我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，全程指导。以下问答来自北京买房知识星球。提问：查封房再次上架贝壳，说是房主解决了……买这个房子要注意什么问题？本打算全款购买回答：就是正常交易啊，不管这个房子是不是再次上架，上的是贝壳架还是链家架，这个都没所谓，除了查册、业主背景调研之外，所有的钱，包括首付、定金都要走资金监管，这是这一类房子的特殊所在，这种情况下，税费让业主出，你把税费叠加到总价上，这样子就可以把定金、首付全部做资金监管了，因为税费是交付GJ的 你懂的提问：房姐，您好，购二套房小二居的次新房，就投资保值及将来孩子大了（大学生）能自主，手里800多万，可贷180万左右。曾考虑四季青（汤泉逸墅周边，因为自住在这，想将来孩子离近点），其次万柳（区域喜欢，但房价贵没实地看过），看过亚运村（远洋万和城看过），望京（保利中央公园、慧谷阳光、融科、季景沁园、东湖湾），三里屯西坝河区域也看过。有朋友建议买二环附近的老公房。1、以上区域更优选择是哪个？求建议；2、二环附近2000年左右的老公房是否值得考虑，看过和平里附近、白石桥附近及甘家口一带的老公房，有合适的楼盘推荐吗？谢谢房姐回答：1. 既然是投资保值，就要眼光长远点。望京最优，四季青这个地方居住环境比较好，学区一般所以溢价并不是太高，可做为备选2. 投资不建议看二环附近老破小，大部分都是做为学票，居住属性差，学区摊薄对学票价格会有影响，再就2环内企业会向通州、雄安迁移，也会削弱房价进一步上涨的动能。提问：房姐好，本人北京户籍，孩子三岁，现住在朝阳区美景东方。现因子女教育兼顾生活及保值，想换个三居室，预算750万-800万。原房产可以卖580万，计划贷款200万。家庭年入30万。我的问题如下：1）之前看过亦庄金茂悦133平米三居，环境房型都很好。中介说人大附12年一贯制，但是因为要从朝阳换到亦庄，请问是否值得？亦庄未来发展如何？2）如果在现有小区购买一套三居(北向 760万) ，美景东方的小区对口学校(垂杨柳中心小学，汇文垂杨柳分校)师资如何?3) 之前看房姐推荐望京地块，请问在预算范围内，是否能有推荐？4）我们之前在北戴河富力和园有套房产，当时考虑父母养老兼顾投资，是否需要出掉？5）预算范围内是否有其他房产可以推荐？问题比较多，请房姐指教回答：1. 亦庄发展没问题可以入2. 美景东方的小区对口学校属于二流二类，比较一般3. 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，品质尚可4. 投资就出掉，长持就是亏损5. 还可以看看金域华府的115P南北三居，双卫，品质好，也有学区，育翔+161分校提问：美丽的房姐您好！新人首问预算700内，根据您之前推荐的我们看了望京的澳洲、宝星、上京新航线，最近看澳洲有2套比较符合预期的 一套2号楼东南 6号楼西南。东南比西南小7平。报价都在680+感觉东南房间布局好点 但是单价太夸张了。之前也看过8号楼东北/西北朝向的，觉得也不错，面朝花园，由于当时还没启动买房细节也就错过了，看能不能再等到出新房。问题1:朝向和户型-从朝向房姐觉得选哪个比较好，以及朝向对于未来卖出有什么优/劣势？买小区的稀缺户型是不是更好保值&出手呢？问题2:砍价建议-朝着小区均价砍？现在康都小区均价7.8了，完全没有砍价的方向，求房姐给小白指点指点迷津。问题3:sfsd根据链家上的数我们要准备400w首付，是否有其他方式可以降低首付？期盼您的回复，感激不尽！回答：你好，朝向上东南>西南，窗户朝西会有西晒，但是这些都是细微差别，折价并不多。如果楼层相同，户型不算太差，建议优先西南户型。买房砍价的核心技巧：最关键是找到真正急用钱的房东， 不懂行情的房东， 被御用中介牢牢隔离的房东。然后才进入到砍价技巧。时间足够的话，可以是两三人上场，砍得比你很，态度没你真诚，交流中放大房子所有缺点。两三人下来，你报价，态度，不经意间提到某些敏感的缺点，心理上占据上风，偶尔可以配合苦情剧情。如果房子真够笋的，一般没那么多时间磨，基本一天搞定，买到比多砍10万重要全款抵押可以降低首付，或者找银行渠道做高评高贷提问：房姐请教个事情，当初买新房首付分期，6月最后两成首付给清，但是一直没有通知网签，问销售说开发商需要调整备案价，7月底和8月初可以签，其他楼盘都是交清首付就可以办理网签，现在一直没网签，我有什么办法应对吗？或者申请开发商退款可以不？回答：让开发商退款，堪比登天还难，钱进了开发商的腰包，就不太容易出来了 一手楼的网签是有个流程的，开发商一般前期都是有用开发贷来启动项目的，那么到了后期销售的时候，要首先把开发贷的限制解除了，才能去房管局把这一批次的房源释放出来供销售，销售了，收了钱了（ 比如首付3成、首付5成）之后，再去房管局网签 开发商的网签是分批次的，是分楼栋的，耐心一点，只要开发商没啥问题就问题不大提问：房姐好，朋友买上海第二居所，预算是5五六百万左右，想要有个花园，将来有娃了可以玩玩泥巴种种植物，狗狗可以跑跑。看下来双拼或者联排别墅的边套可能比较符合要求。对房子面积没什么要求，少一点总价低更好，但是花园不能太小，也知道别墅类的房子流动性差，不是出于投资的目的，但也希望至少能保值不跌。北京远郊地段也可以，请问可以买吗？或有其他建议？谢谢回答：1. “第二居所”是房地产领域的智商税之一。2. 第二居所的概念，来源于中产对富人生活方式的追捧和模仿。3. 纵观全球各大、一线城市，富人在解决了市中心居所需求之后，的确大多会考虑配置第二居所，作为周末休闲度假、朋友聚会、社交活动之用。4. 富人第二居所的形态，按照面积从小到大，主要有这么几种：带自然景观的度假公寓、度假别墅、庄园。（城堡是一种特殊形态，暂时不讲） 5. 真正适合富人的第二居所，的确能够保值。6. 问题是，第二居所的维护开销其实非常高昂。如果把这些开销考虑进去，还有多保值，就很不好说了。7. 更多地，还是在满足富人的自用消费需求。用得爽，哪怕多花点钱，也乐意，也高兴。如果能用来举办一些重要的社交活动，促成一些重大利益的实现，就更有价值了。8. 然并卵，以上分析都和中产没什么关系。9. 中产的第二居所需求，其实是伪需求。所谓伪需求，就是小众的需求——大多数中产根本没想过要拥有第二居所，或者至少没认真把它当作一个必需品去落地执行过。10. 由于缺乏足量的真实需求，一手买入价却并不会低（同样郊区地块，政府为什么要因为你造度假别墅而不是工薪分层住宅，就把地便宜卖给你？）甚至更高（因为密度比工薪分层住宅低，楼板价自然更高），中产第二居所在存量房市场的表现通常都非常惨淡。11. 但开发商卖房子时，可不会告诉你这些。花式营销，造梦吹嘘，最终就是为了把溢价包装成精美的“诗和远方”，卖给你这样的接盘侠。12. 等你实际买进，才发现，一年也住不了几次，物业费、花园维护费、房屋装修保养修缮费还得哗哗地往外付，想卖挂牌三个月都没来几个电话，仅有的一两个有意向的买家也是把价格往死里砍的时候—— 再后悔，还来得及吗？提问：房姐您好！限高令后，对北京的现有高楼的房价会有怎么的影响呢？回答：不是所有地方都有限高令，目前主要在南中轴线附近有较多限高。限高是其中一个方面，关键看整个区域本身最终呈现的状态，适合的产品，是否会受到限高的负面影响。比如孙河本身定位中央别墅区，普遍密度低，限高令影响不大。比如从CBD直到常营这类中央商务区和关联的居住区，限高令影响大。办公同样受影响。提问：亚运新新家园未来走势怎么样？北四环内北五环里和望京，您更看好哪个地段？回答：亚运新新家园以联排和小洋房为主，实际的流动性很低，一个期一年可能不到10套交易。辛店路的位置，除了从北四五环通往望京的过路车，整个地段被绿地和高尔夫包围，无商业无配套，属于富人消遣型的物业，和投资是完全相反的思路。基本2000万起的单价，进一步降低流动性，加上偏好的客户群体口味变化较快，2000万同价位的性价比竞争激烈，亚运新新家园不讲性价比。望京是职住平衡区域，本身发展空间还有很多，价格也不算高，适合投资。更多推荐板块见知识星球选筹指南请关注“北京房姐”微信公众号，加入”北京买房“知识星球提问，每日更新买房精华文章。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房，长按识别下方二维码加入北京买房知识星球，3000+会员已加入，已提供上万条投资建议，现限时优惠，即将恢复原价，越早加入越便宜！一条有用的建议能帮你省下几十上百万的资金。
北京房姐2020-08-21 09:30:49
