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提问：房姐你好！上次提问的问题你也没回复，这次我想问问你对紫玉山庄这的二手房怎么看，主要是想改善

回答：朝阳区亚运村的紫玉山庄，纯别墅大盘，前后开发十年。90年代原址曾是垃圾填埋场。一批联排1996年建成，墙体已经老化。中心湖8万平米，目前均价10万，位列别墅单价梯队，物业费12.5。 如果是纯投资，附近可供选择的不多，价格已经偏贵，偶尔会出来某套价格便宜的。 性价比相对较高的在小营一带。

提问：单身，有一套房已还贷完一室一厅，朝北，在北京南站附近的世纪金色嘉园小区，价值400个，手里子弹还有100个。固安南一套80平米，有贷款80个，每月还贷5千。上班在东单王府井，有老人要离医院近，想换朝南房子自住，有电梯，交通便利。当初想在方庄，看了您的之前回答，不推荐。5号线沿线宋家庄可以吗？或在8号地铁南段永定门木樨园？崇文门前门老房子可以吗？不知这些地方哪些小区及什么时候出手合适？盼您推荐。谢谢！

回答：宋家庄附近有潜力的，不过笋盘很少出，需要时间淘 另外惠新西街也可以看 永定门和崇文门不推荐 不知道你首付多少

提问：你好，我看了都会华庭的房子，比周围的东恒时代，爱这城都要便宜很多。请问这个小区值得购买吗？

回答：都会华庭，城市广场二期，是早期外销公寓后的下一个产品。 这类产品，还有大量港式蝶形塔楼的特征，不受后来的市场大众喜爱，因为大多户型的得房率低，采光有所影响，所以导致现在的价格一直没有上去。 如果不是价格特别便宜，或者没有低楼层等特别硬伤，价格合适可以入手，东恒2期和爱这城，由于存在区域内稀缺次新的对比因素，叠加了一层溢价，不建议入手。 这里可以引申到另一个知识点： 为什么朝阳路的很多小区价格明显低？ 90年代末，北京只有几条地铁，这个时候的三环外地区，大家没有太多的地段价值差异。 而朝阳路是开发的地段之一，慈云寺远洋天地，十里堡的云柏鞋业、城市广场，高碑店财满街，朝阳路是铺设了连接京通地区的平整大路和公交快速路的稀缺交通地段，加上靠近一号线，所以朝阳路有了第二批的外销公寓，以及的一批商品房（甘露园板块）。 然而在2008年以后，北京奥运会的契机迎来了地铁的飞速蔓延，十号线六号线的铺设，连同南北的四号线五号线，产业区的十三号线，迅速盘活了沿线地区。 这个时候，当年的朝阳路反而成为“少数”没有地铁的区域，加上建成时间早，房子已开始老化，90年代大量的早期公房又填充了剩余的空间，没有新楼盘带动，对比之下，地段的价值形势急转直下。 当年的好地段，高价格； 10年后的弱地段，价格上不去。

提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

提问：房姐老师，在北京200万适合买那块的房子？

回答：200万首付，理论上如果买入的标的不溢价，可以满评＋贷款贷足，可以买到普宅线468附近 参照这个标的： 468万不溢价能评估足的房产 基本集中在东\/南三环10\/14号线，东四环东五环6\/22号线沿线地区。 如果是在东西海，一个可能因为学区的溢价有评估不足，一个可能房龄较老影响贷款。

提问：房姐，你好，新人首问， 先大致说一下我的情况： 1. 西安工作，社保公积金都在西安缴纳； 2. 西安有住房一套，婚前我先生名下购入，二手价格200w（尚有商贷40w），可能使用证件的问题个人征信系统里没有房贷记录；老家县级市有商铺一套，父母做生意经营在使用，市场价350w（开发商产权证一直没办下来）；手头能凑到150左右；家庭年收入税后33w（流水需要的话可以养一养） 3. 我是北京集体户，孩子6岁，出生时随我户口落在Fesco，先生Jun人暂时没有户口； 我的需求： 因现工作单位与fesco已无服务协议，fesco 暂存的集体户口早晚会要求我迁出，我们暂时在西安生活，但是又想保留北京户口以后万一孩子高考能用上，所以解决方案目前只想到了在北京购买一房子存放户口。 1希望房子总价尽量低，2放户口的同时兼作投资，否则代价有点大，3希望能收部分租金养贷 我的提问： 希望房姐有推荐的适合的投资区域及房屋类型，毕竟不是有钱人而且一直在外地对于北京淘房事宜无从下手，若有其他房屋处置建议的话我也倍感荣幸，感激不尽！！！

回答：建议看朝阳的公房，板块上看下 团结湖、石佛营、甘露园、十里堡、劲松等 小区可以看看这些 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 这几个都不错，都好租也都带电梯

提问：房姐，你好！新人首问。 （1）现状：西单附近有一套04年小一居，小区环境不好，但位置很好。价格600左右。在老人（66岁）名下。目前在出租。 （2）需求：纯投资，打算卖掉西单一居，作为首付，再以老人名义进行接力贷，贷款100~200左右。 （3）问题： ①目前市场下进行这种操作是否合适？ ②如果投资新房，限竞房和常规商品房，哪个更适合投资？ ③限竞房中华樾北京，西山锦绣府，万橡悦府几个盘怎么排序？我们和老人户口都在西城，工作也在西城，能有渠道获得华樾北京的购房资格吗？其他新商品房您有什么推荐的吗？ ④二手房方面我看您推荐朝阳，能推荐几个适合我的小区吗？还有海淀的二手房怎么样？多谢啦！

回答：操作没问题 性价比上 万橡悦府>西山锦绣府>华樾北京 华樾北京如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。 朝阳二手盘可以看下 望京板块 大西洋新城、季景沁园、宝星国际 等 海淀投资不合适，学区属性太重

提问：房姐，北京公务员配售的房是啥政策？买商品房会影响配售吗

回答：公务员福利，分房的价格往往是商品房的7折以下。 例如广华新城就有一部分是分房。 这类房产名额相对难弄，要么运气要么关系户。排队很久。 个人买房是否影响分房，要看单位的具体分房政策。

提问：房姐，您好，新人首问，近一年打算买房，望您指点。本人首付大概500w，贷款200w，打算买总价700-800w的商品房，sfsd资格。因为工作在崇文门，目前买房想法是:希望离崇文门近，最近上班地铁半内，2号线或者5号线沿线，地段要好。三居。因为近两年打算要小孩，是否应该考虑学区？是否相对保值？最近开始打算慢慢看房，但比较迷茫，不知道应该看西城，东城还是朝阳？希望房姐能够推荐相应的适合购买的地段，如果能列出推荐的小区名字不过了，越多越好，万分感谢。

回答：不建议提前看，政策风险大，并不是保值属性。 建议看 双井、CBD板块 例如 阳光100、首城国际、 苹果社区南、天之骄子、乐成国际等

提问：房姐好！目前子弹700，预算1100内，SFSD资格。有小孩改善自住，两家老人都在北京各自有房，置换仅考虑自住和增值。请问逸翠园一期128平三居，970万和景粼原著137平三居洋房1060万如何选？看您旧帖说逸翠园小议价品质盘，孙河纯新盘，自住来讲这两个户型都不错。烦请从长期角度再给下建议。感谢指导！

回答：逸翠园>景粼原著 当前北京郊区品质盘都不推荐，基本都是高溢价，周边配套缺乏、距离城区太远、规划落地不明，再者未来北京中心城区绿化和配套、宜居度都将是重点打造方向，随着产业的聚集人口会向中心化回流，当下买房地段依然是考虑要素

提问：您好 ！打算卖掉燕郊的房子置换北京的，我在二环内上班6号线朝阳是不是 现在时节是不是，有没有具体小区推荐一下 谢谢房姐

回答：你好，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河都是可选区域。 建议说说你的子弹和房票情况再做精准推荐

提问：亲爱的房姐，看了您很多解答很受用，目前在考虑两个地段的房子，请指教 谢谢 1.朝阳雅筑：一类经济适用房，需要缴纳地价税，三室 130+平 700w+ 适合入手吗 2.惠忠北里：房子相对旧一些，考虑附近可以上金色摇篮小学 此外，再问下我还有一套老家的住宅，北京的一套商住两用，可以抵押贷款吗？

回答：不推荐朝阳雅筑 ，朝青主要淘 珠江罗马嘉园、国美城、炫特嘉园等标的 惠忠北里投资不合适有溢价，如果看重学区也可以 两套均能抵押

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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