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买了4套房的经验:普通人第一套房该怎么买?80%的人都错了

北京房姐 2020-07-30 10:06:19

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐您好,有北京产权房4套。是应该先抵押拿出现金,随时准备淘笋?还是淘到笋盘再去抵押呢?另外可以同时抵押多套吗?

回答:先准备贷款材料,然后准备抵押的评估,预审。 明确自己具备的大概资金后,根据你的情况,制定下一轮的买房计划,4套房产余值可能较多,下一步可能仍有2-3套新增。 除此以外,还要考虑4+2套抵押贷款的工作。 如果一个贷票的资质不足,还需要分配和补充贷款的资质,提前沟通贷票,提前补充流水,提前养公司材料。 抵押不限套数,但是个人的负债能力存在界限。

 

提问:房姐好!新人首问。婆婆名下丰台好户型板楼,90平环境一般市场价410,可以凑300现金首房二贷。孩子两岁想买西海。如不想居住水平下降您建议置换还是买占坑房?一、您认为近几年学区政策会明显朝不利于房价的方向变动么?直升校会取消吗?风险如何衡量?失去直升优势的房单价会亏损多少?二、如果买,陶然亭和八里庄小学对比,90平总价都在850左右,西城有直升优势,海淀不直升有假多片规则,居住条件好,从保值角度应如何选择?三、黑窑厂西里65年的老公房建面66使用86总价880 不能商业贷,能否操作?产权到期只需补交3%土地金?相较畅柳园四平园谁更好?四、西城直升有其他推荐么?如何全程指导买房?谢谢

回答:教育一定会均衡话,集团化,均摊化。 海淀东城从学区对口,演变成学区划片,并且学区越化越「稀薄」,而原来学区「稀薄」的朝阳甚至丰台,学区则会受益。 直升校短期看不会取消。买入总价的标的为学票付费,是的防风险策略 建议学票+自住的配置,例如 西城陶然亭小学买个面积的一居,然后在中海紫御公馆买个两居室自住,这俩离的不远, 畅柳园 四平园>黑窑厂西里 西城看陶白片区,陶然亭直升北师大附中,育才也是直升。还可以看看新街口的志成小学,直升35中

 

提问:您好房姐,坐标济南三套1500,九月下北京工作居住证,深户,目前现金1000-1500,打算买套北京好地段大户型,然后未来几年资金逐步往一线放,淘朝阳三四环吗请推荐些楼盘吧,谢谢!

回答:通常1000万左右,比较好的标的主要出现在青年路,大望路,双井,北工大这几个地方,类似阳光100,天骄,九龙,珠江

 

提问:房姐,手上目前800现金,一套目前价值1200的住宅和一套价值600的商住(目前年租金20)。 想再入手一套房兼顾未来5年后自住和交房后直接出租收取租金,朋友推荐朝阳的新叠拼——和锦薇棠,180平中叠约1300,上叠约1600,这样的房值得出手吗?目前是二套,现金子弹不够怎么办?现有的房子做抵押出手?还是去做全款抵押买呢?本来想在金茂府买套200的住宅,总价近2000,超出预算了,如想买入(自住和投资),还有其他方案吗?这两个选择您觉得怎样抉择?谢谢!

回答:看的这几个都不推荐,金茂府更是ceo盘 看下望京7*210,5*300的标的,东四环6.5*230的标的

 

提问:根据姐的选筹思路,重点看了望京和酒仙桥,对比单价后,觉得酒仙桥单价更低,现在看中了酒仙桥晶都国际的一个两室两厅98平,现655,精装修,18层,东南户型。想请问姐该房的报价是否值得入手?如单价高,多少以内合适?如无法谈到该单价内,能否推荐酒仙桥其他楼盘?最后一锤了,望姐抽空答复,多谢!!!

回答:晶都国际5万左右才考虑,这套单价略高,加上精装修溢价比较多。 建议再淘淘,新手没有淘笋渠道,可以试着砍砍价,单价控制在5.5内。 东润枫景,晶都国际,星城国际,风景线等比较推荐

 

提问:房姐你好,现居望京,总价700左右想入望京附近两居室。北纬四十度和燕莎后(东润风景四期)哪个小区更值得出手?

回答:燕莎>北纬四十 另外推荐 清境明湖一类的公寓,南边的丽景家园。 十里堡海华堂偶尔也有不错的,再有就是朝阳无限周边同类物业

 

提问:房姐你好!新人首问现金三百万,东单附近上班,上班三年,月收入1.5万左右,单身首套自住加投资,怎么操作能贷到多少?求东城和朝阳推荐,近地铁。

回答:按首套你能贷400+,看800内的标的,不过你的流水支撑不了,贷150左右比较合适(这样用的话sfsd有点浪费) 如果纯投资,可以300加一点信用贷全款入一套,保留首贷以后置换再做sfsd 朝阳推荐 甘露园、劲松、团结湖 紧凑两居公房

 

提问:亲爱的房姐,我有两个问题,希望得到回复。个,我们现在住的是亚运村卧龙四居室,多年前全款买的,房本面积大但得房率低,不到70%,均价五万多,朝向一般。我们家居住人口不多,三居室足够用。想通过置换,把四局变成三居和两居,这样分别还贷,两居还能出租,是不是有利于家庭财富增值?但是我们家单价低,对于买房人来说算是笋盘么?那我们卖笋盘的话是不是算是吃亏了。我们这个房子会不会以后涨起来,因为二胎家庭更多了,需要更多房间。现在很难下决定卖掉大房子,希望得到您的指点。第二,如果操作了,那二套小房是朝青朝阳公园,还是望京?朝阳公园朝青板块是不是已经成熟走向衰落的板块,望京是不是更好点?

回答:没必要卖,抵押出来盘活资金,再投资一套才是正确选择。 朝阳公园衰落不会,周边产业比较稳定。望京未来预期会更高点。

 

提问:房姐,我手里有两套房在出租。一套西便门79年带学区,500多,还一个柳芳89年,300。本来想一直这样租着,但现在有两个担心。1.实行房产税后这两套房价会不会大跌 2.房龄长,银行将来不提供买的贷款,房价会不会跌,也不能出手 留着这两套房目的,1资产抗通胀,2补充养老金,3急用钱时能卖掉变现。。 现在该怎么办?1. 继续这么出租着,2. 卖了换。 全卖还是卖1。换新还是二手? 卖那个换哪个?手里子弹不到100。要买算二套。目前年纪快50岁了,收入逐步走低,贷款不容易。谢谢。

回答:1. 房产税可以看下精华帖有过详细解答,对房价影响不大 2. 西便门可以出掉,房龄过老+学区因素,不适合长持。柳芳可以继续持有 3. 500+手中100,可以投资一套天通苑顶复或者朝阳公园、朝青的2居

 

提问:新人首问 家庭情况:本人京籍,老公非京籍,均为首房首贷,工作地点我在海淀定慧寺附近,老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房(17年高点买入,现在亏损还不想卖),我们自己2020年底首付能有200,再等一年或许能有250-300,请问房姐:1.现在买还是等一年?2.想兼顾自住和保值,目前学区不是必要,建议买哪里?目前我们考虑的位置有定慧寺附近,丰台10号线沿线,石景山1号线沿线,或者朝阳区华严里,亚运村附近(离老人近)。房姐有无更适合的地段推荐?3.定慧桥,恩济里,五路居附近老破小值得入手么?请房姐指教,能具体到小区或地块,谢谢!

回答:上得了车就现在买,等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区,物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的,可以考虑 朝阳 看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里

 

提问:房姐您好,买房小白,因北京社保到6月后就满五能在北京买房,首房首贷,有几个购房需求请教: 1、 购房总价350万内一居室,希望是60平以上满五;目前关注的是朝阳板块常营北京新天地、朝青国美城、双桥的朝阳旺角,可以哪个小区?或有其他小区推荐?结合自身需求:婚前购房,希望该房可在未来5-10年稳定涨幅合适卖掉换大两居。 2、 银行流水:单位年前把浦发工资卡换成了江苏银行工资卡,因此从去年12月-现在,工资一到就1-3日被我转到了浦发上,按房姐之前说的合格的银行流水,那江苏卡就不符合标准,而浦发卡虽然有比较漂亮的金额入账且有富余,但收入中缺少“工资”字样的,是否也不符合标准?

回答:国美城,还推荐看 朝青 炫特嘉园,十里堡 京棉新城 公司走的工资代发就不用担心,一般社保账户流水或个人纳税单也都是有效证明。流水也能找懂行的中介帮助包装,不是大问题

 

提问:房姐您好! 看您在精华帖中介绍回龙观的几个小区盘,没有提及龙腾苑; 目前我们租在龙腾苑六区,住的还是非常的方便(地铁、商场都在旁边,幼儿园小学也都有,经济划算) 目前看到该小区一套6层(顶层),141平,480万。 价格合适吗? 家人说:顶层冬冷夏热,还会漏水,真的有这么差吗? 或者说回龙观(较舒适+地铁+商场+单价低)还有什么选择?

回答:刚过140的线有点尴尬,现在顶层东冷夏热也不会那么明显,空调暖气都能解决,漏水问题装修时可以注意下。 风雅园 、云趣园、北京人家也可以淘

 

提问:房姐好!我和老公工作地点分别在金融街和马甸,现有一套自住房在天宫院地铁站附近(小区环境好),但通勤距离远(要一个半),下一步考虑换房,兼顾居住、通勤兼投资。目前手头现有资金200w,自住房如卖掉有250w。纠结一:是保留天宫院的房子、在市区买个400万左右的二套房,还是卖掉房子卖个600万左右的改善性住房?纠结二:地点的选择,我老公单位有政策,只要是西城的房子,可以推荐到不一定与房子匹配的好学校(目前在备孕中,计划两年内要小孩),那么,是否选西城的房子?还是更有投资潜力的天通苑或角门、草桥一带?纠结三,具体操作上,二套是全款买再抵押贷还是贷款(可以找到过桥资金)。期盼指点一二!

回答:1. 你的首付并不充裕,建议卖掉天宫院,选筹范围更大。 2. 即使有政保也不建议提前买西城,西城价格大多是学区支撑,若有变动对资产影响较大。 需要上学时再买不迟。置换选择潜力区更好 3. 二套贷款很鸡肋,一律全款抵押

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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