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买房:除了楼层,这几处也很重要,选错了再好的楼层也“白瞎”

房姐谈楼市 2020-11-03 08:05:32

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐,踩盘得时候怎样判断房屋得具体价值呢?我衡量了物业,周边设施,交通情况可以判断吗?

回答:每一个元素,在这个地段、物业、环境中的权重大小; 房子的每个优点缺点,在所处的市场中的占比高低; 通过大量的踩盘看房,积累几百上千条对照实验的记录,才能逐渐摸索判断合理的房产价值。

 

提问:房姐您好,想咨询:首付子弹200-220万,首套首贷,纯投资一个房龄别太旧的两居户型的房子,麻烦推荐的几个区域,最好能推荐一些目标小区;本人码农,在北边工作(目前在西北),若能兼顾自住更佳,如果自住和投资较难兼顾,那就投资优选。感谢感谢

回答:1. 石佛营找单价5内,90年后的老公房,或者老小区。 2. 京棉新城,甘露园淘02后的老小区,单价5.5内的。 3. 天通苑淘一套满五唯一商品房2.8以下的

 

提问:新人首问:房姐您好!小白求指点迷津! 【需求】单身未婚,sfsd,刚需上车,长期持有。清华东路西口附近工作,未来几年可能有变化。想找物业环境0成熟、品质好一点、出行方便(短期内无车)的两居,目前对望京板块比较中意。 【子弹】工资低,住房公积金不到1k,刚工作不到一年,家里可以支持700。 【问题】1.我的情况如何利用sfsd的优惠呢?是否有贷满必要,还是全款? 2.请问锁定望京是否合适?有推荐的小区和上车价格吗?最近看中朝廷公寓一个元宝户型,有两个斜角,700。请问这个小区、户型和价格能下手吗? 谢谢房姐~笔芯

回答:sfsd肯定贷款买啊,如果月供能力不足,可以预留50-100的资金 。用来供血 望京可以买,不过朝廷公寓不推荐,办公居多,环境混杂,涨幅长期跑输大盘。 推荐看 大西洋新城D区,宝星园,慧谷阳光,橄榄城

 

提问:房姐你好,子弹560,首套首贷单身,可买通州,转了一圈,二手主要看的您推荐的东三环,现在想以公司名义360全款买入通州cbd4.5w单价特殊政策两居住宅公寓,剩200用SFSD资格淘个笋,给后面操作留有余地,但未发挥出500子弹首房首贷的杠杆优势,请问这么操作合理吗?通州特殊政策住宅型公寓值得入手吗

回答:公司买房以后转到自己名下是可行的,不知道你说的特殊政策住宅是指什么,除非有明确的套利空间,否则不建议如此折腾 500+的首付买入1000+的标的是比较合适,望京、双井都有不错的选筹标的。

 

提问:【新人首问】房姐好,请教首房选址:sfsd,子弹150(最多200),亦庄互联网公司上班,两年后可能换工作到望京或西二旗,天津集体户口,亦庄工居,预计明年结婚。如果综合考虑自住+升值+短期内不换房,还请房姐指点选择哪个片区较好,及对应片区推荐的小区、合适入手单价,非常感谢! 1、劲松、双井附近小两居公房(或10号线往北沿线),位置好,但大多小区品质、环境差; 2、常营管庄一带,新天地环境好但只能买一室改两室,未来有老人带孩子不太方便,或保利嘉园等二居限竞房; 3、亦庄和悦华锦、金隅学府新房或周边二手房,人大附学校好,小区环境好,但位置差,前途未卜; 4、是否有其它更适合的片区及小区推荐?

回答:学区不建议这时候考虑,考虑到升值属性 亦庄新盘不推荐 200的sfsd可以看到500的标的,常营选择两居是可以的,例如 万象新天和保利嘉园、柏林爱乐 都可以看 如果两年后能到望京,酒仙桥也可以淘

 

提问:房姐好~ 我是打算买第一套房,目前首付可以拿出来250-300,本来是开始看200万的房子,结果越看越高,现在都开始看500-600的啦!最开始锁定的是定福庄片区,后来对北京新天地感兴趣,现在我夫人喜欢百子湾沿海赛洛城,我在想买一套两居,想着明年要小孩一步到位,但是若是买5-6百万的,那手里面没有闲钱了,买老房子又不喜欢小区环境啥的,我在东边京顺东街上班,她在大兴上班,我们主要看房的片区选择东,东南方向,现在有点迷茫,求指点。

回答:你好,首付300,建议优先关注望京 双井 十里堡 青年路 酒仙桥等。 300正常贷款可以入手总价600的标地。 稍微操作下,贷款贷足,可以拿下1000万左右的笋盘。 北京的笋盘一般出现在600万以上。 定福庄位于青年路和常营之间,大片空地限制开发,传媒大学腹地狭窄是主要制约。 你能看到平整年轻的青年路贵过十里堡,一站之隔的双井远胜四惠,定福庄黄渠双桥虽然更近,但两头不靠,(过去)终点站常营反而一片兴旺。 北京房价本身并不是扁平的,但是在各种复杂因素的作用下,各区域呈现比较性的优点或者缺点,形成实际价格与单纯常理价格的差异,造成很多相隔遥远区域呈现价格接近的结果,价格被动扁平化。 百子湾是京漂年轻人聚集地,以后现代城为首,聚集了文化传媒娱乐产业的年轻人,生意有成小老板,三四五六线明星等人群。 部分有一定溢价,沿海赛洛城算贵的,自住还不错,考虑投资要精挑细选才可以。

 

提问:房姐您好!初来乍到,向您请教。 情况:现金200,天津有过组合贷,北京无房,北京集体户。天津有房市价280(剩105没还)。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半,现天津户口,想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校,如朝阳外国语(慧忠里)、陈经纶帝景分校(珠江帝景买不起)。因孩爸每周从天津来几次,所以还希望离北京南站不要太久的(慧忠里觉得稍远,不是不可接受)。我金台夕照上班,年收70。 诉求排序:1学区;2离金台夕照方便;3、离北京南站方便;4居住条件(不好住会另租房);5保值 问题: 1、有无推荐小区? 2、建议用天津房抵押贷吗? 3、22年9月入学,考虑迁户时间,何时买合适?

回答:白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小,直升附中 :例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租,然后在附近租个大点的房子住,付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金,今年有合适的就入

 

提问:房姐新春好,三个问题请教,第一,望花路西里小区100平两居室,长期看,是否能跑赢大盘?目前在考虑市场好点后是否出掉,中介说小区不好卖 第二,欧陆经典装修好,户型好的房子(200平)单价多少合适入手?小区您觉得怎么样? 这个小区在亚运村板块能上陈经纶学区的好像还算便宜的。 第三,能上朝外的卧龙小区您觉得怎么样?

回答:望花路西里,投资的话我觉得性价比一般,更多是满足300多万的上车人群需求 欧陆经典处在溢价区,大面积5.5内才有性价比 卧龙完全学区溢价,加上亚运村整体偏高不建议买

 

提问:房姐,您好。本人房市小白一名,目前有北京购房需求,请房姐支招。 家庭资产状况: 老人名下西城两居600万学票 无贷 我名下南沙滩两居400万 贷款60 我名下海口两居100万,无贷 爱人名下安慧里一居300万 贷款50 老家二线城市三居200万 无贷 需求: 近日喜得双胞胎一对,希望给孩子提供良好成长空间,摆脱老破小窘境。计划出售老家200万房产,购入北京自住房产一套,优先环境和居住面积,可牺牲位置,将来孩子上学可住校产老公房。 目前状态: 我居家工作,爱人望京上班(未来一年可能会有变动),家庭年入50,求买房思路和推荐区域。万分感谢!

回答:恭喜,建议再抵押一套资产,盘活资金,看总价500上下的标的,可以看看 北边的奥森one、万象悦府 还可以将南沙滩或者你爱人名下的安慧里出掉 用来补充资金,毕竟这两套单持价值也一般,这样可以看看 望京的 橄榄城、东湖湾 或者 奥森的上林世家

 

提问:房姐,我最近把后现代城的开间卖了,然后准备贷款180万加上家里的320万现金,买一套双井的89平米首城国际B区的小三居(住在双井大望路附近习惯了,也不想离开这边了,生活很方便),目前看到首城国际满五唯一的中间楼层的小三居是795W,您看这个可以买么?因为我去年末已结婚,后续考虑生子问题,得要换套小三居的房子了,然后又不想二套全款贷(利息高压力大),因为我现在在股票二级市场上了部分融资融券,基本能承受每个月房贷上的商业贷款1.3W本息是没问题,想听听您的意见,谢谢!

回答:首城国际属于次新盘,自住没有问题,自身带学区溢价 价格一直偏高,后市无法跑赢大盘。标的总价锁定在750内,能符合你的还款预期 另外推荐苹果社区或华腾园能看的标的更多 投资属性也更好点,如果能接受老破大 九龙花园也是个不错选择

 

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