京东湾和禹州朗廷湾，前者看起来很高端，但是价格太高，后者稍微偏一点，且配套不太成熟。看了二手bobo自由城、k2百合湾、京贸国际，都在运河核心区，个低密度，均价五万多，但稍微旧一些，第二个新一点，价格有点高，六万多，第三个价格四万多，但是密度太大。对于选小区您有什么建议吗？新房旧房哪个合适些？ 谢谢！

回答：1. 通州值得长持，只是价格提前透资，近两年可能跑输大盘 2. 北京东湾7w左右的价格溢价高，开发商这个报价基本把以后的预期都吃掉大半，周边环境配套都一般，后期站岗风险大。禹州朗廷湾相比北京东湾性价比高点，但投资角度也不推荐。 更推荐看二手 ： 京贸国际城西区，华业东方玫瑰，清水湾，海棠湾

提问：家里一个男孩一个女孩。要不要换大房子？中介打电话让把房子挂出去，犹豫要不要70多平的两居卖了，再添点换个大点的三居。 还是攒着钱，一家人就在小房子里挤着。现在南北通透的两居住着也挺舒服的。就是怕将来俩娃大了不好住，老人来京也不好住。 毕竟攒点钱不容易，以后小孩上学，老人看病，用钱的地方还很多，最近一直在犹豫。不知该怎么办才好

回答：小孩小学以后可以尽量分开房间。 小孩可以住更小的房间，男孩偶尔睡客厅也可以，体验下生活。 重点是，不清楚你的资产情况，不知道你的首付资金，买房的事情无从谈起。

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