我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：【新人首问】房姐好，本人在北京国贸工作，拥有工作居住证。在深圳湾拥有一套90平两居，目前售价约1600。考虑到深圳湾房价已经涨幅较大，考虑将其卖出置换国贸的次新房，在自住的同时希望实现资产保值，有些疑问还望您不吝赐教: 1. 目前看上的的小区为禧瑞都，新城国际及君汇雅居，您认为从投资属性看将深圳湾房子置换为北京国贸次新是否值得？您是否还有其他推荐？ 2. 可否麻烦您将三个小区的推荐顺序排序？您认为禧瑞都单价与新城国际在同户型情况下合理的差异应该是多少？ 3. 禧瑞都低楼层三居户型近两个月成交价在1300左右，但目前挂牌价仍普遍在1800，您认为预期的实际成交价应该大致是多少？非常感谢！

回答：深圳长期依然看好，能双持最优，你在北京看得这几个属于小ceo盘，均有溢价 1500投资适合大面积低单价的标的，例如淘大望路四大金刚，双井大四居，青年路一带天鹅湾一类品质次新 禧瑞都>君汇雅居>新城国际 挂牌很多只是试探市场，不能做为价格依据

提问：房姐，我首问。高层的的顶层您建议购买吗？一般折价多少？最近看上【海华堂】2011年顶层三居西南向房子（其中主卧、次卧朝南），业主报5.3w，小区现在均价5.8w。我看不少人说顶层会漏雨，东冷夏热，最重要的是后期转让周期比较长，所以比较犹豫。我首房首贷，手上子弹400w，总价700内三居，除了海华堂外，朝阳园、都会华庭、兴隆家园、城市广场的三居哪个更适合保值兼自住。感谢感谢！

回答：顶楼一般折价10%内。对顶楼的这些看法都是早些年代，现在品质好很多，折价会有但居住影响不大。 海华堂没啥亮点，距离地铁站不远，但铁路的噪音还是有一些的，特别晚上影响会大一些，不是太推荐 兴隆家园 交通位置不是很好，南北跨度大，适合淘大面积流，700总价不适合 都会华庭和城市广场是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手 朝阳园户型多异性，也是大塔楼的特性，有合适的价格可以入

提问：房姐，想请教下，像类似21层的塔楼，高楼层，中楼层和低楼层之间价差大概有多少？周围没有什么特别的景观。 我们看的那个盘楼层总数是21层，可以选的是6层东南朝向或者14层东北朝向，价格大概差7%-10%左右（6层东南更贵），不知道如何选更合适一些？ 另外我算了下，这个盘价格基本已经回到16年的水平了，不知道是不是建议立即入手哈！ 先谢过啦~

回答：如何折价10%已经有套利空间了，楼层折价没那么大，应该是在户型上。建议选择6 东南朝向。有合适的即可入

提问：房姐您好！关注您很久了，有个问题真的纠结了很久很久，我真是痛苦呀。我现在北京，但是我现在离婚的话有sfsd资格，可以买北京的房子，但是我又很看好临深比如东莞的房子，很想买，但是买了北京的sfsd资格就没了。不过我老婆有房不担心住的问题，而且近期北京人口一直在流出，如果纯投资角度，到底是买东莞还是买北京呢？求指点！盼复！！

回答：东莞是一个没有中心区，极度扁平化的城市，虽然未来会不错，但相比北京依然差一级。的配置是北京+深圳，满足这个要求再看东莞都不迟

提问：房姐您好，目前家里有一个sf二套指标，还有一个sfsd指标。目前朝阳看了不少。有几个迫切问题： 1三居考虑自住加投资属性，预算1000-1200以内，结合您帖子意见，珠江帝景层高偏低带所谓学区溢价，不想考虑，首城、乐成国际感觉超预算，双井大望路附近品质好点有潜力的盘和单价希望您再推荐一下。 2区域上还看了十里堡，四惠，朝青，甜水园，偏自住感觉十里堡首创爱这城好点，投资属性感觉又不如双井石韵浩庭，这两个单价您有何建议，另外有点不知如何取舍哪个方面最重要？现在看了不少有点懵。 3sfsd的另一指标考虑买一个五六百左右的投资盘出租，租金能平贷款就可以，想请您推荐下区域和小区及对应单价？感谢房姐已付费

回答：推荐看下阳光100，天之骄子，九龙，珠江罗马嘉园。 爱这城经过16-17年的上涨，价格已经偏高。石韵浩庭也可以看但性价比不如上面推荐的楼盘 600总价推荐看 天通苑大面积单价2.8内 和朝青6.5内

提问：房姐您好：本人小家庭情况：夫妻都是京户，40多岁，手上房产约A8.3，年度家庭结余约100w左右，请教房产投资策略。是全部在京，还是发展重庆、沈阳？ 另外最近两三年所在单位走了不少人，都是有北京户口（不是北京土著）还去了外地生活，更有招聘的时候用“解决户口”都招不来人，说工资低买不起房子还是决定去强二线城市的。是不是北京的发展会相对于强二线放缓，进而房价涨幅也相对放缓？

回答：如果有3000万北京的资产，可以开始批量建仓一些沈阳的房产。 两者之间，一个起伏周期长，变动大，单笔金额大； 一个起伏周期相对较短，变动比较匀速，单笔金额小，适合作为灵活调整配置，抹平现金流的小舢板。 如果没有太多的精力投入到房产上，安心建仓深耕1-2仓位即可。 —————— 作为体制内的部门，北京对社会人士的吸引力当然是比较低的，从新人开始熬，又没有关系发展序列，上升空间非常有限。 优先进入的，还是本地人士、钱权家庭、或外地调遣升上来的。 北京当下的发展速度相比南方强二线慢一些，但北方省会城市实在拿不出手，北京仍是最显眼的那位。 另外，北京作为首都存在，对于外来人口\/外籍人口和资金的吸引力，是正常的一线城市不太具备的。

提问：美丽房姐，选未来科学城的未来公元900多万160多平米带装修，我老公喜欢，说有公园，有地铁，有医院，有生值潜力，自住兼保值，我还是选望京星宝园等。房姐麻烦给说说建议，谢谢

回答：我并不看好未来科学城的发展 这种计划型增长极，不是强力创新和推动型产业，很难形成产业带辐射和带动周边产业，加上周边交通和地段影响，最终演变为纸面规划 望京已经有成熟的商圈，未来阿里总部的入住，辐射周边产业，很容易形成产业带，看现在的海淀你就知道了 潜力望京远大于北七家

提问：房姐你好！儿子和媳妇都在东五环上班。大概有700万的预算。最近想买房子。还得考虑孙子的上学问题。您给推荐一下买那些小区比较好呢？谢谢！

回答：试着够一下 首城国际 的小2居 对口北工大附小，直升附中 或者北纬40度这个小区，比较新，距离望京很近，而且有景山朝阳九年一贯制的学区 还可以看看芍药居板块，对口人大附朝阳，或者安慧北里X园，对口陈经纶嘉铭西校区，再或者慧忠里，对口朝阳外国语

提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯

提问：房姐可否点评一下这套1月21号成交的朝阳天鹅湾。

回答：67%的抵押率 需要买家付首付解押 以上两点背后代表的风险不确定导致折价，小到5%，大到50%。 不满五，大约是10%的价差。

提问：房姐好。新人首问。咨询一个问题，我在北京买房，手里有100万左右，准备标的400以内。方案一是从亲属那里借大概300万左右，10年，年利率3-5％；方案二，借款100万，凑够首付，其余200万左右可从银行贷款25年。哪种方案？谢谢！

回答：方案一你的月供压力很大，如果是先息后本的还款方式，那推荐这种。 如果也是等额本息，就直接选择银行贷款

提问：房姐老师，住房公积金取消制度废除，您怎么看呢？毕竟公积金贷款利率低。

回答： 既然公积金的正确用法是取出来。 说明公积金本质就是一种强制储蓄。 不用强制储蓄，当然是好事情。 给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。 公积金存在的另一个意义是，体制内的避税收入。

提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢

回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经。不要低估房产的潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多

提问：哈喽房姐，我是刚交学费的小白！ 本人在南四环有套15年购入的139平三居，现有贷款300w没还清。房子市值750w左右，因房本不满二，打算满二后卖出。现在为了方便和父母居住想购入大兴金地仰山小区一套118平一层前后带花园还赠送地下室的房子，总价也是750w，目前手头现金300w，年入大概80-100w。不知道怎么操作可以购入二套房。是否可以把自己这套做银行抵押，大概能从银行贷多少钱？还是有什么其他办法？盼望您的回复，谢谢！

回答：可以二抵，大概能获得300内的资金，再以二套的资格买也能满足， 或者其它渠道筹资金全款入，再抵押获取更多的贷款 如果老人还有房票，可以尽快用，流水以接力贷解决

提问：房姐好，新人首问。本人单位集体户口，单位在王府井附近，预购婚房。三年内有生育计划。目前首付250左右，首房首贷，准备纯商贷。夫妻俩人年入35万左右。朝阳、海淀、丰台都看过一些房子，有什么好的小区推荐吗？拿不定主意，不知道买哪边合适。是该考虑学区好，还是说先自住，再置换。求指教！

回答：没有小孩，先考虑自住后期再置换。 建议看看 惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下 还有蒲黄榆和方庄一带，比如蒲安东里或者芳X园（芳城园 芳星园 芳古园 芳群园）。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球内部文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》