原创 房小评 中国房评报道 今天

因宝万之争在地产圈名声大噪的姚振华，大概没有想到宝能的地产业务做了几年不见起色，却以意外的方式“出圈”了。

国庆假期，济南宝能城项目在营销中心门口立了一个地铁站牌，外观与济南现有地铁站十分相似，上面标着8号线“安莉芳站路”和“宝能城”。

8号线是由济南开往章丘的市域快线，是当地居民满心期盼的地铁站。可是，还来不及高兴，这个地铁站就被官方打假了。

章丘区市场监督管理局以涉嫌虚假宣传对宝能城立案调查，进入行政处罚程序。根据《中华人民共和国不正当竞争法》的规定，或将处以20万元到100万元的罚款。

这可能是很多人次知道宝能还做房地产，印象居然是做假地铁站牌的开发商。

这个免费广告，值吗？

在整改报告中，项目方解释说因为该条轨道规划已上报发改委，将于近期批复，所以提前部署了站点示意宣传牌，传达重大利好，并未进行宣传炒作。

宝能系业务非常多，房地产、物流、金融、保险、汽车、文旅、医疗，现在连手机业务都插一脚，真要参与地铁业务也未必不可能。

可济南是个泉城，这让本就高门槛的地铁业务更难做，经常是一挖一个泉水。为了避开纵横的泉脉，济南的地铁发展一直比较缓慢。规划中的地铁站无法落地也是时有发生的，甚至还有地铁线挖了又给填回去的情况。

所以，这事真不是一句提前传达利好能带过去的。

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开发商为了销售提前传达利好政策很常见，这么过火的却少有。济南宝能城项目上倒是坦率，承认是因为销售压力太大。

大部分开发商都在国庆进行促销抢收，宝能也不例外。济南宝能城是宝能城发旗下项目，这次黄金周，宝能城发12个城市联合大促。

济南宝能城位于章丘，原是济南的卫星城，2016年，章丘撤市设区并入济南市。

地方政府看重产业地产带来的发展和税收，宝能有金融、有产业、有开发能力，获得地方政府青睐。

2018年，章丘区领导参观考察了宝能科技园区，签下了新年招商引资单，要打造章丘区宝能城项目，起步区总投资100亿元，建成后年纳税不低于15亿元。

2019年1月23日，章丘一口气出让了12块土地，超过1000亩，全部为底价成交，宝能拿了4块，这四块地的拿地条件是为宝能量身定做的。

济南宝能城正式上马。

可惜，如今已不是华夏幸福单枪匹马做产业园的时候，走产业地产这条路的开发商已经越来越多，仅仅是宝能城拿地那天，华侨城就在章丘拿了好几块地，号称投资500亿打造商业综合体。

章丘自从并入济南，就是济南市土地成交的主力，外来的开发商们以产业之名，大举拿地，造成了供应过多，销售困难。

刚刚并入济南的时候，章丘的土拍价格曾一度被炒上7000元/平米，后来回落到2000元/平米的水平。楼市库存过高，房子不好卖。开发商拿地意愿就低。

库存高，竞争大，又有恒大这样的巨头全盘打折，销售去化就更难了。

宝能拿地时间较晚，楼面价不到2000元/平米，与近7000元/平米的房价相比，存在一定调价空间，然而现在整个济南楼市降价促销成风，大家都在降，这招就难有特别作用了。

而且，宝能所拿地块的挂牌文件要求对商业服务业项目先期验收，商业服务业及配套建筑面积不少于16万平方米，投资额不少于16亿元。

所以宝能实际的拿地成本不止于此，究竟成本多少，不仅要看起步区100亿的投资额度，关键要看宝能的产业运营能力，能不能让资金周转起来。

宝能城需要地产销售迅速回血，然而开盘大半年的济南宝能城销售情况并不乐观，只卖掉了三分之一的可售房源。济南宝能房地产公司全部股权已经被出质给东方资产辽宁省分公司。

项目置业顾问说，这次为了业绩而越界的操作，对项目销售影响很大。

宝能要提升的，岂止是大盘运营能力，还有基本的管理水平。一个不专业的错误，对整个楼盘都将造成连锁反应，影响甚广。

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姚振华曾放出豪言每年投入汽车研发100亿元，连续5年，“用10-15年时间将宝能汽车打造成为具有强大竞争力和国际影响力的汽车集团。”

这话听起来，跟恒大很像。这几年，姚老板什么产业热门，什么产业能招地方政府喜欢，就进入什么产业。

在房地产行业，大家都懂，当一个地产商去做新兴产业，多半是为了能够迎合地方政府，收获大量低成本的土地，更好地做地产。

仅仅依靠“新能源项目”，宝能就从拿到了上万亩土地，文旅产业小镇项目也超过了万亩规模。

然而，做产业不是圈地就能赚钱，相反产业地产赚钱很慢，考验耐心也考验运营能力，周期动辄7-8年，这对于想要在2022年完成地产业务上市的姚振华而言，是一个考验。

宝能是有金融业务可以输血，可是这两年金融监管加强，地产融资受限，如果地产没有鲜明的优势扛起现金流的功能，形成产业-地产的协同闭环，产业只会不断吸血，靠输血根本不可持续。

2018年，宝能在昆明用新能源汽车产业拿下的609亩工业用地，4个月后还是退地了事。

恒大专注造车，融创专心搞文旅，碧桂园大力做机器人。这些巨头们产业多元化，都有的放矢，也都做出了成果或者产品，关键是地产主业能够支撑起多元化。

而宝能似乎什么都在做，什么都没做出名堂，地产年销售额仍然是百亿水平。

用投机心态去做产业地产是行不通的，如今房地产已经高度专业化，进入微利时代，非常考验开发企业的周转和运营能力。

在产业地产领域，不是简单降个价就能就解决问题。如果不够专业，几个大盘的现金流周转不动，很可能就是伤筋动骨，XX文园就是一个例子。

宝能靠产业圈了很多地，但在专业体系建立上，至今成效甚微。

当初，保利余英下大决心从千亿保利加入百亿宝能，准备将宝能作为职业生涯最后一站，却只待了一年。

离开宝能前，余英在微博上说：

余生很长，少和烂人、烂事纠缠！

不过，后来他删除了这条微博。如今，余英的微博上看不到与宝能有关的任何内容。

从泰禾加盟宝能的丁毓琨不足半年便离职。在荣盛发展工作了十几年的李万乐，今年来到宝能城发担任常务副总裁不足百日便选择离职。

难以完成的销售目标，内部层级调整，理念不合等等，导致了职业经理人的流失。

姚振华信任老人，如今宝能城发的总裁职位空悬，老人们仍在执行着姚振华的战略，继续着产业地产梦。

而姚振华的弟弟姚建辉，已经把宝能旗下一些干净的地产项目装到了他的上市平台中。

有媒体报道，姚建辉并不赞成大做产业，更愿意做房地产开发。

而姚振华则相信用产业建立起地产帝国。

这辆产业地产列车，能否开往他梦想的千亿销售额和5000亿市值呢？