如何看待“打新盘” | 房市很有趣

来源 |房市很有趣（ID：shen_linan）

作者 |由己斋

在不确定的时代，的确定性，就是存在诸多不确定性。

这网红般的经济语汇，需要拨乱反正了。

曾几何时，买房未必赚钱了，个别城市、个别地方、个别品种出现价格下降回调，这成为不确定性。但是，你只要买到限价开盘的房子，与周边二手房形成价差的房子，你“买到即赚到”甚至“赚到不少”，这就变成的确定性。

确定性的事，确定赚钱的事，环顾四周，环顾全球，怕当下找不到第二桩如此确定性的事情了。

是的，不是内需消费，不是新基建，不是新科技，眼下的确定性，就是能买到这样的一套房子。

最近，媒体连续关注，疫情未了万人抢房一幕，在多地上演夏日的疯狂。

巴菲特：别人恐惧时我贪婪，别人贪婪时我恐惧。

投资的至理名言，不适用于中国楼市。

明摆着有钱赚，傻瓜都懂的事，那是争先恐后，一往无前。

财经韬哥把笔聚焦杭州，5万人参加西溪科技城板块西溪公馆认筹摇号，实际中签情况不足2%。该楼盘项目均价为2.8万/平方米，而周边二手房价已经超过3.5万元平方米，一旦买到上述楼盘理论上每平方米就出现了至少7000元的净。

而放眼全杭州，许多热点地区，若不考虑时间差，购房者用相对便宜的价格买了一手房之后，转手在二手房市场便存在约20个点的。

花开两朵。

中国经营报报道，南京火爆的江北核心区板块江畔都会上城，共计区区223套精装房源，仅两天吸引12000多组顾客报名，最终11890组审核通过，中签率同样不到2%。除了区域优势，同样为价格倒挂。

深圳，戴口罩抢房，“茶水费”加价几十万上百万为买到房，殊途同归，不同的城市，相同的表现。

这种花，开了一朵、两朵、许多朵，就不一一赘述了。

差价，让利益像秃子头上的虱子，明晃晃的。加上，金融政策的宽松，流动性的增长，经济必须拉动，这些多少改变了客户购房预期：差价只赚不赔，流动性将推动资产价格，这一加一大于二的事赋能房地产，该出手时就要出手了。

摇号改变命运。买着房，全靠运气，全靠人品，全靠摇号摇一摇，像中彩票大奖。

有的客户接受采访时说，自己逢新必排号，动员亲戚朋友一起排号，或者想假离婚增加一个排号，不排白不排，排到就赚到。

我们的政策是“房住不炒”，鼓励自住与改善。而这些“打新盘”的风起云涌，我们能认定，他们是刚需或改善型客户吗？

当然不是，他们具备投资客与投机客的典型特征。

有一位北京的大哥跟我说，买房不怕贵，就怕不涨，如果明确还会涨，多少钱投进来，都不用害怕，稳赚。你1000元一平方的时候就嫌贵，3000元、10000万直到几万，没有你不觉得贵的时候，但若在旁边一直吃瓜乘凉，你的资产已经与上车的人相距一个太平洋了。

这么多人“打新盘”，还说明两点，一是这些限购地区，拥有购房资格的人还不少，目前的限购政策一时还不用退出，人才落户、纳税社保年限达标等，城市“房票”尚有余粮且稳定。二是说明，购买力还是有的，不管是按揭还款能力，还是集资购买能力，客户“子弹”没有被疫情打光光，也更愿意进行购房的消费。

我们要干预这一“打新”现象吗？

你可以说这一现象反市场化，说畸形变态不正常，但各方利益平衡下，“限价打新”却是一个别无选择的选择，是一个没有更好却只有刚好恰好的选择，就让其像子弹那样再飞一会儿吧。

政府这边，限价限制了统计上的商品房价，如果一手新盘一直高过二手房，二手房会迅速填平补齐，这个存量更大，更推导新盘价高、土地飞涨，面粉贵过面包，不可收拾。把一手新房价格先压住，把价格压在笼子里，虽然“打新”打到的客户，会赚到与周边二手房的差价，但毕竟这增量可控，拿到房产证再卖手续上至少还需要一两年，如果这个城市还有限售几年政策的话，更属于后面二手房市场的事了。

开发商这边，限价盘的操作越发熟悉，怎么做到在限价的水平上高周转、赚到钱，都有了各自的玩法。未必就是外面想象的偷工减料，开发商之前就算好了账，拿地就动工，销售就回钱。限价等于为你做了充分的蓄客准备，无须额外的推广营销费用，开盘日光、秒罄是大概率事件。当然，这种盘想赚超额利润很难，但赚多赚少都是赚，比活下去强多了，快速去化跑量贡献规模流水，那是相当值得的。

开发商想明白了，也算得过账来了，拿地就会大胆，积极主动出击。政府卖地时，多轮多家竞争，你来我往不甘示弱，政府看得心花怒放。

像在杭州，已被认为是“一座摇号才能买房的城市“，土地出让，疫情后毫发无伤，有价、有量、有热度。据统计数据，2016年-2020年，杭州总计土地收入10301亿，位居。溢价率29.95%，在排名前十城市同样位居。

土地有人买，土地价格稳定增长，开发商销售红火摇号一房难求，客户抢房一空导致库存下降，然后周转回来再买地再盖房，这一链条整体快速周转起来，对经济无疑是推进促动的，我们不能大话说这样做你好我好大家好全都好，但目前看是一个多方接受的结果。

过去的经验告诉我们，中国房地产市场若有20%、30%的以上的投资客、投机客陆续进场，市场开始活跃起来，至少在一线与二级核心城市，这样的故事正在上演。

我们不妨先宽容以待。