原创 房小评 中国房评报道 今天

今天，随着北京、湖南、安徽3个自贸区上新，中国的自贸区已经增加至21个，颇有星星之火，正在燎原的味道。

这是在国际大环境变化之下，形成国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的必然之路。

从最初的上海自贸区，到今天北京自贸区，相信大家都察觉到了国家发展战略的变化。

北京作为首都，从前更加突出政治中心的地位，在经济开放方面向来比较谨慎。

这次，连北京都登上了自由贸易的舞台，可见经济转型到了关键时刻。

北京自贸区的定位非常独特，不同于其他自贸区，北京自由贸易的内容不是奢侈品、进口食品等传统货物，而是以服务贸易为主，着力建设以科技创新、服务业开放、数字经济为主要特征的自由贸易试验区。

中国做了几十年的世界工厂，是货物贸易顺差大国，但在服务贸易上却有着1.5万亿的贸易逆差。

随着国际企业陆续将工厂迁移至越南等人工成本更低的国家，中国必须积极转型，完善高质量发展的体系建设。

有人说，北京得天独厚的资源已经够多了，怎么还要把自贸区落地在北京？

因为在北京的GDP占比中，服务业达到了83%，位居首位，北京天然具备发展服务贸易的土壤。

根据《中国(北京)自由贸易试验区总体方案》，北京自贸试验区的实施范围达119.68平方公里，涵盖三个片区：科技创新片区31.85平方公里，国际商务服务片区48.34平方公里(含北京天竺综合保税区5.466平方公里)，高端产业片区39.49平方公里。

虽然这三个片区具体落地位置还未公布 ，但是从其内容来看，与北京正在发展的几大区域功能相吻合。大概率上，北京自贸区不会舍近求远，而是在城市现有功能基础上，深化发展。

对于房地产行业而言，楼市很大程度就依赖于政策以及政策为城市和区域带来的发展“气运”。

哪些区域可能受到北京自贸区红利辐射，又有哪些楼盘正处在辐射范围内呢？在金九银十，新盘扎堆的情况下，房小评简单进行了一个盘点，供准备买房的朋友参考。

01

科技创新片区重点发展新一代信息技术、生物与健康、科技服务等产业，打造数字经济试验区、全球创业投资中心、科技体制改革先行示范区。

科技创新片区的主舞台很可能落位于海淀中关村软件园。网易、华为、百度等头部科技企业聚集的中国硅谷，本就是引领中国科技创新的核心地带。而且该区域拥有充足的产业积淀与发展空间。

10年来，海淀区五环内没有纯商品房供应。而今年颐和金茂府与融创·香山壹號院打破了这种僵局。自亮相以来，这两个楼盘都已经进行了2个月的蓄客，只等近期拿证开盘。

据了解，颐和金茂府有望本月底拿证开盘，销售均价可能接近12万元/平米，带精装修。

这两个楼盘位置相邻，售价相近，一个是金茂府的招牌，一个是壹號院的招牌，各有千秋。

不过，北京2000万+总价是一个硬门槛，即便借势自贸区的东风，能够摸到这个门槛的购房人仍然数量有限。面对有限客群，哪一家能够先开盘，很重要。

若说四季青两新盘是妥妥的豪宅，那么位于西北旺的海淀·幸福里则承接了更多海淀中产IT精英的置业需求。

海淀商品房供应一向稀缺，不算限竞房，今年前7个月供应量仅为134套。

而海淀·幸福里是海淀山后一个不限价商品房，直面中关村科学城北区的改善需求。

在产品上，海淀·幸福里含精装单价约8-9万元/平米，面积涵盖了98平米三居-198平米的四居，选择面更广。

随着北京自贸区落地，海淀科技精英们如果事业上能够搭上科技创新的东风，又能就近安家，的确是住在“幸福里”了。

02

国际商务服务片区重点发展数字贸易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业，打造临空经济创新引领示范区。

两大国际机场片区毫无疑问凭借临空优势承载自贸区落地。

此外，文件中提到的北京天竺综合保税区已经明确，而金盏国际合作服务区同样很有可能承接自贸区功能。

在官方口径中，金盏国际合作服务区已经明确将以服务贸易和数字贸易为核心，打造一个特殊的监管区，成为北京市一个新的对外窗口。这正与北京自贸区的定位相契合。

金盏地区有着第四使馆区令人瞩目的涉外资源，覆盖跨国企业新商务圈，未来将打造退税免税特色消费中心，涉外服务贸易合作上潜力巨大。

正因区位优势，区域已经是豪宅大本营，多是动辄几千万的豪宅。

而中海与首开今年在金盏乡摘得的不限价地块，上周确定案名为中海首开拾光里，主打总价1500万元的精装叠墅。

作为朝阳区今年稀有的纯商品房楼盘，又有总价上的差异，想必会受到改善人群欢迎。即便放眼整个北京城六区，2000万以内的价格买别墅，已经很少见了。

该项目位于东北五环外，距离机场第二高速、京平高速不远，道路交通便利。

项目样板间将于近期开放，从目前的剧透来看，项目风格为大面积玻璃窗+红砖墙，造型很有国际范儿，符合区域氛围。

作为近年来北京楼市销冠制造者，中海会在金盏如此高定位的板块，做出什么样的产品，值得关注。

03

高端产业片区重点发展商务服务、国际金融、文化创意、生物技术和大健康等产业，建设科技成果转换承载地、战略性新兴产业集聚区和国际高端功能机构集聚区。

提到上面几个关键字，想必大家已经想到“国际庄”了。

亦庄区域的城市面貌，在过去几年实现了飞升。

不过，区域楼市只能用惨烈形容。近10个限竞房楼盘扎堆的红海，让各家在营销上拼起刺刀。有开发商的老总甚至放言：只进行排他合作，要接同行的单，就别接我的单。

众所周知，限竞房产品本身能够腾挪的空间不大，价格又被限定，如果区位又相近，真的很难判断孰优孰略。

而区域即将入市的商品房新盘，亦庄橡树湾拥有比限竞房更便宜的价格，首付88万起，可谓刚需上车，而且还是精装交付。产品上270°L型观景设计是小户型的福音。

这个项目距离亦庄核心区不远，周边配套相对齐全，很适合亦庄产业人群落地生根。

在相邻的大兴旧宫板块，还有一个全新的纯改善商品房社区，那就是即将开盘的保利绿城·和锦诚园，产品面积在110-190平米。

这个项目8月底就已经拿到预售证了，不过现在还未正式开盘，仍处在认筹阶段锁房。

房小评从销售人员处了解到，项目110平米三居室基本已经被买房人全部锁定了，剩下更大户型的产品可以直接交定金锁房。

在大兴板块，这样定位大面积产品的社区，去化速度的确有限。

和锦诚园目前还面临到一个X因素，就是和悦华玺业主的游击战式维权。

虽然和锦诚园是纯商品房项目，主要由绿城操盘，但是保利限竞房楼盘的维权风波，从线上蔓延到线下，的确给这个绿城品质新盘带来了一些负面影响。

北京自贸区是北京楼市迎来的一份大礼。对于开发商而言，是一份拿地的指南，对于买房人而言，同样是一份购房指南。

楼市，本质就是城市与区域价值的缩影。当自贸区真正落地，引领经济发展新趋势，那时便是检验从前购房眼光的时候。