北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：
章哥，请教个问题，据说在北京的二套资格，只能采用全款后再抵押贷的模式了？请问这么做会不会有什么风险，还有没有其他更稳妥的方案呢？谢谢。
回答：
1、按照现行的规定，二套资格，只要是购买当地超过普通住宅标准的房子，就只能贷款20%。比如五环之内的总价标准是468万，五六环之间是374万，六环外是280万。超过了这些总价如果还想贷款，不仅贷的额度少，还等于是多交了税费，也不如全款和卖家砍得多，所以确实不划算。
因此，很多人就都采取了替代方式。先想办法凑足全款，然后过户后再办理抵押贷款，相当于是用迂回的方式多贷了款。
2、政府既然出台限购政策，目的就是为了遏制炒房，坚持“房住不炒”的基本思想。那各种漏洞在几年的实际运作中也早就都堵上了，没有能钻空子的方案了。
3、抵押贷当然有一定的风险，至少是违规了。
这种信贷产品，本来是央行为了扶持中小企业经营而推出的，所以其实是“经营性抵押贷款”。而所得的的贷款，应该都是投入到企业运营的，不能拿来买房投资。所以，很多时候银行都会要求提供合同以及收款方，直接打款过去。但是上有政策下有对策，贷款的代办机构能提供全套的服务，总之都能把钱给套出来。
银行其实心知肚明，人家天天干的就是风险控制。只不过在他们看来，做生意或办小企业，还不如买房的风险低呢。所以也就睁一眼闭一眼，并不深究。
所以，理论上虽然有风险，但实际中很少有被查到的。前几个月央行让深圳自查，结果是说没有发现资金流入楼市的现象，也就不了了之了。
4、不过，抵押贷这种产品，有些类似于2016年的首付贷，都是垫资机构帮助资金不够的人买房。所不同的是，首付贷大多数首次置业者，抵押贷大多是二次甚至是多次投资人。不过其本质都一样，都是放大了购房的杠杆，提升了楼市的风险。
尤其是在深圳，近期楼市的异常火热，其背后都有着各种抵押贷产品的影子。尤其是在疫情影响下，很多小微企业经营困难，政府处于扶持企业的目的，联合银行放宽了抵押贷、经营贷等项目。同时有的还给了贴息补助，这更加引的很多投资人觉得是个便宜，于是利用银行的不严格审查，套取资金来买房。
5、当然，自从中国从1998年推出了房屋按揭之后，任何一次楼市的行情，都是由资本金融推动的。没有了金融资本，楼市就失去了血液，不可能快速发展。但是，这种资本推动性的投资游戏，又是相当危险的。用杠杆撬动是市场，杠杆越大，根基越不稳定，稍不留神就可能崩塌。
在深圳，抵押贷几乎已经成了完全公开的秘密，各种机构游走在银行与投资客之间。从注册公司、股权买卖到合同签订，贷款提取，深圳纳税年检等一条龙服务，让扶持性贷款堂而皇之地流入了楼市。
再加上评估公司的配合，将房产进行一些“高评”，投资客的实际投入资金比例就更低了，甚至低于首套房的投入。
6、虽然说，影响房价上涨的因素很多，抵押贷只不过是其中之一。但是，如果不加以控制，那银行资本以低息的成本进入楼市，只要规模够大，同样能严重影响到价格走势。而这危险却要由整个市场来承担。一旦暴雷，就可能引发连锁反应。
总结：买房尽量采用合法合规的融资模式，毕竟抵押贷有一定的风险。现在虽然央行没有真正出手整治，但或许是没到时候，或许还没有引起真正的重视。可是，如果继续的疯狂下去，终有一天央行会出手的。到那时，一定会给投资人带来不小的麻烦，请慎重考虑。
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章哥说买房2020-08-08 14:08:37
