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北京买房:专家帮你理清思路,购房者请参考11

章哥说买房 2020-10-22 14:02:43

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

免费咨询,请关注“章哥说买房”微信公众号,有房产相关问题可以向我提问

提问1:

章哥您好,手头有现金100万,我老公是北京户口,我和老公2006年自购管庄京通苑房产80平,2013年置换小区147平改善型住房,2008年和2018年分别在河北燕郊和房山长阳购置两套房产,长阳为商住,当时买了为投资,实际没啥增值。今年有了小宝宝,加上俩人都在亦庄开发区上班,想把商住出手,京通苑房产做抵押贷置换现金,在亦庄或者朝阳购置一套住宅,兼顾学区和保值价值,一直看您比较推荐常营板块和亦庄板块,所以想咨询您:

1、这种投资方式(抵押贷)是否合理?

2、亦庄板块有哪里值得购买,比如定海园,次渠这样的回迁房能买吗?还是其他的住宅商品房? 

3、朝阳的学区就是朝外和陈经纶,您也说教改发展很快,我们打算孩子幼儿园和小学在京通苑配套的小学上(二外附小),但二外附中(原建材院中学)特别差,但考虑到那是12年之后的事,所以也比较纠结要不要现在就买。 

4、老公虽是北京户口,但我们都没有首套资格了,如果在亦庄买房,通州的还不能买,只能买属于大兴的部分,实在是不知道有啥地方可以考虑。

以上希望您帮忙看看,给些建议,麻烦您啦,谢谢!

回答1

1、 抵押贷适合二套资格,收入高但首付较少的家庭。现在银行额度高,相对办理容易,利率也低于二套商贷,期限最长20年,抵押率60%,费用1%左右。

2、 回迁房可以买,这与商品房小区稍有不同,价格差定型的更快,一般入住两年就够了。所以回迁房小区虽然在物业和社区环境上一般比商品房小区弱点儿,但保值是基本一致的。是否买商品房就看自己的居住要求了,商品房小区的体验一般好一些,价格也高一些。

3、 没必要准备的太早。尤其在朝阳,朝外和陈经纶的学校虽然很好,但学位没有东西海那么紧张。而且至少现在还是单校划片,也没听说有落户年限的要求,那提前两年准备都不算晚。

我前几天算了下朝外的,卧龙小区和风林绿洲什么的,除了慧忠里的小户型溢价高些,其他的都一般。所以这就看你买的情况了,买个户型稍大的也可以,在持有期间也并不吃什么亏。

4、 亦庄最稳妥的就是核心区,房子也好选。没太新的也没太旧的,十多年房龄的居多。像博大公园附近的就都挺好,年头不短了但品质不错,从开盘就是大兴的明星楼盘。如郁金香舍、格林小镇、上海沙龙等等,居住和保值合适。当年虽有溢价,但也早就被时间给抹平了。

亦庄的教育发展也很快,好像都没几年的时间就号称南城了。前几年我都不知道亦庄有什么学校,今年两所中学都进入北京高考前50名了。虽然比朝阳还差的比较远,但这进步速度也够快的。

5、 其他我没什么建议,从来也不劝人卖房,但也从不看好燕郊和商住类产品。我在燕郊参与过项目,公寓干的就更多了,对这些产品没什么好印象,就是开发商割韭菜的工具。

6、 总之,我没看出你们的月供能力。如果月供能力强,那在抵押房产后可以再抵押,直接购入朝外的,户型大些的溢价倒少,也适合居住。否则可以先在亦庄买房,过些年看情况再准备。仅供参考。

提问2:

章哥你好,我看了一套丰台熙悦天寰的138平的房子,要850万。洋房,一梯一户,居住条件,容积率1.1等都不错。说未来北边中直机关入住,还有中关村西区等。想请您给分析一下,未来那边的空间咋样。另外就是我必须要卖掉东城沙子口华龙美晟的一套两居才能支付,尚有贷款未还清!不知道这种置换合不合适!

回答2

1、 看样子这是要长期自住的,那这种情况主要属于消费,和投资的关系不是很大。所以也不必太在乎,将来多更好,少也不影响居住。

房子是用来住的,赚钱是用来更好的生活的,这种郊区高端住宅本来就是消费品,不属于纯投资品。投资只是附属,可遇而不可求。

2、 开发商或售楼员讲的远期利好,信不信意义不大。就算是中直机关入驻又能怎样?他们能团购这里的房子?还是说公务员们一来,周边的商场酒楼夜总会就会开业,高端商业就会发展起来,他们敢吗?有这么傻吗?

中关村西区,传闻太多,我也不知道该信哪个。反正产业区的发展是一个很漫长的过程,一般都是十年起步的。哪怕是丽泽商务区,至今都建设了12年了,也不过是刚刚开始运行,对周边的房价没起到什么影响。中关村门头沟园区都运作了20多年了,对房价有帮助吗?亦庄都发展到如此规模了,房价反正还没熙悦天寰高呢。

总之,开发商的话可信可不信。也没必要关注这些,只要是楼盘的品质好就可以了,毕竟居住体验才是位的。

3、 未来可以参照一下南边的中体奥园一期,现在价格4万左右,当年均价5000开盘,等同于北京均价。15年了,现在北京均价6万出头,比这里略高一些。

现在熙悦天寰的房子也是6万出头,和北京均价一致。那十多年后可能也就是比北京平均涨幅稍微低些吧,差不了太多。

总之,你这种置换是自住型为主的,不必太多考虑投资方面,只要自己喜欢就算是值。这就相当于家里装修,是为了更好生活的消费,没必要算的那么细。至于卖房置换当然合适,房子本来就是用来住的,为了提升居住体验是应该的,所以不必纠结。仅供参考。

提问3:

章老师好,我和爱人都是40多的年纪,有存款250万,年收入50万左右。单位在亦庄核心区,在马驹桥样本小区有套134平的房子,估约450万左右,四楼无电梯,无房贷,我想卖掉到亦庄核心区换套离单位近点的。核心区也没想好哪个小区(希望章老师可以推荐),但差不多面积的房价至少600-750万吧。我们开销需要20-30万/年,能存下来的也就20-30万。所以我们一直在犹豫要不要换?想让老师看看是否有必要换?

房子无电梯,再年龄大了以后不方便,但现小区也在张罗装电梯,但张罗毕竟没谱。因为我们车牌是津牌,而进京证每年只能办12次,上下班比较麻烦,换到庄里也就图环境好点,走路可以上下班,毕竟马桥属于城乡结合部。另外北京的公积金没用过,现在取着公积金(天津房贷款买后可以提取)是否可以用公积金贷款?无京户口,京房属于已还完房贷的。

回答3

1、 BDA样本,当年马驹桥的网红盘。也不怎么改了个这怪名字,原来的亦雨林居挺好听的。这里好像是2005初开盘,媒体报道是遭到疯抢,所以那会儿我们几个同事特意跑过来看盘。现在是没这精神头了。当时是开盘价4000左右,亦庄核心区均价5000多。那时至今日,样本大概3万多吧,大户型才2万多,而亦庄核心区5万多。

所以说,样本在十多年里,从投资角度看是跑输了大盘。也不光是这里,马驹桥的项目都差不多,六环内外都一样。

2、 这种价格差率一旦形成就很难改变,那马驹桥在未来的一段时间内,落后于大盘涨幅的可能性还比较大。除非是地铁开通,再建成个好学校,商业配套完善,那有可能赶上大盘走势。

所以,从投资角度讲,我建议是置换。虽然会有5%的成本,但和涨幅比起来,应该能被覆盖。

3、 公积金可以用,但二套资格只能是60万。如果是只用公积金的话建议就算了,和耽误的砍价,多交的税费中介费,以及花费的时间精力相比,不太划算。甚至说,二套资格的贷款都要好好算一下,五环外才150万,看看是否合适。

4、 换到哪个小区?这就看你们的喜好了。亦庄核心区的房子不难选,没新的也没太旧的,幅度基本一致,除了商住都相对平均。所以只要根据上班方便程度即可,选社区规模大些,物业较好的就行。

总之,从投资角度讲,我建议是换到核心区。只是贷款的问题要让当地中介根据具体房源算算账,看怎么安排划算。仅供参考。

提问4:

章哥,计划卖了成都的房在北京买房,能凑首付250万左右。目前居住在海淀单位公房,孩子已经在海淀上小学,所以不考虑自住和学区,主要是为孩子今后首次置业考虑(估计20年后),兼顾投资增值,好出租,短期内不置换。请问:

1、老破小能考虑吗?如果可以,哪个区域比较合适?

2、如果考虑2005年以后的房子,朝阳区东五环外、海淀北部新区、丰台区,哪个区域比较合适?

3、成都首套房贷了款,在北京买房算二套吗?如果是二套,商贷能贷款多少?房子总价不能超过多少?

回答4

1、 老破小可以考虑。本来就是最保值的房子,很多老房本身价值都快归零了,价格中所体现的大部分都是周边配套的价值。只要地段的价值不降低,老房的价值就永远存在。

朝阳的团结湖一带就行。这里的老公房从2000年上市起,就一直跟随北京大盘,20年来从来没被甩下过,几乎是最稳妥的板块。

只不过老房的流动性差一些,贷款限制多,出手的时候时间会长。

2、 2005年后的房子。朝阳、次选丰台,北部新区的规划太大,我也说不好。朝阳丰台都没什么学区溢价,居住的性价比高,风险更低。朝阳五环外的东坝、北苑、常营都可以。丰台的草桥、丰科园、丽泽也都挺好。

3、 只要在范围内有过贷款记录,在北京就是二套资格,这个查一下征信。二套贷款五环内187万,五六环之间150万。总价没限制,只是限制商贷比例,40%。

首付250万计算,如果用商贷,那能买400万左右的。如果用抵押贷,能买到500万出头的。

4、 不过现在就做20年之后的准备有点儿早。以北京的这种发展速度,十年之后都说不好什么样儿,20年远了点。还是以十年期为目标吧。以400万的总价,在朝阳五环外相对合适,好租好卖,租金率也不低。仅供参考。

提问5:

章哥,我母亲名下一套央产房,母亲和我们及1岁宝宝生活在此房中。我奶奶名下一套央产房,奶奶在养老院生活,奶奶房子已写入遗嘱,百年之后由我继承。以上两套房子距离很近都在二里庄附近,学区也相同。我们夫妻俩名下一套昌平城区房产,目前出租中。我在太阳宫上班,我爱人在学院桥上班。孩子需要活动空间,考虑想换个大点的房子,因为以后孩子上学肯定回二里庄,所以置换目标是位置便利的性价比高的房子(不用考虑)。目前打算卖掉我母亲名下和我夫妻名下昌平房产,然后用我母亲名全款购入望京一套。我这计划是否合理?还有其他位置推荐吗?目的是保值增值。因为央产房只能卖本单位职工,所以价格比周边每平低1-1.5万,置换预算900万左右,有何小区推荐吗?望京嘉润花园小区怎么样?麻烦您解答一下,谢谢。

回答5

1、 方案合理。

有一套就够,没必要两套。而且东西海在持有期间的租金远低于其它区,并不划算。从角度讲,很多人都认为的保值性强,涨幅高,其实都是中介和媒体故意放大的。实际上大多数都是平均涨幅,超过望京的都不多,不少甚至大幅跑输大盘。所以,置换到望京是合适的。

2、 除了望京,我认为东坝也合适,也板块内的品质小区为主。这些年东坝因为不同地铁,配套建设的也慢,所以有些被耽误。可就是在这种情况下,两个超级大盘照样没有被大盘甩下,只能说是其价值得到了市场认可。

在东坝现在地铁也快通了,又有了产业区的概念,那之后板块走强,超过大盘的可能性更大。建议看看首开常青藤和奥园,我是一直看好这两个小区

3、 嘉润花园?为什么看上这里,觉得价格低,性价比高?

我是一直有个建议,投资某个楼盘,别光看现在的价格是否合适,结合历史来综合考虑。看看其价格走势或许能做出更合理的判断。

当然,同一个现象,每个人都有自己的解释和预期。就像北京房价6万一平,鹤岗几万一套。有人认为北京还会继续发展,鹤岗未来也不会怎样。但也有人认为鹤岗是洼地,北京价格太贵,不可能再上涨,而鹤岗随便涨个几十倍都不算高。这没有标准,就看自己怎么认为了。

嘉润花园是望京的早期项目,内销公寓,规模也不算大,就那四栋塔楼。当年比望京西园(那会儿的A4A5区)什么的可牛多了。当时A4开盘价3800,嘉润花园5500。那可是20年前,差价1700块,很多人的工资都不到这个数。

今天再看,嘉润均价不到6万吧,西园三区比这还高个几千块钱,为什么?再看看宝星园,当年同期开盘,5200,现在7万多。

历史走势不能完全说明未来,但也代表了一部分购房人的追求与喜好。商品价格是由供需关系决定的,想买的人越多,价格才越高。那如果是涨幅没跟上大盘,只能说是购买人群相对较少。

4、 总之,你的方案没问题,投资望京也很对。但别看重价格,还是以“价值投资”为主比较好。比如橄榄城、北京香颂、知语城一类,至少从历史角度看,从未跑输过大盘。仅供参考。

提问6:

章哥您好,刚需,预算在900万内,我想问一下望京区域相对好一点的小区,我们看了季景沁园、橄榄城、大西洋城,目前觉得季景沁园和橄榄城还不错,但是橄榄城价格有点贵,季景周边似乎也没有什么学校。现在比较纠结,想问问望京这边哪个小区可作为选择?我们现在还没有孩子,不知道是否要考虑学区的问题。想看看交通方便,小区环境能好点的两居。之前看过亦庄,但是觉得亦庄有点远,奥森附近也看了下,万科星园有点老,世茂奥林房子里面浪费的面积好像大了点。想听听您的建议,谢谢。

回答6

1、 我建议还是橄榄城。

2、 首先说既然还没孩子,现在准备学区早了点儿。尤其是在朝阳区,好学校虽然不少,但学位没东西海那么紧张。也就没听说过有落户年限的限制,准备早了也意义不大。

而且,朝阳的教育水平发展很快,望京更是快。20年前这里根本没学区,还是出不来进不去的卧城呢,而海淀都已经是教育地产了。哪怕是十年前,甭说望京,连整个朝阳还都说是有学校无学区呢。

可仅仅几年,朝阳的进步多块,望京的进步更快。经济基础决定教育水平,很有道理。望京是创造财富的产业区,教育是留住人才的重要手段。

所以,望京的房子都带学区,也没什么溢价,只是现在没必要考虑一步到位。除非是朝阳和望京都停止发展,眼看着其他区超越,否则过几年肯定会有更多更好的选择。

3、 橄榄城是有点儿贵,但这也要问为什么啊?商品价格是由供需关系决定的,就因为想买的人多才贵。二手房不是新房,没什么合理不合理的价格。这就是买卖双方用巨额的真金白银给试探出的价格,完全体现了市场供需关系。

融科是联想的地产企业,柳传志打造的。当年做完紫金长安,原班人马就来开发的橄榄城。紫金长安什么市场地位谁都看得见,就算是由学区加持,那品质也是有目共睹的。

橄榄城也一样,能掏出几百上千万买房的都很谨慎,比普通刚要要谨慎的多。所以,在自己不好判断市场价值的时候,参考下历史走势,应该能提供一些帮助。

这里2005年底开盘,均价7000,超过北京均价15%吧。那到了今天再看,橄榄城10万,北京均价6万出头,超出了至少30%多。这种涨幅在望京也不多,能大幅超过大盘的没几个。老有人说这种盘是炒作,反正我是没见过能连续炒上15年的,哪有那么大的火力啊?

4、 总之,我建议是橄榄城,自住投资都合适,学区是清华附,也是好学校。总之各方面都合适,仅供参考。

提问7:

章哥,本人在西单附近工作,想改善居住环境,换房总价考虑不超过920万,因为丁克,不考虑学区。我看了西三环的中海雅园840万左右的两居室,富力城C和D区900万左右的两居,CBD总部公寓的两居840万,还有山水文园的两居大概910万左右,以及三元桥UHN国际村复式和金星园两室一厅,最后是国瑞城东区两居室。从自住兼保值,希望居住环境好一点,交通便利,这几个社区实在是不知道怎么选了,麻烦您给我指点一下不胜感激!!

回答7

1、 既然不考虑学区,那就没必要是海淀了。海淀全区都有学区溢价,只不过是多少问题。紫竹桥虽然溢价不算高,那10%还是应该有的。可以算算中海雅园的租售比,我估计至少在800多。而且都是塔楼,虽然户型偏大,那也不太好选吧。不建议。

东城也一样,国瑞城也是,没必要。

总之,除非是非常喜欢紫竹桥或花市的地段,以及喜欢这两个小区。否则从居住的性价比,以及投资角度来说,都不太合适。

2、 双井地区富力城,从拿地起就是明星楼盘,一直是板块标杆。自住就不说了,从投资角度讲从来没有跑输大盘,这在双井地区并不多见。

CBD没什么毛病,在老公寓里算是维护的不错的,金隅的盘。只是和富力城比稍弱了一些,这种老公寓的租户都多,历史原因造成,不是太合适。

山水文园这就纯粹看个人喜好了,没什么建议。老板这几年是麻烦事儿比较多,只要不影响到物业水平就行。这我还真不清楚,咨询一下为好。

3、 茂华和金星园也算是人朝的,只是溢价不高。相对也可以看看凤凰城,性价比更高些。

4、 我也不知道该怎么选了,怎么选都不可能十全十美。你这种全城选房本来就是费时费力的,最后选错而后悔的概率比较大。

买房子,常规做法就是明确标准与需求,然后先选板块,再选地段,之后选小区,最后选楼栋与户型。

而像你这种买房,没有明确的标准,也没有方向。那如果我建议再去亚运村、奥园、东坝、朝青、望京都看看呢,都有不错的小区。去是不去?后天再有人说要不去看看郊区别墅吧,性价比更好,去不去?

最终什么时候选定?或是永远选不定,或是精疲力竭实在看不动的时候。那人在精力充沛头脑清晰的时候,做的决定都未必是对的,何况在身心疲惫心情烦躁时候做的决定呢?所以选错而后悔的概率很大。

总之,我建议先明确自己的需求。既然是不需要学位,那就索性抛弃,不必再纠结。然后再按照交通选好板块,之后再看小区。否则这样选下去,时间会越拖越久。而今年的房产形势,未必能给那么多的时间让你犹豫。仅供参考。

提问8:

章哥好,向您请教,给支个招。孩子22年上小学,目前西城展览路学区一套,价值800万(贷款350万),且居住环境非常差等于0,海淀区二环边上一套房子价值850万(贷款280万),环境尚可但是上学上班并不方便。我们计划是还去西城上学,但是不知道就现有模式,住其中一套好还是两个贷款的房子都卖了再周边买一套好,又或是在学习附近租一套,可以接受贷款,现在存款没有,普通职工,刚够还房贷。

回答8

1、 我建议是租房。

2、 本来就没必要买大的,换租才是常规的模式。假设卖掉两套房。两套房现在总值1600万,就算购买的时候是1000万,那也缴纳了至少50万的税费和中介费。现在卖掉置换,那之前的这50万就算是白扔了。

假定再买一套价值1600万,税费+中介还是5%,80万。那用完学位之后呢,是否卖掉?如果卖掉,这80万又算是白扔了。两次就是130万,折合到每年是不是太高了?租金都差不多够了吧?所以没必要折腾置换

3、 建议就是把房租出去,然后换租到学校附近,这样最划算。而且,在学位用完之后,都不建议再保留这。持有期间的租金肯定低于其他区的非学区,像展览路一般要低30%左右。

那也就是说,如果把800万买在朝阳或丰台等地,每月租金1万多,拿着这笔钱,能在学校附近租到价值千万以上的房子。就算置换有成本,一般7/8年也就都回本了,还是在不计租金涨幅的情况下。

4、 总之,我是建议租房,更划算一些。仅供参考。

提问9:

章哥您好!我是北京户口,离异带孩,孩子3岁,我每月稳定性收入2万多,现手头有200万可用。我在朝阳区北苑有一套市值400万左右的房子(还有30多万公积金贷款在还中),该房居住适宜暂不想置换,但周边实在没有好学校,考虑孩子上学想再买一小套,主要目的是学区+保值。我的问题是:

1、如果在海淀或西城,不考虑居住(一室即可)但能让孩子入读相对好点的学校,是否有合适的小区推荐?10年以后再转手出去还能否保值?

2、以我的情况可选总价大约多少的房子?首付、贷款或抵押贷的比例是多少?

回答9

1、 以2万收入,假定1万作为月供的话,那可支撑20年期贷款160万(抵押贷)。加现金200,留出20万税费备用金,能买到340万的房子。

2、 海淀不太好办,这种房除非的带学区公寓能买到,但率实在不好说,风险大。建议在西城,以300多万来说,可以在广外的荣丰2008买到的开间,一般320不到。这里能基本确保进入北京小学天宁寺校区,在西城算是一般。初中的话现在是广内派位。

荣丰的学区在西城属于一般,的优势就是总价低,获得西城学籍。这里的保值到不用担心,就因为户型小,能确保学位,所以非常的抢手,换手率极高,在中的率算是的。

不过这里的居住条件一般,毕竟太小了,才20㎡,所以一般都得租出去,然后另租房居住。

3、 抵押贷可做到60%,像你有200万资金,那预留出20万费用,理论上能贷到270万,但这还款压力就太大了。抵押贷的代办费1%,另外还有垫资利息,以及买个公司壳的钱。各机构收费不同,可以多找几家,反正提供的银行产品和服务内容都差不多,选择信誉好的就行。仅供参考。

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