我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：美丽房姐好！新人小白首问：非京籍，无工作居住证，现在北京长期定居，目前国贸工作。孩子在北边上小学，未来计划出国念大学。有北七家老破小联排别墅一套，估价900左右。现有银子1200个，纠结是卖掉别墅在昌平或顺义置换个大的新别墅，还是不卖别墅，以公司名义买房保值。现在看了许多联排、合院、叠拼别墅，感觉居住体验还不如现在的老破小联排，而且都更远，没有合适的入手。根据您的思路又看了亦庄、朝阳公园板块的楼房，现有3个方案。方案1、卖掉北七家别墅，为了孩子上学方便，继续在北边买别墅。这就要请教房姐哪个别墅盘推荐？方案2、继续住北七家的别墅，公司名义入手亦庄一个环境交通好的大平层，未来孩子出国后自己住，把北七家别墅租出去。问题：亦庄哪个盘您推荐？方案3、不卖北七家的别墅，入手亮马水晶的两居，再入手丽水嘉园大一居。把房租出去。其中一个两居房也可将来孩子出国后我们搬来住。问题：亮马水晶和丽水嘉园每平单价分别是多少值得入手？三种方案哪种适合家庭现在情况，又能资产保值，请美丽房姐给个方向。 另外：公司购房后承担税费高，但没有房票只得这么操作了。公司买房要注意的点和买入时、持有期间以及出手时税费的组成这方面也请房姐赐教。

回答：建议方案三，亮马水晶6.5以内，丽水嘉园7.5以内 公司购房是下策，简单说下公司购房的优劣 好处：不限购，不限贷，买多少套都可以 坏处：三年限售，出售的时候税费高，公司的房子都是公司包所有的税，一般人不喜欢买公司产权的房子造成售价偏低一点，每年要交一点房产税

提问：新人首问 房姐 你好 已婚人士 坐标顺义后沙峪 持有两套商住房 准备出售变现为三岁的儿子购入亚运村嘉铭桐城附近的一套 预计变现400万 现在家中常住人口四大一小 选项一 出售一套 全款购入500万一室学票房 等儿子上学后全家租房居住 选项二 出售一套 购入700万 贷款200 万购入一室 日后同样需要租房居住 选项三 出售一套 过桥再抵押购入900左右两室 五口人挤两居内生活 选项四 出售两套 过桥抵押购入1100万三居 选项五 更改区域 这几种方案 种生活压力小 购入兼具资产保值 同时保留了一定的家庭财务自由 是我目前的优选 第四种 对现有生活改变太大 老人意见不统一 选项五 您有什么推荐

回答：学票 就应该买总价的标的。就看为学票愿意支付多少钱了 想兼顾的话朝阳可以看看 澳林春天的三居室 900内的总价，对口的朝阳北师大附属实验，不如陈经纶那个，但也还可以，能满足学区+自住的需求。还可以看看新北苑的中铁国际城、华贸城、世华泊郡的三居，对口朝阳外国语来广营校区。 老破小+租房的配置。还可以 看看人大附朝阳的房子，比如芍药居的一居室，或者朝外的一居室，例如 慧忠里

提问：房姐好！想咨询下，目前有两套房，一套是光熙门小区，45平米，一套在大兴，三羊里小区，90平米左右。单位在三元桥附近，考虑到孩子上学，想换到西城。有以下问题想咨询下：1、西城房价都是靠学区撑着，从居住角度来看，我想买小户型先弄上学籍，房姐认为是否更合理？2、如果买西城学区小户型，手上的这两套房想保留一套，房姐认为光熙门小区房子是否有继续持有的必要，还是都卖了重新购置一个大的？房姐是否有购置建议？3、关于西城学区，房姐有什么好的建议？比较中意德胜片区，但都很贵。谢谢！

回答：1. 买入功能性的，思路没问题 2. 光熙门小户型增长空间有限，三羊里如果非自住也可以出掉。建议置换到丰台 马家堡、角门、草桥，或者朝阳 双井、朝青、方庄 3. 西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，买裕中这种直升的 或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区，房子质量不要有什么要求

提问：房姐你好，我是首套首贷刚需上车，考虑总价350～400的房子，最近看房发现三元桥附近霞光里两个小区，35号院和30号院，准备重点考虑，分析起来有以下优势： 1.有新源里在朝阳还不错的学区：新源里四小和清华附中朝阳分校 2.交通方便，地段繁华，附近靠近大量写字楼区域，也靠近亮马桥的使馆区 3.目前单价在6万出头，比三环里的新源里顺序源里便宜 4.老房子是钢混结构，能做20年公积金贷款，节省商贷的利息支出 5.有60平左右南北通透小3居户型，租金8000左右，高 能否帮助分析下这两个小区的劣势，以及未来是否有拆迁的可能性？目前的形势下单价多少比较合适？

回答：你好，三元桥到团结湖一带有不少老公房，基本得150万以上可以撬动。 你分析的基本没问题 但是老公房尽量挑90年以后的，霞光里位置还不错，不过现在可以淘到单价6万以内的，选筹再重新淘一淘。 5.8左右入手

提问：房姐老师好，目前手里有子弹1300，想买东三、四环的房子，属于二套。虽然自住但也想考虑房子的保值性。目前关注金地国际花园，圣世一品，棕榈泉和禧瑞都的大两居或三居，不知您能否推荐。另外由于孩子在南二环附近上学，昆仑域的高层值不值得买，和清芷园160三居哪一个更值得持有。

回答：1300万首付选择面很宽。 金地可以选择，不过出货就那么几套，概率小。 圣世一品回避，回答过。 棕榈泉可以考虑。 基本都可以够到4-5居，选择1500-2000万之间的，会有40%-60%的现金剩余

提问：房姐好！我和老公工作地点分别在金融街和马甸，现有一套自住房在天宫院地铁站附近（小区环境好），但通勤距离远（要一个半），下一步考虑换房，兼顾居住、通勤兼投资。目前手头现有资金200w，自住房如卖掉有250w。纠结一：是保留天宫院的房子、在市区买个400万左右的二套房，还是卖掉房子卖个600万左右的改善性住房？纠结二：地点的选择，我老公单位有政策，只要是西城的房子，可以推荐到不一定与房子匹配的好学校（目前在备孕中，计划两年内要小孩），那么，是否选西城的房子？还是更有投资潜力的天通苑或角门、草桥一带？纠结三，具体操作上，二套是全款买再抵押贷还是贷款（可以找到过桥资金）。期盼指点一二！

回答：1. 你的首付并不充裕，建议卖掉天宫院，选筹范围更大。 2. 即使有政保也不建议提前买西城，西城价格大多是学区支撑，若有变动对资产影响较大。 需要上学时再买不迟。置换选择潜力区更好 3. 二套贷款很鸡肋，一律全款抵押

提问：房姐你好！我和老公37岁，非京户口，户口落在天津武清。北京积分落户无望。目前北京望京花家地小区有一套55平的老破小，孩子上花家地实验小学四年级。想稍微改善下住房，希望房子能增值，打算几年后再出手换个大点的。武清区南湖花样年花郡有89平房子一套，市值120-130万。 打算孩子小升初回天津市区上学。目前计划卖掉武清的房子在和平或者南开河西换一个老破小，统筹或者摇号。希望孩子上个好的中学。房子能住不住无所谓，不能住就就近租房。 老公目前年收入大概50-100万税后，大概可以保持10来年。保底能有50万 我自己目前税后收入28-30多万.包含了公积金。我的工作比较稳定，如果不去天津可以工作到退休。但是两年后孩子去天津我需要陪读，天津工资很低，可能会面临永远失业的问题，就靠老公一人收入。 目前北京换房考虑在望京，因为孩子还要上学两年。总预算500万，目前房子扣掉贷款卖出后到手估计在330万左右，年底能有个30-50万的收入。所以手头也就360-380万的现金用来换房。预算500万的房子，但是也想考虑问题。因为天津也要换房，还有我失业问题，不敢贷款太多。 想换方舟苑一期97念电梯房80平，500万多一点，离学校近；附近没有太近的地铁。 或者世安家园80平电梯房，有的不到500万，但是离学校远一点，接送麻烦一点。还有个变电站在附近的梗。2000年房子。 还有南湖中园一区，2000年房子，楼梯房75平也是500万上下。 望京新城的房子感觉很贵了。 或者其他的小区的房子，主要目的上学方便，以后好出手，有潜力。哪个社区更有潜力？ 我在望京老公在酒仙桥上班。

回答：方舟苑的房子也有点老了，不太推荐 世安家园和南湖中园房子没有硬伤，可以入，都能跟上大盘 望京还可以看看南湖东园，还有安贞板块可以看看安贞里，亚运村板块看看安慧北里、安苑北里、安慧里

提问：房姐您好，我想买入望京一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前看了利泽西里和澳洲康都和大西洋新城，比较喜欢澳洲的环境但一居户型不方正，看中宝星国际的一居户型好，大西洋新城G区的一居不错但价格高，目前区域锁定但方案摇摆不定，有时候想买个一居或小两居孩子上学用，有时候又想一步到位换三居改善居住，家有夫妻两人加三年级小孩，还有一个老人同住，老公互联网从业人员工作在望京，目前年入一百万➕，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位，望房姐指点迷津，谢谢！

回答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。我建议可以少量贷款，即使未来收入减少 月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，你们可以考虑下

提问：新人首问，房姐你好，夫妇均为京户，目前广外一套次新100平两居，价格估计800+, 贷款还有300，每月还贷1.6w，夫妇两人共有产权，贷款也是两人共同贷。丰台丽泽威尔夏大道有一套30+平商住无贷出租，户主是父亲，16年购入，经历过山车，目前算上租金不赚不赔。家庭现金收入税后90+，手头子弹210+。有期权可能两年后能变现，税后估计200+。孩子已经在上幼儿园中班，后面可能有其他渠道解决上学择校问题。整体总结，对学区和居住属性基本不要求，重点是投资保值，请问有什么房子可以推荐?另外目前丽泽商住不好出手，卖掉估计也就90左右，是否可以长持等待丽泽有起色?

回答：你好，丽泽商住建议直接出手吧，疫情之后丽泽空置率太大，未来发展不确定性大。 子弹300，全款抵押的方式，可以入手总价700-800左右的楼盘。 可以推荐双井和望京板块的上车盘。 如果只考虑总价600以内的楼盘，毕竟推荐常营，朝青，百子湾。 首城国际 珠江罗马嘉园 青年汇佳园 澳洲康都这些楼盘可以重点关注。

提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？

回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐

以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。