我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，我家里在惠新西街有一套98年房子，方位上西北到清河，往东奥林匹克公园，立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。 另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢

回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵 望京7*120左右的次新盘，5*160左右的老破大； 大望路，双井7*120的次新，5*160的老破大； 朝阳公园，青年路7*120次新 按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择

提问：敬业、专业的房姐：我在东直门首开幸福广场有套125平的南向两居，从07年交房后一直出租。想问您从保值的角度看有没有必要置换到朝阳公园旁高档小区（如棕榈泉）的两居？当然这样需要补250-300w。

回答：首开幸福广场可以出掉了，公寓式住宅涨幅一般的。棕榈泉涨幅一般，建议看富力城D区，乐城国际，东湖湾，橄榄城等板块

提问：本人有一套无贷款的三居450w的房山，临近大学城北站地铁，另外有现金200万，初步看上一套海淀600万的用来保值增值，这个操作有什么问题吗？

回答：总价450万的标的，在房山基本碰触到流动性的底部。 也就是说，总价再高，流动性就会急剧下降。 而随着北京房价的总体提升，未来的底层上车人群还会往郊区迁移，而比上车群体略高的刚需工薪盘，则会因为更靠近市中心地段的房产，相比下更有性价比，反而形成「内卷化」的局面，购买力开始往市中心迁移。 你的底仓薄弱，就不建议碰高风险学区了，尤其还是全仓all in

提问：亲爱的房姐您好！新人首问。我先生京籍，我非京籍未满5年社保，有一子。我和我先生名下各有北京房产一套，其中我名下昌平龙山华府2居一套，价格330w左右，抵押贷剩余180w；tty2居一加半地下在我先生名下，2016年高位入，贷款剩余194w。目前价格不太确定（半地下没纳入房产证，但有转让协议）我预估在550左右。此外，我在内蒙包头有一套大平米双，市值大概120w，无抵押无贷款（当地人对大平米非电梯需求不高）。目前我和先生属于创业期，因疫情影响还未开工所以无稳定收入。手里大概剩余有30个，目前的想法是：1）卖掉龙山和包头的，扣除抵押贷能有260个左右，再以我先生名义投资一套小平米的不超过200w；2）保留龙山，卖掉tty，解除抵押贷，手持100+用来做其他稳定保值理财。问：这两个方案哪个更合适？如果选择方案一，那子弹不太多的情况下，望房姐指点迷经，选择哪个区域怎么操组？谢谢。

回答：卖掉龙山和包头吧，保留tty。总价不超过200的标的太少了，能提高到200+。 推荐看下 丰台青塔社区：春园 蔚园 芳园 ，4号线枣园站：枣园北里\/东里 首邑溪谷

提问：请问房姐，父母都是北京户口，名下沈阳有一套房。现在我家想在北京买房，打算抵押沈阳的房然后全款：1.以我的名义买的话是二套，那么父母名下沈阳的房能抵押给我买房么？2.父母有北京买房资格，是首套，是不是沈阳的抵押了然后以父母名义买更好？如果父母名义买的话，将来继承转我名下成本是多少啊？谢谢房姐！

回答：抵押后用父母首套资格更优，你的首套可以保留以后再用 后期转建议通过 买卖交易 ， 赠予和继承 税太高

提问：房姐新年好，关注你半年了，今年打算上车，所以加入圈子 基本情况，非京籍有工作居住证，两人月入40k左右，sfsd，自住，有180子弹，有老人一个一岁小孩，打算要二胎，爱人在西土城，我在永丰地铁附近上班 基本要求，想买小三居，无电梯低层或有电梯，考虑老人方便 1看过天通苑，霍营，回龙观二手房全是链接带看，基本感觉天通苑人多车堵但是房子还行，霍营就旗胜家园次新还可以，回龙观基本无电梯只能选低层，心里又不踏实怕采光等其他问题，如何取舍 2目前为止最满意领秀慧谷，觉得环境交通最合适，可以买两居或着低层高层三居 3万橡悦府89三居190首付可以考虑吗 4东边不熟没看过还用看吗 望房姐指点迷津

回答：这一片符合要求的确实不多，楼间距足够，大多小高层二楼起采光问题不大 ，这个问题现场看房最实际 领秀慧谷确实优于旗胜家园，建议买三居 万橡悦府不如领秀，得房率差，户型设计也一般 考虑你和你爱人的工作情况，东边偏远，看北边更切实际

提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯

提问：房姐好！1 有sfsd资格，220万现金，怎样操作能尽量提高买标总价(460+)？2 还需在西城新街口附近陪读10年，您建议买个高的小两居只用于出租（如您推荐的东三四环老破小），以后再换房。还是一步到位买个北面的小三居(如天通苑)以后自住？3 夫妻先不离婚，一人做组合贷款，另一人做公积金提取还款，房本只写一人，这样能保住另一人的首套资格嚒(买二套时再离婚)？

回答：寻找gpgd的标的做高评估价 建议先看投资盘后期再置换 保不住首套，婚内贷款双方征信都会有记录 除非全款只写一人能保住另一人首套

提问：房姐您好，看您回答问题的时候提到“一旦互联网产业迁移，会导致霍营价值直接打折”。请问互联网产业可能会迁移到哪里去呢？为什么会迁移？另外现在互联网产业的核心地段是不是上地和西二旗？如果迁移了这里是不是也要打折？

回答：互联网产业在中关村，迁移到西二旗，就是从公司变成工厂。 只是恰好这个工厂有行业早期红利，存在太多股票套现的码农，所以支撑了上地西二旗的楼市价格。 互联网大厂，最后都会变成一种“工厂”，变成劳动密集型产业。 公司从经营的角度考虑，必须要寻找便宜的地皮作为办工和不动产依附。 所以大厂公司，大部分都会朝着地价更便宜的区域迁移。 从上地到后厂村。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。

提问：房姐好，您推荐天通苑东二东三、望京，天通苑第的确房子大单价低、有17号利好，可是周边环境一般，且目前降价挺明显的，房姐看好他的回报？望京感觉也已经饱和了，未来涨幅是不是也受限？请房姐解惑。本人在未来科学城上班，sfsd ，自住兼投资，160~190首付范围，估计也就能买400～450的房子。天通苑东二东三二手、望京的二手、北七家的金辰府或后沙峪的公园十七区，您怎么建议？

回答：对天通苑解读看下之前帖子有介绍过 望京离饱和还远，属于北京第二CBD，前景依然看好 天通苑>望京二手，北七家和后沙峪属于典型的郊区但价格直逼5万，看不到价值不建议买

提问：房姐您好！ 本人未婚，外地户口满五年社保，名下一套东南五环和成璟园160平房产，无贷款无抵押，购买时一次性付清。看了您的分享，今年希望购入一套望京或双井的房产用来投资（不自住）。本人月入税后三万，存款理财300万。现阶段犹豫是卖掉重新买，还是有其他可操作空间？另外 望京和双井有什么推荐的小区吗？谢谢

回答：和成璟园可以保留，建议抵押出来盘活资金，加手上现金凑足800左右全款入一套，望京>双井 望京：宝星国际、大西洋新城、华彩国际、慧谷阳光 双井：九龙花园、天之骄子

提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？

回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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