从居民杠杆率来看，北京才是2021年中国楼市的看点

近日财经对32个城市的居民“杠杆率”进行了全面梳理，提出了两个指标：居民资金杠杆率和住户部门杠杆率。

其中：居民资金杠杆率=居民贷款总金额/居民存款总金额，衡量的是一个城市贷款和存款之间比例，是居民购买力的重要指标。

如果“居民资金杠杆率”比较低，说明居民存款远高于贷款，购买力比较充足，后续城市房价还有向上冲的购买力。

如果“居民资金杠杆率”比较高，说明居民存款远低于贷款，购买力已经被透支，房价风险比较高，断供风险比较高。

住户部门杠杆率=居民贷款总额/GDP，衡量的是一个城市居民的负债率水平高低，如果住户部门杠杆率偏低，说明这个城市的居民负债程度低，相反则是负债程度高，负债程度越高，生活压力也就越大。

从目前看，居民贷款的大头仍然是房贷，大概占到了居民总额的60%，所以以上两个指标也可以用来判断一个城市居民的房贷水平和购买能力。

从本次公布的32个城市指标看，北京不管是“居民资金杠杆率”，还是“住户部门杠杆率”，都处于相对偏低的水平。

相比来看，负债指标比较高的城市，不是在长三角，就是在珠三角，南方人在负债买房炒房上，活跃度远远强于北方，也是推动南方房价这些年上涨幅度高于北方的主要原因。

买房，北方人还是太保守。

另外就是经济越发达的城市，居民越敢负债，像深圳、杭州这几年经济表现亮眼，居民负债水平也是节节攀高。

23个城市中，居民资金杠杆率超过100%就有7个，分别是：

厦门：161.7%；杭州：138.8%；南京：137.9%；深圳：137.2%；合肥：122.9%；苏州：109.2%；广州：103.9%。

也就是说，这7个城市是居民存款都不够居民用来还贷的。

住户部门杠杆率超过80%的城市有6个，分别是：

杭州：107.4%；温州：94.1%；厦门：84.2%；深圳：83.2%；南京：81.6%；广州：80.9%。

2018年的住户部门杠杆率为60.4%，以此为标准，接近半数的城市已经“超标”，这些城市的居民债务已经占到总收入的80%。

尤其是厦门、杭州、南京、深圳、广州等地的杠杆率，总体更加突出，不管是居民资金杠杆率还是住户部门杠杆率，都处于相对的高位。

这些城市，要么是一线城市，要么是新一线城市，而且都是近年来房价突飞猛涨的城市代表，可见提高居民杠杆率是涨房价的不二法门。

房地产业就是金融业，这句话不是白说的。

相比来看，北京和上海这两个“超一线城市”，居民杠杆率就比较低了，尤其是北京，排名31位，不管是居民资金杠杆率还是住户部门杠杆率都远远不及其他城市。

所以，这几年不管是北京，还是上海，房价表现都“惨不忍睹”。北京自从2017年“317”新政以后，“限购和限贷”政策双双升级：

限购政策升级：外地人购房资格从原来的5年社保/纳税升级到了60个月社保/纳税。

限贷政策升级：从“认房不认贷”升级到“认房又认贷”，有过贷款记录就算二套；购买非普宅二套首付从70%提到到80%。同时还把贷款利率提高到了基准的1.2倍。

限购全面升级，直接导致的结果就是北京人贷款买房的规模迅速下降，不管是刚需还是改善，买房的周期都被延迟，大量的购房需求被压制。

但是北京的存款总额却依然高达3.8万亿，是存款能力最强的城市，说明北京依然是最有钱的城市，只是北京人的钱都存在银行里呢。

在过去几年，随着其他一线城市和新一线城市的住房购买力逐渐打满，债务率提升到高位，再想强行拉高房价已经“力有不逮”。

而“居民杠杆率”相对较低的北京和上海，极有可能在2021年的新一轮楼市格局中扮演“主要角色”，迎来一轮楼市行情，毕竟这两个城市的居民购买力已经储备的差不多了，居民债务率提升空间依然非常大。

比如北京的住户部门杠杆率只有54%，距离上海的66%，广州的80%，深圳的82%和杭州的107%，都还有相当大的空间。

北京的居民资金杠杆率就更低了，只有49.2%，仅排在大连的前面。

所以下一轮楼市行情的主角，轮也应该轮到北京了。

北京楼市要想复苏，其实非常简单，只要略微调整即可达到目标：

，从“认房又认贷”调整成“认房不认贷”，只要还清贷款，就可以按照首套房的标准来缴纳首付比例。

“认房又认贷”对于正常的居住需求已经形成了一定打击，尤其是对于北京这样的超大城市，大量的刚需需要买房，真实的居住需求应该得到支持。

所以从“认房又认贷”调整成“认房不认贷”，是满足“房住不炒”的基本原则的，也符合房地产“三稳”的基本要求。

第二，适当调整“普宅”标准，降低刚需的购买门槛及压力。

北京目前的普宅标准还是2014年的标准，当时北京的整体均价仅有38000元/平米左右，所以当时确定的五环内普宅单价标准是39600元/平米，也是比较合适的。

但是2020年北京整体均价已经基本了，目前的均价水平已经达到60000元/平米了，依然还在沿用2014年的普宅标准显然就不太合理了。

所以2021年北京应该顺应市场的变化，及时调整普宅标准，可以满足更多实际居住客户的居住需求。

如果北京能够及时调整普宅标准，那么刚需购房的首付就可以降低10%-20%左右，对于北京楼市维稳是非常有好处的。

综合来看，2021年我们认为北京对楼市政策进行微调的可能性是比较大的，原因主要在三个方面：

，北京居民的整体负债率还是比较低的，不存在金融风险，家底还是比较厚的，有钱人还是比较多的。

第二，北京部分楼市政策其实已经不太适应市场的变化了，也应该及时作出调整，而且也能够满足“房住不炒”的基本要求。

第三，北京目前的投资客及炒房客早就已经被清理出市场了，北京购房主要就是居住，不存在炒房的可能，北京房价的浮动完全是基于北京城市基本面的利好。

再加上北京近期一系列的经济动作，我们认为2021年，中国楼市的看点就是以北京为主的京津冀地区！