我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐好！新人首问。盼回复！ 本人已婚，夫妻二人集体户，sfsd，月供1.5左右，子弹160，近两年无生育计划，暂无需求。我在北土城老公在蒲黄榆工作，通勤以我便利为主，他可以开车，需求是自住保值，有空间更好！目前看了回龙观和天通苑的房子 1.回龙观看了龙锦苑、龙博苑、云趣园等房子，天通苑看了东一二三区，西三北一的房子 天通苑价格低于回龙观，同等价格天通苑可以入更大朝向更好的房子，不知道选哪个更好？ 2.朝向和大小哪个后期更好出手 3.看到房姐常推石佛营的房子，是否适合我们？可以推荐一些我们能内范围内的房子吗？

回答：1. 回龙观要比天通苑更好，天通苑供应量太大，将价格一值压的比较低，淘笋也紧限于大面积。 2. 这两个维度没有具体信息没法判断哪一个更好，只要不是太极端的情况，出手都不会影响。 3. 石佛营、十里堡 也可以淘

提问：房姐好，新人首问 1.子弹400左右，没有首贷资格了，海淀区坐标翠微路附近，，如果考虑6年后孩子上学，考虑恩济里小区可以么？附近翠微小学或育英的有些太贵了。 2.如果同样资金，朝阳置业是不是更好，有没有尽量能兼顾孩子上学和增值的选筹范围。 谢谢。

回答：恩济里基本是无学区的老破小，6年后才考虑上学，现在买有点早。买自住+保值的更好，未来再置换更合理。朝阳的增值空间更大，选筹可以看 朝青、十里堡，兼顾学区就看慧忠里和芍药居

提问：房姐好～新人首问～ 和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。 净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。 我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院\/西八间北里 2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。 还是想在望京里面\/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～

回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。 望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居

提问：去年买了房，今年想起来提公积金，按提公积金还贷的路径操作提了几万，再提显示“该公积金贷款对应的提取事项已存在”——这种是不是就要去柜台办理了？ 另外发现“住房补贴”里还有小十万，是不是也该提出来？

回答：公积金3种主要的提取方式： 租房合同提取，大约提一半 买房提取，一次性全提 每月按揭用剩余的公积金冲抵 你在办理公积金冲抵房贷之前，可以一次性提取出来，这样就不会剩余。 住房补贴看具体是什么类目

提问：房姐，目前手里有150万，我和lp准备在四环周边入手小户型减少通勤压力，目前看好马家堡和丰台科技园一带，您觉得这哪个位置有好一点二手房，交通方便些，环境好些，谢谢！

回答：马家堡，角门典型的丰台面貌。 超大型老小区居多，缺少新鲜商业引入整体缺少活力，三环路和铁路对交通有一定影响。 优势也很明显，距离南站一站地，角门10\/4双地铁，距离19号线也不远，首地大峡谷还不错。 区域内看机会淘价格。 丰台科技园空关太久，北京人口又内卷化，这个边缘地段难成气候。 草桥板块可以重点关注下。

提问：新人首问。美丽动人的房姐，您好。本人持工作居住证，未婚，首套首贷，子弹200～250，预计买90平米左右两居（小三居），总价500～550w左右的房子。由于常年出差，偶尔自住，更多的是希望有投资属性。由于没有工作区域限制（本人比较倾向于东边或东北边）现在已经挑花眼了，有以下几个选择，期待房姐指点迷津：1.东小口限竞房：奥森one；2.后沙峪限竞房：公园十七区；3.常营次新房：北京新天地，柏林爱乐。4.东坝次新房：待选；5.通州：融御，玉兰湾，京贸国际城。实在不知道怎么选择。求房姐先帮忙排个名次。如果这些都不好，辛苦您推荐一个适合自住兼具投资属性的楼盘。

回答：提醒下限竞房有两个缺点，一个是8-9年才能卖，一个不能抵押。能接受这两个可以看看奥森one 二手盘优先看通州 京贸国际城融御 玉兰湾。常营这两个盘都差不多可以做为备选

提问：这是的社会事件会对北京楼市造成什么影响，二线城市呢？

回答：看持续时间和人数。 影响的是武汉，重庆这几个疫区中心城市。 总之，决胜战还没有打，氪金大佬是不会被一个新手测试打败的， 经此一役，氪金大佬可以更好地提高作战能力。 乱世诞生强者。

提问：房姐好，我是新人。手里有子弹400，想考虑套海淀区世纪城、到永丰路一带的房子，目的是抵御通胀，您能给推荐几个楼盘吗？保利西山林语、百旺茉莉园、亿城西山华府、润千秋、西山锦绣府、枫涟山庄、世纪城从投资角度看哪个有优势？

回答：投资角度推荐 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况 枫涟山庄也可以关注，缺点和百旺茉莉园一样 保利西山林语位置太偏，配套较差 生活不便利，保值效果不好 其它性价比一般

提问：如果买天通苑北区一层加半地一层好还是顶层复式好，顶层2.5.一层2.8万贵吗

回答：优先顶复，天通苑有电梯加装的暴击，对顶楼最名下。 天通苑板块分析： 天通苑分为西区，北区，本区，中区，东区…很多区，基本都有顶复， 我们的顶复一般指的东一区，东二区，东三区的顶复，当然北区和本区也有一些不错的顶复，但是量少，性价比略逊于东区。 东区中东一区最老，质量最差，东二区东三区（法式园）略新，地铁位于东二东三区三点钟方向的路口，商业位于东三区西侧，以及东侧北苑东路对面有大棚市场。 东一区有八栋电梯塔楼，远看巍峨，俗称八大金刚，电梯顶复快到4万，不是我们目标。 东区其他基本都是6层楼梯板楼，价格2万-2.8万不等，大部分都送露台，其中东一区送的比较少，而且有八角等异形户型，按照浪费面积进行折价，单价会略便宜； 东三区相比户型最为方正，大部分为平顶，赠送露台，当然东二区也有和东三区赠送一样大的方正户型，其中比较好的是200平左右的三居或者四居带大露台，或者250-290平的五居六居眼镜房。 整体来看，东一区，东二区次之，东三区。 比较好的位置是东三区南部47号楼附近或者东二区北部18号楼附近。 天通苑的价格陷阱： 天通苑经常可以看见一些单价低于正常情况很多的房源，具体分为几种情况： 1.面积特大，例如300-400平； 2.原值低＋经适房，总税费特别高（100+万）； 3.一楼带地下，上房本的地下面积单价只能按照4-6折计算，上下100平只相当于150平正价； 4.特殊户型，斜角，缺赠送。 例： 天通苑本一区一楼半地下360平，单价2.17，换算正常面积单价约2.7万（360平）。 天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。 当前东二三区方正户型＋赠送露台顶复约2.5-2.8万（视赠送，房屋情况，税费不同）。 西区电梯大平层（满五）单价约2.6-3万（视户型而定）。 天通苑需要实地看房，键盘app容易踩坑。

提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力； 2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点； 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数； 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好； 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患； 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

回答：有学区反而要小心，投资不看，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

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