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当下楼市现状:刚需客准备离场,投资客准备抄底

房姐谈楼市 2020-11-08 09:02:33

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐你好,我在中日友好医院附近上班,准备900个左右买房。现在看上北京香颂的2.5居,请问香颂这个小区有什么问题吗,为什么价格这么低,或者还有什么小区可以推荐吗,比如东湖湾的两居就有些太贵并且小,房姐有什么推荐?

回答:北京香颂的小区品质还可以,但不管是自住亦或者投资,小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置,处于望京的角落,距离阜通,望京西都有距离,不考虑未来的升值潜力,可以考虑。 橄榄城、北纬40度也可以淘

 

提问:房姐您好,想问下,您对于soho现代城南区和北区房子的看法?自住加投资需求,谢谢

回答:soho现代城北区是办公写字楼为主,南区是首付0都是140 180平以上大户型 为主,离大望路地铁站非常近,单价5-7万都有,内部差异也很大。 这种混合办公,而且租户居多,投资是不推荐的

 

提问:房姐好!本人持有今典花园150多平米央产大三居一套,满五。想出,但此小区价格始终不高,现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您,现在卖掉置换是否合适?卖掉变现合适吗?若置换,本人目前不需要学区,主要考虑舒适和保值,您推荐什么盘?我在阜城门上班,对西边熟悉。谢谢!

回答:大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅,今典花园涨幅一直的都跟随大盘,没有太合适的置换标的,保持现状是一个更好的选择,由于海淀大多是学区溢价,考虑有性价比,兼顾舒适度,没什么选择,推荐可以看看厂洼,这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块,选筹上会好很多

 

提问:你好,子弹500,想买二套,投资为主, 1 请问大体的区域选择思路是什么 2 如何选择新盘,萬橡悦府,金茂府这些比较火的新盘如何选择 3深圳房产后面怎么样,是否需要提前积累购房资格?非常感谢!

回答:1. 500āSOUFUN_NEWSKEYWORD_1 如果二套可以买800左右的标的,全款抵押能入1000+的标的。 2. 800+总价 投资推荐看双井、朝阳公园、望京等板块。 3. 投资角度新盘性价比并不高,更适合低首付上车。你的情况建议淘位置更优的二手房 深圳短期会降,长期看还是值得买,在详细说一下深圳政策的影响 深圳这一轮政策,影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中,外地人口太多,绝大多数都没有深圳社保,政策后,深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷,暂时废掉了5+2\/3+4,深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批,以及7成的贷款成数,以及轻易的拉高评估。 715新政后,贷款成数暂时废掉,由于深圳已经大涨一轮,所以评估价目前也上不去,这是当下最直接的影响,对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数,增值税由满二改成满五提高税费成本,这几条政策属于长期、持续的影响,相当于变相冻结楼市3年。 而这个阶段,楼市大概率将进入休息的阶段,之前一轮休息恰好也在3年左右。 接下来的深圳市场,暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续,但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 对投资者的影响: 一、降。老人票废了。54大法废了。 二、降,但影响不大。有利于郊区。 三、涨。 四、涨。短期有利于郊区。

 

提问:您好,房姐,我老公北京集体户口,国管公积金,首付350,贷款每月2以下可以承受,首套房,孩子1岁半,考虑买中等的学区房,还要兼顾自主,父母在京照顾孩子,房子最好是3居或者可以改3居,考虑长期居住。不知道买哪个区域好一些,推荐哪些区域,小区,

回答:海淀可以看看上地东里的小三居,上地的小升初的都还不错 ,还有橡树湾的两居 ,西城的话可以看看德胜,但是德胜也有7中这个坑,最好买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 房子质量就不能要求太高了

 

提问:房姐,我大概是270万首付和30多万的信用卡,现在买房需要提前多久准备流水?怎么做流水?流水必须是月还款的2倍以上吗?

回答:买房需要提前多久准备流水? 首先要看你有多少钱?可以买到什么样的房产? 达到这样的目标,需要采用什么样的贷款方式? 另外除了房贷本身,是否还要增加其他授信负债?这样就要进一步计入首付流水的计算。 以及,根据贷款方式的不同,所需要的流水类型和金额,最后再推导出流水的正确做法。 30万信用卡粗约20万资金,相当于290万的首付,如果在选筹,评估和贷款三者上都做到达标,房姐客户案例来看基本买到约600-720万的房产居多,贷款400万上下。 按揭贷款可以凭收入流水和收入证明沟通银行,前提还要综合你的征信资质,个人其他负债,工作单位等。 如果是抵押贷,相对宽松一点。 理论上需要2倍,实际执行中有各种情况。 规律是:贷款总额越高,对流水的要求就越严格。

 

提问:房姐,您好。本人房市小白一名,目前有北京购房需求,请房姐支招。 家庭资产状况: 老人名下西城两居600万学票 无贷 我名下南沙滩两居400万 贷款60 我名下海口两居100万,无贷 爱人名下安慧里一居300万 贷款50 老家二线城市三居200万 无贷 需求: 近日喜得双胞胎一对,希望给孩子提供良好成长空间,摆脱老破小窘境。计划出售老家200万房产,购入北京自住房产一套,优先环境和居住面积,可牺牲位置,将来孩子上学可住校产老公房。 目前状态: 我居家工作,爱人望京上班(未来一年可能会有变动),家庭年入50,求买房思路和推荐区域。万分感谢!

回答:恭喜,建议再抵押一套资产,盘活资金,看总价500上下的标的,可以看看 北边的奥森one、万象悦府 还可以将南沙滩或者你爱人名下的安慧里出掉 用来补充资金,毕竟这两套单持价值也一般,这样可以看看 望京的 橄榄城、东湖湾 或者 奥森的上林世家

 

提问:房姐:子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的(成都还在涨,另外北京限制人口2300万,人口增长有限,像成都中心城市还有很大的潜力,北京感觉发展饱和了),买了北京的至少3年后才有资金购买成都(前提是房价不涨) 很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗?已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手

回答:北京这种超一线城市,房产供应一定是不足的,限制人口并不会影响发展,产业发展本就是更迭交替,北京一直是创新之都, 不存在饱和一说。 300+的资金建议北京,成都的价格并不低了,北京主看二手房。 主看 望京 朝阳cbd 双井

 

提问:房姐您好,我在东城东侧路附近有一套平房,西城闹市口附近有一间平房,两处都有腾退的可能,不想要共有产权房,想现在买一套2居或三居,子弹100,用我和老公名字买怕影响腾退,用孩子名买怕不能贷款,孩子上大二。请问您有什么办法吗。2,北三县的房子能买吗?自住兼投资燕郊和大厂哪里的房子升值更快?盼回复。谢谢!

回答:1. 孩子刚18岁,没有工作社保,没有收入流水,银行不给贷款,一般要提前做准备包装。或用孩子的名义,你们做为共同还款人 2. 大厂和燕郊都可以入,主要看主干道沿线

 

提问:房姐好!最近想在天通苑买房子,看到您有《天通苑板块选筹实操》就进圈了,可是没有找到这篇文章,可以再分享一下吗?谢谢!

回答:你好,在精华主题里可以查看。 天通苑板块分析: 天通苑分为西区,北区,本区,中区,东区…很多区,基本都有顶复, 我们的顶复一般指的东一区,东二区,东三区的顶复,当然北区和本区也有一些不错的顶复,但是量少,性价比略逊于东区。 东区中东一区最老,质量最差,东二区东三区(法式园)略新,地铁位于东二东三区三点钟方向的路口,商业位于东三区西侧,以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼,远看巍峨,俗称八大金刚,电梯顶复快到4万,不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼,价格2万-2.8万不等,大部分都送露台,其中东一区送的比较少,而且有八角等异形户型,按照浪费面积进行折价,单价会略便宜; 东三区相比户型最为方正,大部分为平顶,赠送露台最大,当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型,其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台,或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看,东一区最便宜,东二区次之,东三区最高。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱: 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源,具体分为几种情况: 1.面积特大,例如300-400平; 2.原值低+经适房,总税费特别高(100+万); 3.一楼带地下,上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算,上下100平只相当于150平正价; 4.特殊户型,斜角,缺赠送。 例: 天通苑本一区一楼半地下360平,单价2.17,换算正常面积单价约2.7万(360平)。 天通苑东三区斜角复式2.46万,拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型+赠送露台顶复约2.5-2.8万(视赠送,房屋情况,税费不同)。 西区电梯大平层(满五唯一)单价约2.6-3万(视户型而定)。 天通苑需要实地看房,键盘app容易踩坑。

 

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