我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，我本人是河北涿州人，京户，在海淀上班。不看好涿州这边房以后的前景，所以决定将一套闲置小产权房子卖出用于在北京买房的首付。目前看好的是双井的优士阁项目，70平不到300w, 投资用，首付只需100多，用月租金来承担月供。想投资优士阁的原因是它优越的地理位置。现在就是想问我这样安排是否可行，双井是否值得投资，或者日后转卖有所的可能性有多大。另，我刚刚工作，首房首贷，不知道如何规划自己的未来贷款是科学的，听说过婚前要将首房首贷用掉的说法，求点拨，谢谢。

回答：优士阁应该是40年产权的公寓，独栋没有小区环境，投资不建议 婚前使用sfsd是正确的，100+首付以东三东四公房为主

提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？

回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。

提问：亲爱的房姐，看了您很多的帖子，很有启发，想根据自己的情况向您咨询下意见。本人情况sfsd，首付大概350左右，30出头单身，海归一年，但是有计划近两年找人结婚要孩子，不知道要不要考虑学区属性的房子。国内买房小白，之前看东城较多，主要关注新景家园，国瑞城，还有和平里二区的房子，后又看了房姐的帖子看了双井，广渠，朝阳公园，附近的房子，本人在国贸上班。看了双井附近富力，珠江，首城等标的感觉均价跟新景差不多，但是不如新景学区。九龙，苹果社区，华腾等又感觉环境好像较差，且近几年房价趋势也在下降，想咨询房姐的意见，谢谢！

回答：每个人买房最终需求不同，学区，投资、品质自住，无法兼得 学区有溢价，一般不推荐提前够买，包括政策风险 学区+品质自住一定会有溢价，要能接受未来的涨幅可能低过大盘 首套房未来大概率会置换，推荐以保值+自住为选筹重点，让雪球能滚动起来

提问：房姐好，本人丰台小屯路自住房一套，中海御鑫阁一居一套，目前出租，现有子弹500，想购置一套大一点的，可以以孩子名义买，是sfsd，一方面父母来京可以住，孩子大学毕业也可以住，看了天悦一号，您觉得可否买入，该地区是否有发展前景，另外您觉得是中海御鑫阁是否有必要留着，您有推荐的盘吗？（希望小区环境要好）

回答：中海御鑫阁还可以，基本跑平大盘 如果只考虑新盘天悦壹号可以买，新盘有性价比的并不多 二手房可以看看城南嘉园，星河城，建邦华府，中海城，这些小区的三居

提问：最近去看了望京的盘，除了几个豪宅盘，觉得橄榄城和华彩公寓比较好，如果是140平以上三居 什么单价入比较好？130左右小三居多少单价入比较好？橄榄城和华彩怎么选？华彩是公寓性质 但178的户型完美，橄榄城同价格只能买144的，求解

回答：橄榄城由于阿里入住的利好，价格进入梯队 华彩公寓居住质量还行学区不如橄榄城，出房比较少，如果有好的户型可以考虑

提问：房姐，你好！本人目前和孩子两人租住在和平里，孩子在中央工艺美院附中上学，四年后高考，目前上学半，工作较自由，不考虑上班时间。想买400万以内的两居老破小，期望能保值，适合孩子上学。近期看了和平里，柳芳，潘家园，团结湖，劲松，包括百子湾，价格差距很大，不知道怎么选，盼回复给些建议，谢谢！

回答：400万在从十号线东段到南段都可以选择 另从1\/6号线延伸的四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型，具体你可以说下标的信息帮你分析下 推荐看看你，甜水园金台路光辉里，石佛营东西里日月东华，甘露园路口那三个00后老小区

提问：房姐，本人想在石景山置房，预计700左右的房子，昨天看了您关于石景山的回答，请问有好的小区推荐吗

回答：整个石景山区，我们不做为选筹的推荐。 除非在石景山的工作无法挪动，或者为了尽孝养老，一般不建议选择石景山，即使是从公主坟开始分叉，选择海淀五路居周边，或丰台地铁线一带，都要远远好过石景山。 而700万以上的市场，最核心最值得购买的地区是在东四环，望京这两个区域。 买房选筹，首先从首付的资源，个人的客观情况，需求来进行解题计算。

提问：房姐您好 我北京是首套 但是河北有个房贷 现在北京认房认贷算二套房 我选择河北房抵押贷款后全款北京两居室，还是北京房再抵押合适 子弹350w自住及投资。京棉新城和晨光家园两个小区的南向两居室 您建议哪个值得入手，或者别的建议谢谢！

回答：看你的拆借能力，例如能借到200左右的子弹使用半年，加上手上一共550，入一套两居没问题，再抵押掉北京获得300+的资金，还掉拆借还能余下100+的资金，如果拆借不到资金，再抵押掉河北入北京 晨光家园 > 京棉新城

提问：房姐，本人情况如下： 1，在西城区一套老破小学区，60平，总价580万，贷款50万，孩子今年上学用。 2，劲松农光里2001年87平两居一套，租金不抵房贷，若卖掉预计剩余200万。 3，手头有现金200万，能承受月供3万。 请问： 1，农光里是否应该卖掉？感觉投资价值低，长期跑输大盘。 2，目前一家5口在西城学区附近租房，家人都在西二环和西三环上班，还有一个sfsd资格，如何调整进行资产配置保值效果？ 3，可以接受租投分离。 4，烦请点评泰禾立春湖院子，叠拼产品。 谢谢！

回答：农光里可以出掉，这样首付在400左右，全款抵押900左右的标的可以拿下，月供也能支撑 建议看双井板块 泰禾立春湖投资不建议，自住随意

提问：房姐，你好。北京回龙观经适房两居，子弹200多，想置换一套，sfsd，只想公积金贷，两人工作在昌平生命园和右安门，自主加增值，在哪里选比较好。

回答：为什么不组合贷? 公积金上限太低 如果要兼顾双方工作地，建议看 回龙观、西三旗、清河 板块，以两居为主

提问：房姐好~ 今典花园有一套两居自住，户型朝向不太好，市值约700。手头600，考虑再买套户型朝向好些的改善+保值，五环内或五环边近地铁，1000内，二居或小三居，北边或东北边。 可LH获得SFSD资格，但北京是否要求一年后啊才行啊。如二套走抵押，因体制内等一些原因，会可能比较困难。建议如何操作？ 看过新北苑福熙大道等四害，房子感觉不错，但听说北苑溢价比较高，适合入手吗，哪个好些？望京不太熟，初步了解了下橄榄城、季景等。是否有推荐？ 谢谢~

回答：可以做jyd，包装为实际控制人 福熙大道有学区溢价，建议 望京 宝星园三期、大西洋新城、慧谷阳光，能接受溢价橄榄城也可以考虑

提问：房姐，手上目前800现金，一套目前价值1200的住宅和一套价值600的商住（目前年租金20）。 想再入手一套房兼顾未来5年后自住和交房后直接出租收取租金，朋友推荐朝阳的新叠拼——和锦薇棠，180平中叠约1300，上叠约1600，这样的房值得出手吗？目前是二套，现金子弹不够怎么办？现有的房子做抵押出手？还是去做全款抵押买呢？本来想在金茂府买套200的住宅，总价近2000，超出预算了，如想买入（自住和投资），还有其他方案吗？这两个选择您觉得怎样抉择？谢谢！

回答：看的这几个都不推荐，金茂府更是ceo盘 看下望京7*210，5*300的标的，东四环6.5*230的标的

提问：昨天一口气看了所有关于商住的帖子。房姐一直建议商住止损，可是目前状况商住根本无人问津，不是降价的问题。本人有商住一套在西三环吴家场路的盛今家园，房本面积34平米，loft，目前租金6500，早就想出手。目前挂250万可议，已经两年了没有买家。请问怎么办。谢谢

回答：商住的价值是承接无法上车的溢出人群，现在直接限购导致商住失去了市场定位，政策不放开，流动性短期解决不了 我的建议是如果短期出手不掉，做好持久战准备， 1. 对房屋装修，凤变冰 ，提高租金盘活现金流 2. 如果无贷，建议抵押掉，投资一套住宅对冲损失

提问：你好，房姐，首次发，河北人，34岁单身男，非京籍，来京4年，3年半社保，想买房子，还差1年半，有两个贸易公司，一年流水有个1千多万，感觉创业不如买房，2020年，3月份在东莞塘厦买了一套110平.256万，不占用我的指标，想150万用公司买一套房子，看了几个房子，中建玲珑山，全款，还有沿海赛洛城，林肯公园，或者，博大路自主城，期待您给个建议。保值或者增值，现在在东五环外，双桥北内小区租房。谢谢您，

回答：150全款选择性太窄。 建议垫资全款抵押一套300+的标的更好。 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 ，都好租，也都带电梯

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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